Вашингтон-Харбор
Многофункциональная застройка на 3000 и 3050 K Street, NW, Вашингтон, округ Колумбия, США
Вашингтон-Харбор
Набережная реки Потомак в Джорджтауне с гаванью Вашингтона справа.
РасположениеВашингтон, округ Колумбия , США
Адрес3000 и 3050 K Street , NW
Координаты38°54′06″с.ш. 77°03′36″з.д. / 38.901796°с.ш. 77.060086°з.д. / 38.901796; -77.060086
СтатусПолный
НоваторскийНоябрь 1981 г.
ПостроеноИюнь 1986 г.
ИспользоватьОфисные помещения, торговые площади, кондоминиумы
Веб-сайтTheWashingtonHarbour.com
Компании
АрхитекторАртур Коттон Мур
РазработчикАссоциация Вашингтон Харбор
ВладелецMRP Realty и Rockpoint Group (по состоянию на март 2013 г.)
МенеджерMRP Недвижимость
Технические подробности
Расходы200 долларов США
Здания5
Размер6 акров (24 000 м 2 ) [1] [2] [3] [4]
Арендуемая площадь536 000 квадратных футов (49 800 м 2 ) [5]
Стоянка489 [6]

Washington Harbour — это многофункциональная застройка класса A [7] , расположенная по адресу 3000 и 3050 K Street, NW , в Вашингтоне, округ Колумбия , в Соединенных Штатах. Южный край застройки граничит с рекой Потомак на набережной Джорджтауна . Спроектированный Артуром Коттоном Муром , комплекс состоит из двух изогнутых башен и трех других зданий, пристроенных к ним, все из которых выполнены в архитектурном стиле постмодернизма . Комплекс содержит роскошные кондоминиумы , офисы , торговые площади, рестораны и подземную парковку .

Строительство комплекса предшествовало семилетнему зонированию и судебному разбирательству по поводу будущего набережной Джорджтауна. Этот спор привел к обозначению и развитию нового национального парка , парка набережной Джорджтауна . Затем последовал двухлетний спор по поводу дизайна комплекса, включавший обвинения в должностных преступлениях со стороны агентства округа Колумбия. Строительство началось в ноябре 1981 года и было завершено в июне 1986 года. Критический прием Washington Harbour был неоднозначным, но общественность быстро приняла его.

Washington Harbour столкнулся со значительными проблемами управления в первые два года, что привело к отстранению одного из его застройщиков от должности управляющего недвижимостью. Комплекс был продан местному магнату недвижимости Конраду Кафрицу в 1988 году по спорному договору аренды , похожему на покупку . Впоследствии Кафриц продал недвижимость, у которой было шесть разных владельцев в период с 1990 по 2013 год. Она была снова выставлена ​​на продажу в 2013 году.

В гавани Вашингтона есть первый в своем роде набор шлюзов, предназначенных для защиты от наводнений реки Потомак. Однако ненадлежащее использование шлюзов привело к крупному наводнению в 2011 году, что привело к судебному иску и реконструкции на сумму 30 миллионов долларов.

Генезис проекта

Ранние исследования

Набережная Джорджтауна в 1967 году.

В 1800-х годах набережная Джорджтауна была в основном коммерческой гаванью . Большая часть земли была занята складами. В период с 1900 по 1960 год гавань в основном закрылась, поскольку коммерческое речное судоходство резко сократилось. Склады были снесены, и на их месте было возведено несколько угольных газовых , цементных , сталелитейных и других средних и легких промышленных производственных предприятий. К 1960 году многие из этих заводов закрылись, и набережная пришла в негодность. Городской мусоросжигательный завод, мусоросортировочный завод и склад строительных материалов занимали части участка.

В период с 1960 по 1970 год развитие набережной Джорджтауна изучалось пять раз. [8] Но ни одна из рекомендаций, данных в этих исследованиях, не была реализована. Многие жители округа Колумбия, включая жителей Джорджтауна, решительно выступали против планов строительства серии супермагистралей по всему городу — в том числе вдоль реки Потомак на набережной Джорджтауна. Каждое из пяти различных исследований предлагало строительство супермагистралей в этом районе и вокруг него, и каждый раз споры вокруг рекомендации делали исследование политически неприемлемым. [9] Шестое исследование было проведено в 1970 году. По заказу Национальной комиссии по планированию Капитолия (NCPC) и Ассоциации граждан Джорджтауна (GCA), в отчете не содержалось рекомендаций по строительству супермагистрали. Вместо этого он призывал к сносу существующей автострады Уайтхерст . Авторы исследования заявили, что автострада блокировала виды, препятствовала развитию набережной, была плохо спроектирована и вызывала пробки на обоих концах. В докладе содержался призыв к городу зарыть автостраду в закрытую траншею и продать права на воздушное пространство над ней застройщикам или использовать его в качестве парковой зоны. [10]

