Сервитуты в английском праве

Сервитуты в английском праве — это определенные права в английском земельном праве , которые лицо имеет на чужую землю. Права, признанные сервитутами, варьируются от очень распространенных форм права прохода, большинства прав на использование коммуникаций, таких как телекоммуникационные кабели, линии электропередач, подводящие трубы и канализации, права на использование общественных садов и права на освещение до более напряженных и новых форм. Все типы подчиняются общим правилам и ограничениям. Как одна из формальностей в английском праве , явные юридические сервитуты должны быть созданы актом.

Некоторые классы, типы сервитутов сильно ограничены — суды Англии и Уэльса будут поддерживать их только как сервитуты, подлежащие широкомасштабной публичной политике, в основном вмешательству в права собственности, тестам, которые они установили в прецеденте . Аналогичные тесты применяются к подразумеваемым сервитутам. Если они не проходят ни один из этих тестов, заявленное право может быть истолковано как «простая» лицензия , как правило, право пользования, отменяемое по желанию. Подробности использования, формулировки и история определенных прав имеют решающее значение. Яркими примерами явно выраженных предполагаемых сервитутов, которые будут поддерживаться только на основании конкретных фактов, являются использование коммунального сада с общественным измерением, ^[1] туалет соседа или использование частей земли другого лица для парковки.

Во всех случаях соседняя, ​​затронутая, «обслуживаемая» земля не обязательно должна быть прилегающей. ^[2]

Необходимость сервитутов подтверждается статистическим выводом Комиссии по законодательству за 2008 год, согласно которому явные сервитуты существуют по крайней мере в 65% зарегистрированных фригольд-титулов. ^[3] Во многих случаях собственник или арендатор земли не может получить доступ к общественной автомагистрали без сервитута права прохода через промежуточную землю. Создание сервитутов обычно осуществляется прямо по акту, но сервитуты могут подразумеваться там, где они необходимы или разумно ожидается, что собственник земли будет иметь их, подход, который снижает судебные издержки, но не является полностью бесспорным и был предметом недавних предложений по реформе.

Хотя сервитут по сути является правом на чужую землю, любое право, заявленное как сервитут, должно соответствовать определению общего права , изложенному в деле Re Ellenborough Park . ^[1] Здесь судья Данквертс изложил основные характеристики сервитута: ^[4]

1. Должны быть господствующий и подчиненный дом;
2. Сервитут должен соответствовать доминирующему имуществу, то есть быть связанным с его пользованием и служить его выгоде;
3. Доминирующий и подчиненный собственники должны быть разными лицами;
4. Заявленное право должно быть способно составить предмет гранта.

Первое требование – что должно быть два отдельных затронутых участка земли – является центральным для определения сервитута. Право прохода, предоставленное лицу, предоставляется в его качестве землевладельца; если право прохода предоставляется лицу, которое не является землевладельцем, это просто лицензия. ^[5]

Далее, необходимо показать, что право каким-то образом связано с пользованием доминирующим имуществом. Для этого важно, чтобы право приносило пользу отдельному лицу в его качестве землевладельца, а не просто образовывало личное право. Например, было установлено в судебном порядке, что право прохода через участок земли в Нортумберленде к поместью в Кенте не будет образовывать требуемую выгоду, поскольку близость двух участков земли слишком велика. ^{[6] Однако в деле} Re Ellenborough Park было признано, что сервитут не обязательно должен распространяться на соседнюю собственность, хотя должна быть явно некоторая разумная связь, в которой доминирующее имущество может получить выгоду. ^[7]

Сервитут не может быть признан, если доминирующее и обслуживающее имущество находятся в общей собственности. Однако права могут быть признаны как «квази-сервитуты», которые затем могут подразумеваться как полные сервитуты при передаче рассматриваемой земли. ^[8]

