Комиссия по региональному планированию округа Уильямсон против Hamilton Bank of Johnson City

Дело Верховного суда США 1985 г.
Комиссия по региональному планированию округа Уильямсон против Hamilton Bank of Johnson City
Верховный суд Соединенных Штатов
Спор 19 февраля 1985 г.
Решение 28 июня 1985 г.
Полное название делаКомиссия по региональному планированию округа Уильямсон и др. против банка Hamilton Bank of Johnson City
Цитаты473 США 172 ( подробнее )
105 S. Ct. 3108; 87 L. Ed. 2d 126; 1985 US LEXIS 87
История болезни
Прежний729 F.2d 402 ( 6th Cir. 1984); сертификат выдан, 469 U.S. 815 (1984).
Холдинг
Заявление о том, что правила землепользования агентства нарушают положения о справедливой компенсации и надлежащей правовой процедуре, не подлежит рассмотрению в суде.
Членство в суде
Главный судья
Уоррен Э. Бургер
Ассоциированные судьи
Уильям Дж. Бреннан-младший  · Байрон Уайт
Тергуд Маршалл  · Гарри Блэкмун
Льюис Ф. Пауэлл-младший  · Уильям Ренквист
Джон П. Стивенс  · Сандра Дэй О'Коннор
Мнения по делу
БольшинствоБлэкмун, к которому присоединились Бергер, Бреннан, Маршалл, Ренквист, Стивенс, О'Коннор
СогласиеБреннан, к которому присоединился Маршалл
СогласиеСтивенс
НесогласиеБелый
Пауэлл не принимал участия в рассмотрении и принятии решения по делу.
Применяемые законы
Поправки к Конституции США V , XIV
Отменено
Ник против города Скотт, штат Пенсильвания (2019) (частично)

Комиссия по региональному планированию округа Уильямсон против банка Hamilton Bank of Johnson City , 473 US 172 (1985), — дело Верховного суда США , которое ограничило доступ к федеральному суду для истцов, утверждающих о некомпенсированном изъятии частной собственности в соответствии с Пятой поправкой . [1] В июне 2019 года это дело было частично отменено решением суда по делу Knick против Township of Scott, штат Пенсильвания . [2]

Факты дела

В 1973 году Комиссия по региональному планированию округа Уильямсон (Теннесси) одобрила предварительный план жилого района площадью 676 акров (2,74 км 2 ), включая поле для гольфа, открытое пространство и 736 жилых единиц. Четыре года спустя, после того как застройщик понес существенные расходы на установку инфраструктуры и получил окончательное одобрение на строительство первых 212 единиц, округ изменил свое положение о зонировании и принял более строгие ограничения плотности.

После подачи пересмотренного предварительного плана в 1980 году Комиссия выдвинула восемь возражений против застройки, основанных на несоблюдении тогдашних правил зонирования и застройки округа. После административной апелляции Совет по апелляциям по зонированию округа постановил, что Комиссия должна была применить правила и зонирование, которые действовали в 1973 году, когда был подан первоначальный предварительный план. Однако Комиссия отказалась следовать этой директиве и снова не одобрила пересмотренный план.

Hamilton Bank, который приобрел неразвитую собственность через конфискацию имущества, подал иск в федеральный суд, утверждая, что действия Комиссии были равносильны регулирующему изъятию его собственности без справедливой компенсации. В качестве альтернативы Hamilton утверждал, что действия Агентства нарушили пункт о надлежащей правовой процедуре 14-й поправки и должны быть отменены.

Предыдущая история

После суда присяжные пришли к выводу, что постановления Комиссии нарушают пункт о справедливой компенсации Пятой поправки, и присудили Гамильтону 350 000 долларов в качестве компенсации. Окружной суд вынес постановление, требующее от Комиссии применить свои постановления 1973 года к участку застройки Гамильтона, но отменил присуждение компенсации на том основании, что утрата Гамильтоном выгодного использования собственности была лишь временной. [3] Апелляционный суд шестого округа отменил и восстановил решение присяжных, постановив, что справедливая компенсация была предписана Пятой поправкой, когда положения о землепользовании лишают владельца любого экономически выгодного использования собственности на период, в течение которого они действуют. [4] [5]

Верховный суд удовлетворил ходатайство об истребовании дела для определения необходимости выплаты денежной компенсации в случае, если владелец временно лишен возможности выгодного использования земли в силу постановлений правительства, однако этот вопрос не был решен.

Решение суда

Судья Блэкмун , выступая в суде, постановил, что иск банка Hamilton Bank о изъятиях не созрел для судебного разбирательства. Суд установил два независимых требования, которые истцы должны выполнить, прежде чем подавать в федеральный суд иск о изъятиях по Пятой поправке.