Исследование 1970 года было благосклонно воспринято президентом Ричардом М. Никсоном , который в апреле 1971 года направил послание Конгрессу по округу Колумбия, в котором он призвал к «общему плану сохранения и развития набережной Джорджтауна», чтобы исторический облик Джорджтауна не был утерян навсегда. [11] Послание Никсона дало новый импульс планированию в Джорджтауне, и в январе 1972 года федеральное правительство профинансировало исследование на сумму 250 000 долларов, призванное стимулировать изменения в зонировании, которые позволили бы масштабную реконструкцию набережной. В состав исследовательского комитета вошли NCPC, GCA, Департамент шоссейных дорог и дорожного движения округа Колумбия , Департамент жилищного строительства и городского развития , Департамент внутренних дел , Департамент транспорта и Комиссия изящных искусств США (CFA). [9]

Апелляционный суд США по округу Колумбия снял запрет на строительство на набережной Джорджтауна в 1973 году.

Некоторые застройщики пытались продолжить строительство до завершения федерального исследования. Эти планы вызвали споры, которые оказали прямое влияние на окончательное строительство Washington Harbour. В апреле 1972 года Georgetown Inland, дочерняя компания Inland Steel Company , поручила архитектору Артуру Коттону Муру спроектировать восьмиэтажное офисное здание на принадлежащей компании земле по адресу 1055 Thomas Jefferson Street NW. [12] [13] Но CFA, имевшая законные полномочия утверждать проект и высоту сооружений в этом районе, рекомендовала против его строительства, поскольку оно было слишком высоким. [12] 29 июня Комиссия по зонированию округа Колумбия без комментариев издала 120-дневный запрет на любое строительство на набережной. [14] GCA выступала за запрет любого строительства в этом районе до завершения федерального исследования, но в августе 1972 года Georgetown Inland представила план строительства комплекса стоимостью 80 миллионов долларов, включающего рестораны, отели, офисные здания, торговые площади и небольшую гавань. Georgetown Inland утверждал, что запрет на строительство, пусть даже временный, навсегда оттолкнет застройщиков от набережной. [8] GCA подала в суд, чтобы остановить строительство здания, но Окружной суд Соединенных Штатов по округу Колумбия отклонил его ходатайство 12 октября. [15] 29 сентября Комиссия по зонированию округа Колумбия сняла запрет от 29 июня и заявила, что строительство на 100-акровой (400 000 м2 ) набережной Джорджтауна может продолжаться. [14]

GCA подала апелляцию в Апелляционный суд Соединенных Штатов по округу Колумбия . Апелляционный суд вынес временный запрет на строительство до разрешения дополнительных вопросов окружным судом. [16]

Предварительная версия федерального исследования была опубликована 2 ноября 1972 года. Несмотря на то, что Georgetown Inland продолжала реализацию своих планов (теперь она намеревалась построить две девятиэтажные офисные башни), федеральное исследование рекомендовало разрешить только смешанную застройку на набережной. В отчете также рекомендовалось ограничить высоту сооружений 40 футами (12 м), хотя в некоторых местах можно было строить здания высотой 60 футов (18 м). [14] Это вызвало второй иск со стороны GCA. Окружной суд США вынес второе постановление по делу о строительстве 18 ноября и снова разрешил Georgetown Inland продолжить работу. [16] GCA подала апелляцию, и апелляционный суд США восстановил свой временный запрет восемь дней спустя. Апелляционный суд отложил окончательное решение по этому вопросу до 1 февраля 1973 года. [17]

6 февраля апелляционный суд продлил свой временный запрет еще на 45 дней. Он постановил, что Комиссия по зонированию округа Колумбия неправомерно сняла запрет на строительство, не предоставив письменного обоснования. Суд приказал совету по зонированию выдать это обоснование в течение 45 дней. [18] Совет по зонированию предоставил свое обоснование, и 8 мая апелляционный суд отменил свой запрет. [19] Приняв обоснование комиссии по зонированию, апелляционный суд потребовал, чтобы в дальнейшем комиссия по зонированию должна была принимать показания под присягой и разрешать перекрестный допрос свидетелей до принятия решений по зонированию, а также выдавать квазисудебные письменные заключения, излагающие причины своих решений. (Постановление суда оказалось переломным моментом в улучшении решений по зонированию города.) [20]

Изменения правил зонирования

Предложения по зонированию

Карта зонирования подзон Джорджтауна, утвержденная Комиссией по зонированию округа Колумбия в ноябре 1974 года.