Наиболее проблемной характеристикой сервитута является то, что он должен быть способен формировать предоставление по акту. Поэтому право должно быть определенным и определенным по своей цели, и, что еще важнее, суды должны быть готовы признать его как право, способное быть сервитутом. Многие заявленные права не соответствуют этому последнему критерию, например, права, требующие позитивных действий со стороны владельца обслуживаемого многоквартирного дома, вряд ли будут предоставлены, как и негативные права, ограничивающие использование земли. ^[9] Права, которые являются чрезмерными по своей природе, в равной степени вряд ли будут поддержаны. В деле Copeland v Greenhalf ^[10] иск о хранении неограниченного количества транспортных средств на земле соседа был отклонен, поскольку вмешательство и заявленное право были слишком велики, чтобы быть разрешенными в качестве сервитута. ^[11]

Сервитуты отличаются от ограничительных соглашений, и суд не разрешит создание сервитута, если право по сути является ограничительным соглашением. Демонстрация существования ограничительного соглашения требует демонстрации соблюдения различных критериев, а ограничительное соглашение действует только в справедливости, а не в общем праве, тогда как сервитут может действовать в обоих случаях. ^[12] Инструмент, который налагает негативное обязательство на другой доходный дом, обычно будет ограничительным соглашением, хотя есть исключения — право на свет, которое может быть сервитутом, действует, чтобы помешать владельцу обслуживаемого жилья действовать несовместимо с ним. ^[13]

Сервитуты также отделены от естественных прав, которые действуют повсеместно и не должны быть созданы. Некоторые естественные права кажутся похожими на сервитуты. Например, существует естественное право на поддержку своей земли. Однако это не распространяется на здания на земле или последствия строительства на ней на земле. Однако действие давности, чтобы вызвать право поддержки зданий, а также земли в форме сервитута, ограничивает действие этого естественного права. Естественные права могут быть применены только после факта – когда ущерб уже нанесен; соседний землевладелец не может быть принужден предпринять превентивные меры или оказать поддержку каким-либо определенным образом. ^[14] Право на воду из ручья или реки является еще одним естественным правом, которое может быть расширено посредством действия сервитута. Сервитуты в этой области также должны рассматриваться в свете установленных законом режимов, особенно в коммерческом контексте. ^[15] Существует также публичное право ловить рыбу и судоходство на береговой полосе , хотя оно ограничено в нескольких отношениях. ^[16]

Соглашения также отделены от публичных прав. Они включают права, приобретенные в силу обычая — например, право держать рынок в определенном месте — таким образом, действуя аналогично сервитуту. Однако, чтобы показать право в силу обычая, необходимо показать, что использование восходит как минимум к 1189 году, и поэтому они редки. Более распространенными являются права общего пользования . Теперь они регулируются Законом о общинах 2006 года , который установил систему исключительной регистрации — все права теперь должны быть зарегистрированы, если они должны действовать. Таким образом, новые права общего пользования могут вступить в силу только путем прямого предоставления. ^[17] Права прохода часто являются предметом сервитутов, но общественные права прохода вступают в силу без необходимости заключения соглашения. Как и общественные дороги , права на общие земли и открытую местность также предоставляются общественности, теперь регулируемые Законом о сельской местности и правах прохода 2000 года . ^[16]

Раздел 1(2) Закона о собственности 1925 года гласит, что сервитуты являются интересом, который может быть законным, а раздел 52 этого Закона гласит, что все передачи (передачи интересов в земле) будут недействительными, если они не созданы актом . Таким образом, для того, чтобы явный законный сервитут (который автоматически обяжет всех наследников) был сформирован, а не просто справедливым, он должен быть создан актом. Законный сервитут должен быть зарегистрирован в отношении доминирующей и обслуживаемой земли («аренды»), если их права зарегистрированы, чтобы вступить в силу. Преимущества законных сервитутов автоматически переходят при передаче доминирующей аренды или части доминирующей аренды. ^[18]