Во-первых, государственный орган, ответственный за изъятие, должен был принять «окончательное решение относительно применения правил к рассматриваемой собственности». [6] В данном случае ни застройщик, ни банк не подали ходатайства об отклонениях, которые могли бы разрешить пять из восьми возражений Комиссии по проекту. Ответственность за справедливую компенсацию в соответствии с Пятой поправкой зависит от тщательного расследования экономического воздействия правил и их влияния на ожидания владельца, подкрепленные инвестициями, [7] но эти вопросы не могут быть решены до тех пор, пока ответчик «не придет к окончательной, определенной позиции относительно того, как он будет применять рассматриваемые правила к конкретной рассматриваемой земле». [8]

Во-вторых, прежде чем заявлять о нарушении пункта о справедливой компенсации в федеральном суде, истец должен попытаться получить компенсацию с помощью любых процедур, предусмотренных для этого штатом. [9] Суд заявил, что в данном случае закон Теннесси предусматривает обратный иск о признании виновным для получения компенсации от штата за изъятие имущества. Поскольку это квалифицируется как «разумное, определенное и адекватное положение для получения компенсации», [10] Hamilton Bank не мог заявлять о нарушении пункта о справедливой компенсации, пока он не попытался использовать эту процедуру и в компенсации не было отказано.

Что касается иска Банка о надлежащей правовой процедуре, Суд постановил, что поскольку ответственность за нарушение надлежащей правовой процедуры потребует установления того, что правила Агентства имели тот же эффект, что и прямое присвоение имущества Банка, а эффект правил не мог быть определен из-за отсутствия окончательного определения (см. выше), то иск о надлежащей правовой процедуре также был признан незрелым. [11]

Совпадающие мнения

Судья Бреннан подал совпадающее мнение, к которому присоединился судья Маршалл , повторив свое особое мнение в деле San Diego Gas & Electric Co. против города Сан-Диего (1981 г.) [12] , в котором он прозорливо утверждал, что Пятая поправка требует компенсации за временные регулирующие изъятия.

Судья Стивенс написал совпадающее мнение, в котором утверждал, что приведенное ниже решение должно быть отменено, поскольку не было нарушения надлежащей правовой процедуры и не было формального отчуждения имущества.

Особые мнения

Судья Уайт не согласился с выводом о том, что вопрос изъятия еще не созрел для судебного разбирательства, и не стал давать дополнительных комментариев.

Критический ответ

Требование зрелости "государственных процедур" округа Уильямсон оказалось весьма спорным. Жалобы были высказаны на то, что суд решил этот вопрос без надлежащего инструктажа, [13] требование о получении компенсации от государства логически не заложено в тексте Пятой поправки, [14] правило вытекает из процессуальных соображений надлежащей правовой процедуры, которые неприменимы к искам о конфискации, [15] и что принципы res judicata и collateral estoppel могут помешать иску истца из федерального суда после соблюдения процедур округа Уильямсон по "созреванию" иска. Последняя проблема стала известна как " ловушка Уильямсона " среди адвокатов пострадавших владельцев собственности, [16] хотя она защищалась как прямое применение принципов пресечения адвокатами правительства. [17] Однако в более раннем знаменательном деле об изъятии земли, Эвклид против Эмблера (1926 г.), суд постановил, что не нужно было запрашивать местное разрешение, прежде чем оспаривать постановление о землепользовании как неконституционное.

Последующая история

В деле San Remo Hotel v. City and County of San Francisco (2005) [18] суд постановил, что Закон о полной вере и кредите запрещает повторное рассмотрение иска о конфискации имущества по Пятой поправке в федеральном суде после того, как в судебном разбирательстве штата было отказано в справедливой компенсации. Это, по-видимому, подтвердило мнение комментаторов, которые считали, что второй шаг округа Уильямсон погашает федеральные иски о конфискации имущества, а не созревает их. Написав для согласования четырьмя судьями, главный судья Ренквист отметил, что последствия решения суда могут помешать пострадавшим владельцам собственности рассмотреть их иск о конфискации имущества в любом суде, и призвал суд пересмотреть требования о процедурах штата округа Уильямсон «в соответствующем случае». [19]

Совсем недавно Верховный суд Теннесси в решении 2010 года отметил, что суды штата Теннесси никогда не постановляли, что статья 21 Конституции Теннесси требует, чтобы иски о регулирующих изъятиях подлежали компенсации в судах штата Теннесси; однако суд решил дело на других основаниях. [20]