Предварительное федеральное исследование рекомендовало обширные изменения зонирования для набережной Джорджтауна, и Комиссия по зонированию округа Колумбия немедленно приняла меры для реализации этих предложений. После публичных слушаний 9 мая [18] комиссия по зонированию предложила новые правила 29 июня. Эти правила разрешали гораздо более плотную застройку и установили три подзоны. В районе W-1, ограниченном рекой Потомак, 31-й улицей NW, мостом Key Bridge и улицей K NW, здания были ограничены шестью этажами в высоту. В районе W-2, ограниченном 31-й улицей NW, улицей K NW, мостом Key Bridge и каналом C&O, здания обычно также имели шесть этажей. Однако застройщики могли добиваться исключений, разрешающих строительство до девяти этажей для многофункциональных застроек. В районе W-3, ограниченном 30-й и 31-й улицами NW, рекой Потомак и каналом C&O , зданиям разрешалось достигать девяти этажей. Площадь одного здания также была ограничена во всех трех подзонах, хотя она могла быть превышена, если бы в строении было больше жилых единиц. [21]

План зонирования был немного изменен в августе. Зона W-1 расширилась на полтора квартала к северу от K Street NW и на полтора квартала к западу от 31st Street NW. Зона W-2 расширилась на север до M Street NW, а также на восток, включив участок, ограниченный рекой Потомак, 30th Street NW, M Street NW, Pennsylvania Avenue NW и 29th Street NW. Зона W-3 над каналом C&O была преобразована в зонированное пространство W-1. Публичные слушания по пересмотренному плану начались 6 августа. NCPC выступил против предлагаемых правил, утверждая, что они разрешают слишком высокие здания, не регулируют конструкции на крышах (такие как пентхаусы или башни), предусматривают слишком много исключений для промышленного использования и не обеспечивают адекватной защиты исторических сооружений. Группа местных граждан и консультантов, известная как Georgetown Planning Group, утверждала, что предлагаемые правила разрешают слишком плотную и слишком высокую застройку, которая привлечет в этот район слишком много автомобильного и пешеходного трафика. [22] 15 ноября совет по зонированию отложил принятие мер по плану перезонирования до тех пор, пока NCPC не завершит региональное планирование для той же территории. [23]

Утверждение зонирования

Зонирование набережной Джорджтауна приняло новое направление с установлением самоуправления в округе Колумбия .

Комиссия по зонированию регулировалась законодательством 1920 года, а ее состав был несколько изменен реорганизацией городского правительства в 1967 году в формат мэр-совет. В 1974 году ее членами были мэр округа, председатель и вице-председатель городского совета округа Колумбия, архитектор Капитолия и директор Службы национальных парков . Однако в соответствии с законодательством о самоуправлении членство в комиссии по зонированию будет состоять из председателя, вице-председателя и публичного члена, назначаемого мэром и подлежащего утверждению городским советом округа Колумбия ; архитектора Капитолия; и директора Службы национальных парков. [24] Закон о самоуправлении округа Колумбия должен был вступить в силу 1 января 1975 года.

Неожиданно комиссия по зонированию «хромой утки» изменила курс в конце ноября 1974 года и одобрила предложенные пересмотренные правила зонирования для набережной Джорджтауна. The Washington Post сообщила, что процесс перезонирования должен был начаться снова под эгидой комиссии по зонированию на дому, и было мало шансов, что новая комиссия сможет одобрить что-либо подобное предложенным правилам. Существующая комиссия по зонированию действовала, предположила газета, потому что она не пострадает от политических репрессий (выйдя из бизнеса), ее действия могли дать комиссии по зонированию на дому политическое прикрытие для сохранения правил, и потому что ее члены считали, что было достаточно задержек и рассмотрения правил. Старая комиссия считала, что развитие должно было начаться сейчас или никогда не начнется. GCA немедленно подала в суд, чтобы отменить новые правила зонирования, [25] и Высший суд округа Колумбия заблокировал все развитие в этом районе, пока иск находился на рассмотрении. [26]

Окончательное исследование федерального консультанта

Апелляционный суд округа Колумбия оставил в силе правила зонирования от ноября 1974 года, которые разрешили продолжить строительство в гавани Вашингтона.

6 февраля 1975 года была опубликована окончательная версия исследования финансируемого из федерального бюджета консультанта. В нем рекомендовались только мало- и среднеэтажные здания на набережной (высотой от 40 футов (12 м) до 60 футов (18 м)), а не многоэтажные строения (высотой 90 футов (27 м)), одобренные Комиссией по зонированию округа Колумбия в ноябре. Также рекомендовались здания с меньшей площадью в квадратных футах. Хотя NCPC не сразу включил отчет в свои планы, он ясно дал понять, что поддерживает выводы отчета. [25]

Поскольку комиссия по зонированию, по-видимому, не согласна с NCPC, в начале января 1978 года CFA предложила резолюцию: строительство двух парков на воде и большого подземного гаража на набережной Джорджтауна. Город заявил, что попытается реализовать предложения CFA, хотя некоторые городские чиновники не хотели заниматься набережной таким фрагментарным образом. [26]

Поскольку иск GCA против одобренных изменений зонирования все еще находился на рассмотрении в апреле 1977 года, Papermill Associates (партнерство между фирмой недвижимости Holland & Lyons и магнатом по аренде автомобилей Уорреном Эйвисом ) приобрела участок неиспользуемой бумажной фабрики на набережной (ограниченный Cecil Alley NW, Grace Street NW, K Street NW и Potomac Street NW) и начала планировать застройку таунхаусом -кондоминиумом стоимостью 20 миллионов долларов. Тем временем Weissberg Development Corp. приобрела участок Wilkins-Rogers Company Flour Mill (ограниченный K Street NW, Potomac Street NW, 33rd Street NW и каналом C&O) для перепланировки в многофункциональное офисное и элитное жилое здание стоимостью 18 миллионов долларов. Оба проекта получили одобрение CFA [27] , хотя строительство еще не могло быть начато.