Сервитуты могут также возникать подразумеваемым образом, когда продавец продает один участок земли, но сохраняет другой соседний участок. Сервитуты могут возникать в пользу сохраненного участка (резервирование) или проданного участка (предоставление). Поскольку действует презумпция, что у продавца было достаточно возможностей вставить в документы купли-продажи пункт в свою пользу, объем подразумеваемого резервирования намного меньше, чем у подразумеваемого предоставления. ^[18] Когда продавец продает два соседних участка (как определено временем договора, а не передачи), оба участка будут подпадать под правила подразумеваемого предоставления в отношении другого. Два участка, проданные на одном аукционе, будут подпадать под положение, например, но период в месяц между контрактами слишком велик. ^[19] Подразумеваемые сервитуты действуют по закону, а не по справедливости, потому что эффект такой же, как если бы положение было явным. Любое требование регистрации было бы явно несовместимо с концепцией подразумеваемого сервитута, поэтому ни одно из них не применяется. ^[18]

Существует несколько обстоятельств, при которых предоставление сервитута может подразумеваться, обычно при передаче земли. Когда земля передается, при условии противоположного намерения, существующие сервитуты автоматически передаются в соответствии с разделом 62 Закона о праве собственности 1925 года . Кроме того, и в некоторых случаях спорно, «нестабильные» права, такие как лицензии или личные права, могут быть преобразованы в законные сервитуты, как показано в деле International Tea Stores Co против Hobbs и Hair против Gillman . ^[20] В этих случаях право проезда (и право на парковку соответственно), предоставленные в качестве лицензий, были признаны законно преобразованными в сервитут после передачи затронутой (обслуживаемой) земли. Ограничением раздела является то, что он не действует для резервирования сервитутов подразумеваемым образом; например, землевладелец, находящийся в общей собственности на два участка земли, не мог утверждать, что после продажи одного участка его оставшийся участок должен иметь подразумеваемый сервитут для права света. ^[21] Другими обстоятельствами, при которых могут подразумеваться сервитуты, являются случаи, когда они необходимы для пользования землей.

Для того чтобы подразумевались зарезервированные сервитуты, они должны быть необходимы либо для использования земли в целом, либо для использования, для которого стороны совместно намерены использовать землю. ^[22]

Первая из этих категорий охватывает те случаи, когда земля была бы недоступной для моря, если бы не предлагаемый сервитут, но, по-видимому, не простирается дальше этого. ^[23] Долгое время считалось, что любой доступ, даже по воде или неудобный, будет достаточным для отклонения иска о необходимости, хотя есть признаки того, что суды могут быть более склонны в будущем рассматривать более широкий подход, возможно, только доступ для транспортных средств. Иск о необходимости не будет отклонен доступом, предоставленным отзывной лицензией, или когда для его использования необходимо будет снести здание. ^[23] В деле Nickerson v Barraclough Апелляционный суд постановил, что требование необходимости основывалось на предполагаемом намерении сторон на момент предоставления. Следовательно, следует, что последующие события не могут разрушить сервитут, возникший в результате подразумеваемого резервирования, хотя одно довикторианское дело предполагало, что это может быть сделано. ^[24]

Вторая категория включает такие дела, как Wong v Beaumont Property Trust Ltd (хотя в этом случае это действовало для получения подразумеваемого гранта). Ответчик сдал в аренду ряд подвалов истцу, требуя, чтобы они использовались только как ресторан. Однако, чтобы соответствовать торговым законам, истец был обязан по закону, если он хотел использовать подвалы как ресторан, установить вентиляционные каналы на части здания, удерживаемой ответчиком. Суд решил подразумевать грант в этом случае, потому что это было необходимо для ведения бизнеса, требуемого в аренде. Как заявил лорд Аткинсон в этом деле, это должно быть необходимым, а не просто разумным или обычным для объектов такого типа или в таком месте. ^[25] Когда право является взаимным, например, поддержка, то правила необходимости более смягчены. ^[26]

Если право долгое время физически использовалось владельцем земли, оно может быть поддержано («предписано») как сервитут с или без спора с владельцем затронутой земли («служебный тент»). Для этого оно должно соответствовать критериям сервитута, и истец должен быть в состоянии доказать, что использование не было насильственным, скрытным или разрешенным и продолжалось в течение двадцати лет. ^[27] Владелец земли может, но не обязательно, знать о таком использовании его земли. Иск заявителя на использование будет отклонен, если у этого заявителя есть основания полагать, что владелец земли знает о заявленном использовании и возражал против него. ^[28] Было заявлено, что:

«Землевладелец, желающий остановить приобретение давностных прав, не должен молча соглашаться и страдать» ^[29]

Такие права могут быть зарегистрированы. Истец должен предоставить доказательства в заявлении о правдивости или установленном законом заявлении или цепочке таких документов, охватывающих предыдущих владельцев, непрерывного использования по праву, владельцами фригольда или от их имени и против них в течение как минимум 20 лет. Заявление о правдивости или установленное законом заявление должны подробно излагать использование и пользование, на которые ссылаются для обоснования иска. Заявленное право должно быть таким, которое могло быть законно предоставлено. Земельный кадастр имеет форму ST4 для типичного заявления о правдивости, связанного с предписывающими сервитутами. ^[30]

«Даже если истец представляет эти доказательства, это не означает, что сервитут был обязательно приобретен. Если иск основан на общем праве [а не на законодательном предписании], владелец обремененной земли может доказать, что право не могло быть реализовано с 1189 года. Если иск основан на утраченном современном предоставлении, владелец может доказать, что никто не мог законно предоставить сервитут. В этих случаях сервитут отсутствует. ^[30]

Выгода от законного сервитута перейдет к следующему владельцу этого дома без четких слов. Такова была позиция общего права, и теперь она отражена в разделах 62 и 187 Закона о праве собственности 1925 года. Если доминирующий дом сдается в аренду, даже если только по справедливости, выгода от законного сервитута все равно перейдет к арендатору, и он останется сервитутом по закону, хотя и может быть принудительно осуществлен арендатором только по справедливости. ^[31]

Справедливые сервитуты имеют те же основные требования, что и сервитуты по праву, касающиеся их предмета. ^[32] Сервитуты признаются возникающими по праву справедливости как минимум в трех случаях. ^[33] Первый случай — когда раздел 1(2)(b) Закона о праве собственности 1925 года , требующий, чтобы сервитут был «абсолютным во владении или абсолютным в течение определенного срока», делает сервитут неспособным существовать как правовой интерес. Это включает сервитуты на периоды неопределенной продолжительности, такие как те, которые заканчиваются, когда происходит определенное событие (например, получение разрешения на строительство одного из многоквартирных домов). ^[33] Более спорно, что эта категория также включает пожизненные сервитуты, также неспособные существовать по закону. Хотя эта тема не поднималась в судах по крайней мере с 1925 года, трудно показать, что, поскольку пожизненный сервитут приспосабливался к доминирующему многоквартирному дому, поскольку он по своей природе личный. ^[34] Права, претендующие на пожизненные сервитуты, если бы они были отклонены как сервитуты, были бы лицензиями и вступали бы в силу посредством договора. ^[35] Вторая категория включает в себя те случаи, когда специально подлежащий исполнению договор о создании сервитута вступил в силу, но сервитут не был предоставлен. Здесь обычные принципы справедливости будут действовать для установления сервитута, поскольку «справедливость считает выполненным то, что должно быть выполнено». ^[36] Третья категория — это когда лицо, предоставляющее право, имеет только справедливый интерес. Наиболее распространенный случай, когда это происходит, — это когда сервитут создается в результате завещательного распоряжения . При наличии завещания законный титул принадлежит исполнителям имущества до тех пор, пока он не будет передан личным представителям умершего, но любые задуманные интересы действуют по справедливости с момента распоряжения. ^[37]

Четвертая категория, справедливые сервитуты, возникающие в силу имущественного эстоппеля , оспаривается. Такие дела, как ER Ives Investments Ltd против High и Crabb против Arun District Council, были предложены в поддержку их существования; однако некоторые комментаторы предпочитают анализировать эти дела как дающие начало праву, отличному от сервитута или законного сервитута соответственно. Это имеет важное значение, когда речь идет об обязательности сторонних покупателей. ^[38]