5 марта 2018 года суд согласился рассмотреть дело Ник против Тауншипа Скотт, штат Пенсильвания , что позволило суду пересмотреть судебные обстоятельства округа Уильямсон . [21] В своем решении, вынесенном 21 июня 2019 года, суд отменил часть решения округа Уильямсон, касающуюся исчерпания судебных исков штата до подачи такого иска в федеральные суды. [2]

Смотрите также

Ссылки

  1. ^ Williamson County Regional Planning Commission v. Hamilton Bank of Johnson City , 473 U.S. 172 (1985). В этой статье используются материалы из этого документа правительства США, являющиеся общественным достоянием .Общественное достояние 
  2. ^ ab "KNICK v. TOWNSHIP OF SCOTT, PENNSYLVANIA, ET" (PDF) . Получено 17 октября 2023 г. .
  3. ^ 473 США, 182-83.
  4. ↑ Hamilton Bank of Johnson City против Комиссии по региональному планированию округа Уильямсон , 729 F.2d 402 (6th Cir. 1984).
  5. ^ 473 США, 183-84.
  6. ^ 473 США на стр. 186.
  7. ↑ См . Penn Central Transportation Co. против города Нью-Йорк , 438 U.S. 104 (1978).
  8. ^ 473 США на стр. 191.
  9. ^ 473 США, стр. 194.
  10. ↑ 473 US at 194, цитируя Regional Rail Reorganization Act Cases , 419 U.S. 102, 124-25 (1974).
  11. ^ 473 США на 200.
  12. ↑ San Diego Gas & Electric Co. против города Сан-Диего , 450 U.S. 621 (1981).
  13. ^ См . Дж. Дэвид Бример, Преодоление правила государственных процедур округа Уильямсон: как использовать резервацию Англии, исключения из правил и исключение о неадекватности, чтобы открыть дверь федерального суда для зрелых исков об изъятии , 18 Журнал землепользования и экологического права 209, 214 (2003).
  14. ↑ См . Дж. Дэвид Бример, Вы можете выписаться, но никогда не сможете уйти: история отеля «Сан-Ремо» , 33 Boston College Environmental Affairs Law Review 247, 291-93 (2006).
  15. ^ См. Бример (2006) на 295-97.
  16. ^ См. Мичем (2000)
  17. ^ См. Kovacs (1999); Douglas T. Kendall, et al., Takings Litigation Handbook (2000), стр. 60-75.
  18. ↑ Отель «Сан-Ремо» против города и округа Сан-Франциско , 545 U.S. 323 (2005).
  19. ^ 545 США, стр. 352.
  20. ^ B & B Enterprises округа Уилсон против города Ливан , 318 SW3d 839, 845 (Теннеси, 2010).
  21. ^ Хоус, Эми (5 марта 2018 г.). «Судьи разрешают пересмотр двух новых дел». SCOTUSblog . Получено 5 марта 2018 г.

Дальнейшее чтение

  • Бергер, Майкл М. и Гидеон Каннер (2004). Игра в наперстки! Отсюда туда не попасть: юриспруденция Верховного суда в делах о взятках наконец-то достигает стадии самопародии , The Urban Lawyer 36:671.
  • Кассуни, Тимоти В. (1992). «Доктрина зрелости и судебное низведение конституционно защищенных прав собственности», California Western Law Review 29:1 .
  • Ковач, Кэтрин Э. (1999). Принятие передачи исков о изъятии в суды штатов: ошибочные попытки федеральных судов избежать преюдиции в округе Уильямсон , Ecology Law Quarterly 26:1.
  • Мичем, Мадлен Дж. (2000). Ловушка Уильямсона , The Urban Lawyer 32:239.
  • Робертс, Томас Э. (2001). Процессуальные последствия округа Уильямсон/First English в судебных разбирательствах по регулирующим изъятиям: резервирования, изъятия, разнообразие, дополнительная юрисдикция, Рукер-Фельдман и Res Judicata , 31 Environmental Law Reporter 31:10,353.
  • Текст дела Williamson County Regional Planning Commission v. Hamilton Bank of Johnson City , 473 U.S. 172 (1985) доступен на сайте: CourtListener Findlaw Google Scholar Justia Library of Congress Oyez (аудиозапись устного выступления)
  • Влияние дела Палаццоло и других недавних случаев
  • Преодоление тревожного правила государственных процедур округа Уильямсон
  • Доктрина зрелости пункта о изъятиях
  • Высшая приманка и подмена
Взято с "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Комиссия_по_региональному_планированию_округа_Уильямсон_против_банка_Гамильтона_города_Джонсон&oldid=1180613222"