2 ноября 1977 года Высший суд округа Колумбия постановил, что правила зонирования от ноября 1974 года были приняты надлежащим образом, хотя они и не соответствовали генеральному плану NCPC для города. [28] GCA попросил суд вынести временный запрет на строительство в этом районе, пока они обжалуют это решение. [29] Затем, в несвязанном деле, Апелляционный суд округа Колумбия вынес постановление 2 декабря относительно зонирования на Капитолийском холме . Апелляционный суд округа Колумбия постановил, что Комиссия по зонированию округа Колумбия не может принимать решения, не соответствующие генеральному плану NCPC. GCA немедленно подал повторную жалобу в Высший суд, ссылаясь на дело Капитолийского холма и пытаясь отменить правила зонирования от ноября 1974 года. [30]

В тот же день, когда апелляционный суд вынес свое решение, Western Development Corp. объявила о покупке большей части территории, ограниченной Wisconsin Avenue NW, M Street NW, Potomac Street NW и каналом C&O, а также небольшого участка на противоположном берегу канала C&O, ограниченного Wisconsin Avenue NW, Grace Street NW и Potomac Street NW. Компания заявила, что сохранит исторический Canal Warehouse [31] и исторические фасады зданий на Wisconsin Avenue, а также построит на этом участке роскошный торговый центр и кондоминиумы с видом на юг. [32] Этот проект стал торговым комплексом Georgetown Park .

Окончательное юридическое развитие произошло, когда 17 октября 1978 года Апелляционный суд округа Колумбия постановил в деле Citizens Association of Georgetown v. Zoning Commission of the District of Columbia , 392 A.2d 1027 (DC App., 1978), что правила зонирования от ноября 1974 года были приняты надлежащим образом, хотя они и соответствовали генеральному плану NCPC. Это решение по сути положило конец попыткам GCA предотвратить повторное зонирование. [33]

Создание парка на набережной Джорджтауна

Парк Джорджтаун-Уотерфронт в 2008 году, вид со стороны входа возле гавани Вашингтона.

Решение Апелляционного суда округа Колумбия дало мощный толчок новым усилиям по сохранению части набережной в качестве парковой зоны. В апреле 1979 года Рабочая группа по набережной Джорджтауна — специальная группа, состоящая из NCPC, Национальной парковой службы (NPS) и Управления планирования и развития округа Колумбия (подразделение мэрии) — выпустила проект плана реконструкции для территории, ограниченной парком Рок-Крик, рекой Потомак, мостом Ки и каналом C&O. План (который был основан на предложении CFA от января 1978 года) предусматривал создание нового парка между 31-й улицей NW и мостом Ки вдоль реки Потомак. Железная дорога Chessie System , которой принадлежала земля, согласилась пожертвовать полосу шириной 160 футов (49 м) рядом с рекой для парка. Будут введены ограничения по высоте для зданий, расположенных непосредственно рядом с парком на улице К, ограничивая конструкции всего 30 футами (9,1 м), в то время как другие конструкции могут быть высотой от 50 до 60 футов (от 15 до 18 м). План сократил застройку в этом районе на 75 процентов. [33]

В марте 1978 года сенатор Чарльз Матиас из Мэриленда внес в Конгресс законопроект об объявлении всей территории, ограниченной парком Рок-Крик, мостом Ки, рекой Потомак и каналом C&O, национальным парком. Спорный законопроект заставил бы прекратить все разработки в этом районе. [34] Законопроект умер, но в начале 1979 года сенатор Марк Хэтфилд из Орегона внес законопроект, требующий от NPS купить только земли Chessie System и Inland Steel в этом районе и превратить их в национальный парк. [35] Этот законопроект начал продвигаться в Сенате, что придало новую срочность решению вопроса о парке на набережной.

13 июля 1979 года министр внутренних дел Сесил Д. Андрус , председатель NCPC Дэвид Чайлдс , директор по планированию округа Колумбия Джеймс О. Гибсон и президент Western Develop Corp. Герберт С. Миллер подписали соглашение о продолжении развития района. Chessie System передала свою полосу земли для развития парка, и NPS согласилась построить там парк стоимостью от 7 до 12 миллионов долларов. Кроме того, трапециевидная часть северо-восточной части прибрежной зоны, [36] состоящая из земли, принадлежащей Chessie System, Western Development, Inland Steel и другим землевладельцам, будет куплена совместным предприятием, принадлежащим Chessie System и Western Development. Совместное предприятие обязалось построить комплекс стоимостью 50 миллионов долларов из таунхаусов-кондоминиумов, офисных зданий и торговых площадей в этом районе. Высота сооружения будет варьироваться от трех до шести этажей. Для развития требовалось одобрение CFA, и городской совет округа Колумбия должен был согласиться отменить не построенные расширения 30-й улицы, 31-й улицы и улицы Томаса Джефферсона (предназначенные для выхода к набережной). Жители Джорджтауна, которые обязались превратить всю территорию в парк, в подавляющем большинстве выступили против соглашения. [35]

Благодаря этому соглашению были установлены границы комплекса Вашингтонской гавани и начались проектные работы.