Если земля зарегистрирована , как это сейчас обычно, существуют дополнительные обстоятельства, при которых возникнет справедливый сервитут. ^[39] Если зарегистрированы и доминирующие, и обслуживающие владения, сервитуты должны быть зарегистрированы против обоих титулов в соответствии с положениями Закона о регистрации земель 1925 года . Невыполнение этого требования сделает их сервитутами только по справедливости, хотя они по-прежнему будут связывать покупателей в соответствии с правилом 258 Правил регистрации земель 1925 года. ^[40] Если обслуживаемая земля не зарегистрирована, вероятно, сервитут не придется регистрировать против доминирующего титула, даже если это сама зарегистрированная земля. Однако это оспаривалось и имеет важное значение, поскольку, если бы законный сервитут связывал бы наследников после первой регистрации, тогда как справедливый сервитут потребовал бы регистрации в качестве обременения земли. ^[41] Правило 250(1) допускает возникновение сервитутов по праву справедливости через право давности, если право собственности зарегистрировано, но право, возникающее через право давности, будет создано как законный сервитут, и, по-видимому, нет части этого процесса, где владелец доминирующего участка имеет право только по праву справедливости. ^[42]

Преимущество справедливого сервитута переходит с передачей доминирующего имущества. ^[43] Неясно, может ли раздел 62 Закона о праве собственности 1925 года превратить справедливый сервитут в законный сервитут при передаче доминирующего имущества. С одной стороны, кажется странным, что простая лицензия может стать законным сервитутом через раздел, когда гораздо более близкий справедливый сервитут не может; с другой стороны, толкование раздела таким образом не является необходимым с точки зрения покупателя, поскольку право, реализуемое по справедливости, будет почти таким же полезным, как и право, реализуемое по общему праву. ^[44]

Справедливый сервитут, когда обслуживаемое имущество не зарегистрировано, может быть принудительно взыскан против покупателя за плату только в случае надлежащей регистрации в соответствии с положениями Закона о земельных сборах 1972 года . Справедливые сервитуты, возникающие в силу договора о предоставлении сервитута, могут быть зарегистрированы либо как договоры о предоставлении сервитута, либо как справедливые сервитуты. ^[45] Если обслуживаемое имущество зарегистрировано, регистрация справедливого сервитута в Земельном реестре может осуществляться посредством простого уведомления или предупреждения и затем будет связывать покупателей. В качестве альтернативы, он все еще будет связывать покупателей, если он представляет собой « преобладающий интерес ». ^[46] Как подтверждено в деле Тэтчер против Дугласа , раздел 70(1)(c) Закона о регистрации земель и правило 258 Правил регистрации земель 1925 года будут действовать для обеспечения того, чтобы почти все справедливые сервитуты представляли собой преобладающие интересы. ^[47]

Это документ, обычно озаглавленный «Документ о передаче права собственности» (или аналогичный) и, по желанию, с добавлением к названию «сервитут» или «сервитуты».

Все заинтересованные стороны в получении выгоды от сервитута должны быть сторонами акта или согласия на отказ, в том числе: ^[48]

• зарегистрированный собственник/владелец доминирующего земельного участка (земли, пользующейся сервитутом)
• любой залогодержатель (обычно именуемый залогодержателем) доминирующей земли (земли, пользующейся сервитутом)
• любая другая сторона, чей интерес был отмечен в реестре для доминирующей земли и которая будет неблагоприятно затронута освобождением. Например, если в реестре для доминирующей земли был отмечен договор купли-продажи, лицо, имеющее выгоду от договора, должно было бы быть стороной или согласием.
• владелец земли, находящейся в услужении, возможно, если, что случается реже, чем в большинстве случаев, сервитут предоставляет ему выгоду

В Новой Зеландии закон отражает более старый альтернативный юридический словарь, в котором часто используется «сдача». В Англии и Уэльсе он имел применение сервитутов, синонимичное освобождению. ^[49] Сдача, как правило, для ясности, ограничивается классом прекращения аренды, профессиональных прав, товаров и аналогичных прав в английском праве, поскольку имеет тенденцию к более денежному характеру.

Это официальный юридический язык на латинской основе для обозначения окончания договора аренды, который, как и большинство договоров аренды, имел в качестве преимущества сервитут или ряд сервитутов.