Предложения и споры по проектированию гавани Вашингтона

Комиссия по изящным искусствам США ( изображена печать ) отклонила первый проект гавани Вашингтона, но с энтузиазмом отнеслась ко второму архитектурному проекту.

Chessie System и Western Development наняли GMR Limited, архитектурную фирму, расположенную в Роквилле, штат Мэриленд , для проектирования гавани Вашингтона. [37] Компания представила свой предложенный проект Комиссии по изящным искусствам осенью 1979 года. Этот проект представлял собой шестиэтажный, приземистый, массивный комплекс зданий (соединенных мостами на верхнем уровне), который использовал как можно большую часть площади застройки. CFA выразила обеспокоенность по поводу массивности комплекса, и GMR Limited снизила его высоту всего до трех этажей. Однако изменений было недостаточно, и CFA отклонила предложенный проект в декабре. [38] Месяц спустя Western Development наняла известного в стране архитектора Артура Коттона Мура для перепроектирования гавани Вашингтона. Приняв предложения CFA, Мур сказал, что он будет использовать различные цвета для проекта и, возможно, спроектирует меньшие здания с большим пространством между ними. Тем временем городские власти отказались от своей однозначной поддержки проекта. Кроме того, NCPC приказала составить заявление о воздействии на окружающую среду (EIS) для различных предложений по развитию и парку, исследование, которое займет не менее шести месяцев. С учетом требований перепроектирования и EIS, должностные лица Western Development заявили, что дата начала их проекта переносится с осени 1980 года на март 1981 года. [37] Компания также дала название своему партнерству с Chessie System: Washington Harbour Associates. [39]

5 марта 1980 года Мур предложил новый проект для Washington Harbour. Проект стоимостью 60 миллионов долларов в постмодернистском стиле [37] состоял из двух изогнутых зданий в южной части участка, обращенных к реке Потомак. Пять других зданий, разделенных пешеходными дорожками, были запланированы для территорий к востоку, северо-востоку, северу, северо-западу и западу от этих изогнутых структур. Около 60 процентов от общего объема проекта должны были быть жилыми, состоящими из 350-400 кондоминиумов. [39] Торговые площади должны были занять 320 000 квадратных футов (30 000 м 2 ) проекта. [40] Эллиптический яхтенный бассейн был запланирован для области, охваченной зданиями, а прибрежный парк был предназначен для полосы земли между застройкой и рекой. В целом проект занял всего 3,43 акра (13 900 м 2 ), а не 5,9 акра (24 000 м 2 ) в предыдущем предложении. GCA категорически выступил против проекта. [39] Неделю спустя CFA частично одобрил перепроект Мура. Однако он не одобрил высоту проекта. CFA заявил, что проект высотой 86 футов (26 м) слишком высок, и что он не одобрит ни одно здание выше 60 футов (18 м). [40]

Мур быстро представил пересмотренный проект. Редизайн снизил высоту проекта до 68,5 футов (20,9 м) (всего на пять футов выше самого высокого здания в Джорджтауне). Площадь комплекса была увеличена до 5,9 акров (24 000 м 2 ), а жилые и торговые здания переместились ближе к реке. Из-за этих изменений общий размер проекта уменьшился с 750 000 квадратных футов (70 000 м 2 ) до 700 000 квадратных футов (65 000 м 2 ). CFA одобрила базовый план редизайна 8 апреля 1980 года, хотя Washington Harbour Associates (WHA) должна была представить CFA окончательные архитектурные чертежи и доказать, что Служба национальных парков все еще планирует развивать остальную часть набережной как парк. Выполнение WHA этих двух требований задержало бы строительство примерно на год. [41]

GCA также выступил против переработанного проекта. В ноябре 1980 года GCA призвала к двухлетней отсрочке проекта стоимостью теперь 120 миллионов долларов, пока не будет проведено исследование поймы . GCA утверждала, что проект находился на такой низкой земле и так близко к воде, что он будет регулярно затапливаться. Девять из 13 членов городского совета округа Колумбия поддержали законопроект о запрете строительства по проекту до тех пор, пока не будет завершено Федеральное агентство по чрезвычайным ситуациям (которое уже проводило исследование поймы в этом районе). Мэр Мэрион Барри выступила против этого законопроекта. [42] Хотя никаких требований по исследованию поймы не было введено, прошло еще девять месяцев, пока были получены окончательные архитектурные чертежи и разрешения на строительство. К июлю 1981 года стоимость проекта выросла до 154 миллионов долларов ( в основном из-за инфляции ). [43]

Полемика вокруг Управления по сохранению исторического наследия

В сентябре 1981 года разгорелся крупный спор из-за действий Кэрол Б. Томпсон, директора Управления по сохранению исторического наследия округа Колумбия (DCHPO). В рамках процесса выдачи разрешений на строительство DCHPO было обязано проверить, что проект соответствует внешнему виду, расположению, строительным материалам, цвету, высоте, стилю и текстуре окружающих зданий и не наносит ущерба характеру района. Поскольку CFA одобрило окончательные архитектурные чертежи, а WHA получило заверения от Службы национальных парков относительно строительства парка, одобрение DCHPO было последним шагом, необходимым перед тем, как город выдаст разрешение на строительство. [44]

Разногласия начались, когда Томпсон посетила предполагаемую строительную площадку в конце августа 1981 года. Она не уведомила GCA или WHA, что было нарушением правил DCHPO. 12 сентября Томпсон издала приказ об одобрении проекта. Когда GCA узнала о посещении площадки Томпсон, она подала в суд, чтобы запретить выдачу ее приказа. Томпсон отменила свой приказ. [44]

Второе посещение объекта (соответствовавшее правилам DCHPO) состоялось в начале октября 1981 года. Томпсон был вынужден провести слушание, на котором GCA и WHA высказали свои мнения о том, поставил ли предыдущий визит Томпсон под угрозу процесс одобрения DCHPO. 22 октября Томпсон повторно выдала свой приказ об одобрении проекта. [45] GCA подала в суд с требованием отменить приказ DCHPO. 4 ноября Апелляционный суд округа Колумбия вынес временный запрет на строительство Washington Harbour. 14 ноября суд отменил свой приказ, заключив, что слушание показало, что действия Томпсона не нанесли непоправимого ущерба процессу выдачи разрешений DCHPO и что второе посещение объекта было проведено надлежащим образом. Город заявил, что выдаст разрешения на строительство в течение недели, а Washington Harbour Associates заявила, что начнет строительство сразу после этого. [46]

Строительство гавани Вашингтона

Строительство гавани Вашингтон началось в ноябре 1981 года со сноса заброшенного цементного завода. [47] 1 октября 1982 года Апелляционный суд округа Колумбия подтвердил свое решение от 14 ноября 1981 года, что по сути положило конец попыткам GCA наложить запрет на постановление DCHPO. [48]

Некоторые изменения в проекте произошли во время строительства. Инженерный корпус армии США имел полномочия утверждать любое строительство на реке Потомак. В марте 1983 года WHA запросил разрешение на углубление канала в Потомаке, который должен был привести к эллиптической лодочной ванне в центре проекта, а также на одобрение плавучего дока для предоставления дополнительных лодочных сооружений. WHA также попросил корпус дать согласие на строительство морской дамбы на краю реки и использовать материал, вынутый из Потомака, для заполнения области за морской дамбой. На этой отвоеванной у моря земле компания намеревалась построить дощатый настил длиной 700 футов (210 м) . GCA и местные гребные клубы выступили против этих просьб, утверждая, что лодочная ванна и док привлекут слишком много моторных лодок, что будет угрожать многочисленным байдарочникам и гребцам , которые использовали эту территорию. [49] Большинство этих предложений были отозваны к ноябрю, когда WHA отказалась от эллиптической лодочной чаши в пользу фонтана. [47]

Компания George Hyman Construction Company из Бетесды, штат Мэриленд , была генеральным подрядчиком по проекту строительства гавани Вашингтона. [47] Инженер-строитель Зиван Коэн из фирмы Tadjer-Cohen-Edelson и ландшафтный архитектор Джеймс Урбан также работали над комплексом. [50] К ноябрю 1983 года цементный завод был закрыт, раскопки фундаментов были завершены, забивались сваи для зданий, а стальные листы забивались в землю у берега реки, чтобы защитить площадку от воды. [47]

Стоимость проекта выросла до 200 миллионов долларов к концу 1983 года. Washington Harbour Associates получила финансирование проекта от KanAm Realty, подразделения KanAm International ( немецкой компании по развитию недвижимости). Из-за экономического давления жилые помещения в комплексе были превращены в офисные помещения (за которые можно было взимать более высокую арендную плату). Площадь офисных помещений выросла до 480 000 квадратных футов (45 000 м 2 ) с 306 000 квадратных футов (28 400 м 2 ), в то время как торговые площади сократились до 85 000 квадратных футов (7 900 м 2 ) с 150 000 квадратных футов (14 000 м 2 ), а жилые помещения до 97 000 квадратных футов (9 000 м 2 ) с 236 000 квадратных футов (21 900 м 2 ). Количество кондоминиумов в проекте сократилось на 90 процентов, хотя оставшиеся 38 единиц были построены так, чтобы стать одними из самых роскошных в городе. WHA намеревалась сдать в аренду большую часть торговых площадей ресторанам и уже арендовала помещения для объекта на 1000 мест, который должен был быть спроектирован Уорнером Лероем (тогдашним владельцем знаменитой Tavern on the Green ). Оставшаяся розничная торговля (магазин деликатесов, магазин канцелярских товаров, аптека и т. д.) будет сдана в аренду предприятиям, обслуживающим потребности владельцев кондоминиумов. Восточная башня была спроектирована для размещения розничной торговли и ресторанов на первом этаже с офисными помещениями наверху. Западная башня была похожа по дизайну, за исключением того, что на верхних этажах находились кондоминиумы. [47]