Сервитуты, предоставляемые по договорам аренды, обычно прекращаются вместе с арендой. ^[50]

В случае прекращения зарегистрированной аренды и подачи заявления в стандартной форме заявления в Земельный кадастр о закрытии права собственности, заполнение заявления будет означать удаление любой записи в отношении выгоды от сервитута арендатора. ^[50]

Должно быть объединение как права собственности, так и владения доминирующей землей и обслуживаемой землей. ^[51] Права могут при постоянном использовании упасть, то есть развиться, до квазисервитутов, а затем быть восстановлены в зависимости от условий повторного разделения титула, т. е. более поздней передачи соответствующей части объединенной земли, или фактически быть восстановлены по необходимости. Если не предполагать, или во всех случаях в любое время в течение объединенного владения, записи, кажущиеся подтверждающими сервитут в Земельном реестре, могут быть удалены в любое время после объединения.

Лицо, имеющее право на сервитут, должно не только прекратить его осуществление, но и «продемонстрировать твердое намерение никогда в дальнейшем не заявлять о своем праве самостоятельно или не пытаться передать его кому-либо другому» ^[52]. Обстоятельства, которые, как утверждается, составляют отказ, должны быть изложены в установленном законом заявлении или Заявлении о правде. ^[53]

Сервитут может быть прямо ^[54] или подразумеваемо ^[55] прекращен или изменен законом.

• Монкрифф против Джеймисона [2007] UKHL 42.
• Хилл против Таппера (1863) 2 H & C 121
• Re Элленборо Парк [1956] Гл. 131
• Пью против Сэвиджа [1970] 2 QB 373
• Дело Олдреда (1610) 9 Co Rep 57
• Уэбб против Берда (1862) 13 CB (NS) 841
• Басс против Грегори (1890) 25 QBD 481
• Кейбл против Брайанта [1908] 1 Гл. 259
• Закон о давности 1832 г., п. 3
• Хантер против Canary Wharf Ltd [1997] 2 Все ER 426
• Кеппел против Бейли (1843) 2 Май и К 517
• Дайс против леди Джеймс Хей (1852) 1 Macq 305
• Фиппс против Пирс [1965] 1 QB 76
• Кроу против Вуда [1971] 1 QB 77
• Далтон против Ангуса (1881) 6 App Cas 740
• Закон о праве собственности 1925 г. , раздел 1(2)
• Титчмарш против Royston Water Co (1900) 81 LT 673
• Никерсон против Барраклоу [1981] 2 WLR 773
• Закон о доступе к соседним землям 1992 г.
• Закон о праве собственности 1925 г. , раздел 62
• LRA 2002 Sch 3, пункт 3
• Крабб против Аруна, округ Колумбия
• Пейн против Инвуда (1997) 74 P &CR 42
• Международные чайные магазины против Хоббса [1903] 2 Гл. 165
• Закон о передаче имущества 1881 г., ст. 6
• Вонг против Beaumont Property Trust [1965] 1 BE 173
• Уилдон против Берроуза (1879) 12 Ch D 31
• Уилер против Сондерса [1995] 2 Все ER 697
• Кент против Каванаха [2007] Гл. 1
• Бенн против Хардинджа (1992) 66 P & CR 246
• Босомворт против Фабера (1995) 69 P & CR 288
• Хаквейл против Aegean Hotels (1989) 58 P & CR 163

• Английское земельное право
• Английское право собственности

Книги

• М. Томпсон, Современное земельное право (OUP 2009)
• Р. Смит, Право собственности (2011)

Статьи

• DG Barnsley, «Справедливые сервитуты — шестьдесят лет спустя» (1999) 115 Law Quarterly Review 89-118
• П. Лютер, «Сервитуты и исключительное владение» (1996) 16 Юридические исследования 51
• Б. Зифф и М. Литман, «Сервитуты и владение» [1989] Конвейер 296
• Э. Пейтон и Г. Сибурн, «Отсюда туда не попасть?» [2003] Conveyancer 127

Отчеты

• Комиссия по праву , «Заставить землю работать: сервитуты, соглашения и прибыль» (2011) Комиссия по праву № 327

В статье использованы цитаты из этого источника, доступного по лицензии Open Government License v3.0. © Авторские права принадлежат Короне.