К маю 1985 года строительство гавани Вашингтона было близко к завершению. [51] Подрядчики поспешили завершить строительство шлюзов у ​​основания башен гавани Вашингтона в начале ноября 1985 года после того, как река Потомак, разбухшая из-за проливных дождей, достигла уровня 7 футов (2,1 м) над уровнем паводка. [52]

Одним из требований разрешения на строительство комплекса было то, что оно должно было оплатить археологическую оценку незастроенной прибрежной земли. На западной стороне застройки (которая должна была стать парковой зоной) археологи летом 1985 года раскопали кирпичные фундаменты и полы трех зданий начала 1800-х годов. Руины, а также остатки мощеной улицы были найдены на глубине 6 футов (1,8 м). [53]

Завершение и открытие

13 июня 1986 года открылась первая фаза проекта Washington Harbour, состоявшая из двух изогнутых башен и пяти пристроенных к ним зданий. Семьдесят процентов офисных помещений были сданы в аренду (по самым высоким рыночным ставкам), и 32 из 38 кондоминиумов уже были проданы. Комплекс включал в себя фонтан «water dance» стоимостью 2 миллиона долларов, спроектированный Уильямом Хоббсом, [54] [55] и еще от 6 до 7 миллионов долларов было потрачено на общественные пространства в комплексе. Уорнер Лерой объявил, что его высококлассный ресторан будет называться «Potomac». [54] Вторая фаза проекта, которая состояла из здания отеля/офисного здания на земле между 30th Street NW и Rock Creek, должна была начаться в конце 1986 года. [56] Но вторая фаза так и не была завершена. Земля была продана, и в 2006 году на этом месте был построен Дом Швеции .

Критический прием

Описание комплекса

Карта комплекса Вашингтонской гавани по состоянию на 2013 год.

В готовом виде комплекс Washington Harbour стоимостью 200 миллионов долларов состоял из пяти зданий [57] с 23 фасадами. [56] Каждое здание имело шесть этажей. [5] Общая внутренняя площадь составляла чуть менее 1 000 000 квадратных футов (93 000 м 2 ), [57] хотя сдаваемое в аренду внутреннее пространство составляло всего 536 000 квадратных футов (49 800 м 2 ). [5] Главное здание состояло из двух длинных блоков. Южная половина каждого здания была изогнутой, и эти изогнутые крылья окружали большой центральный фонтан. Эта область была открыта с южного конца. Выровненный по оси север-юг, южный край сооружения был параллелен реке Потомак (которая изгибалась с юго-востока на северо-запад). Через центр этих двух зданий проходила набережная Томаса Джефферсона (бывшая улица Томаса Джефферсона). Первоначально спроектированные как здания одинаковой высоты, наличие жилого пространства в западной башне (которая имела разную высоту от пола до потолка) сделало эти два строения неравными. [57] Ландшафтный дизайн набережной Томаса Джефферсона был разработан Джо Брауном и Майклом Вергасоном из ландшафтной архитектурной фирмы EDAW в сотрудничестве с Arthur Cotton Moore Associates. [55]

Washington Harbour опирался на постмодернистскую [57] [58] смесь ар-деко , ар-нуво , барокко , готики , греческого возрождения , возрождения ренессанса , романского возрождения и викторианской архитектуры. Внешние стены в основном были из кирпича (бежевого и коричневого цвета) и известняка (бледно-бежевого цвета). Кирпич был не ровным, а скорее утопленным и выступающим и имел различные геометрические формы. Некоторые из колонн , контрфорсов и пилястр, используемых в комплексе, были структурными, но многие — нет. Круглые и плоские арки различной ширины и высоты, кронштейны , неполные карнизы , фронтоны , фронтоны и декоративные завитки использовались по всему комплексу. Крыша имела рифленые кирпичные дымоходы различной высоты, украшенные кронштейнами . Балконы и терраса на крыше были обрамлены кирпичными или металлическими парапетами в различных стилях. Крыша состояла из изогнутого металла, установленного под разными углами, а окрашенные в белый цвет металлические купола разной ширины покрывали круглые офисы, круглые конференц-залы и жилые комнаты в форме ротонды внизу. [57]

Форма, размер и стиль окон и дверей во всем комплексе Washington Harbour сильно различались. В некоторых местах окна были одинарными, а в других — горизонтальными лентами. Окна-обертки часто украшали углы, а раздвижные стекла или французские двери иногда использовались вместо окон. Подоконники также различались по цвету, высоте, материалу, форме и стилю. [57]

Входы в сооружение были несколько менее разнообразны. Большинство внешних дверей были стеклянными. Дверные косяки обычно были из зеленого металла, но иногда из бронзы или стали . Стеклянные и металлические навесы защищали большинство дверных проемов. [57]

Фасады сильно различались:

  • Колонны разной высоты поддерживали верхние этажи комплекса со стороны реки Потомак, создавая чрезвычайно узкий, нефункциональный портик . Капитель наверху каждой колонны была смутно коринфского стиля, сделана из профилированного листового металла [ 57] и содержала скрытые осветительные приборы. [55] Южная сторона комплекса также имела кирпичные опоры , пилястры и комбинации пилястр/колонн. Аркбутаны использовались на верхних этажах. Стеклянная навесная стена , за которой находился ресторан Потомак, была украшена орнаментальной металлоконструкцией, похожей на ту, что можно найти в викторианских чугунных павильонах [57 ]
  • Восточный фасад состоял из конических белых колонн, которые обрамляли большие вентиляционные решетки. [57]
  • Северный фасад состоял из стеклянной навесной стены из шести пролетов , которая слегка наклонялась внутрь. Ритм, пропорции, размер и интервал между окнами в каждом пролете и на каждом этаже были разными. [57]
  • Западный фасад состоял из стеклянной навесной стены, которая была слегка наклонена внутрь. [57] Фасад выступал наружу (имитируя заливы и башни ) в некоторых местах, и в некоторых местах он имел двускатную крышу. На южном углу здания круглая уличная площадь врезалась в тротуар на западе (предоставляя несколько парковочных мест), одновременно прорезая дугу в фасаде здания. Это помогло создать переход от плоского южного фасада к более разнообразному западному фасаду. [55]
  • Фасады, выходящие на променад Томаса Джефферсона (бывшая улица Томаса Джефферсона), имели горизонтальный стык, который был глубоко утоплен и рустован . Выступающая стена над стыком поддерживалась консолями . [57]

Архитектор Артур Коттон Мур сказал, что массированные, длиной в квартал, линии зданий были необходимы из-за необходимости использовать как можно больше пространства. Чтобы разбить монолитный, похожий на стену эффект этого массирования, каждый длинный фасад был разбит на несколько меньших фасадов, и использовались разные архитектурные стили, чтобы сделать здания визуально интересными. Мур сказал, что он спроектировал пешеходные дорожки так, чтобы пешеходы видели только один фасад за раз, поэтому сохраняется последовательность в архитектурном видении. [56]

Пешеходные пространства вокруг и через комплекс состояли из кирпича, керамики , каменных плит и гранитной плитки. [57] Променад Томаса Джефферсона был тщательно озеленен. Он также содержал многочисленные скамейки, а бетонные вазоны вдоль променада имели края, специально спроектированные так, чтобы быть достаточно широкими, чтобы поощрять сидение. [55] Чугунные решетки в стиле боз-ар закрывали уличные стоки. [57] Променад Томаса Джефферсона заканчивался у гигантского эллиптического фонтана с танцующей водой, в котором находилась пятиэтажная башня, похожая на храм в стиле греческого возрождения, на западной стороне. [55] Дощатый настил длиной 600 футов (180 м) был построен на 6 футов (1,8 м) выше среднего уровня воды, слегка нависая над рекой. [59]

Критический прием

Верхние этажи гавани Вашингтона, демонстрирующие широкое разнообразие архитектурных элементов, которые Артур Коттон Мур использовал, чтобы сделать комплекс визуально интересным.

Архитектор Роджер К. Льюис, писавший для The Washington Post , в целом похвалил сооружение, назвав его «невероятно разнообразным, сложным, порой подавляющим архитектурным коллажем». [57] Он назвал готовность Мура разделить комплекс пешеходными дорожками «мастерским ходом урбанизма» и похвалил его «архитектурное изобилие» — то, как Мур фрагментировал большую часть зданий утопленными и выступающими фасадами самых разных цветов, материалов и стилей. Он также выразил сильное одобрение тому, как комплекс был спроектирован для богатых арендаторов, и в то же время содержал пространство для общественности. Однако он чувствовал, что здание стилистически не вписывалось в остальную часть Джорджтауна, хотя Мур и опирался на многие архитектурные стили, найденные там. [57]

Архитектурный критик Washington Post Бенджамин Форджи был более двусмыслен. Он назвал сооружение «поп-архитектурой, [которая] гордо своеобразна», [55] утверждая, что она не смогла стать частью последовательной архитектуры, но преуспела в создании уникального и популярного пространства. Общее впечатление, утверждал Форджи, было разобщенным, хотя некоторые элементы (особенно трубы и купола на крыше , юго-западный угол и западный фасад) работали очень хорошо вместе. Однако Форджи сильно похвалил променад Томаса Джефферсона и сильное чувство движения и жизненной силы, которое он создавал. Взятая сама по себе, сказал он, световая башня в фонтане также была «правильным объектом в правильном месте» и мощно определяла эллиптическое пространство площади/фонтана. Тем не менее, он обнаружил, что ее чистый дизайн не очень хорошо вписывался в «занятость» вокруг нее. [55] Спустя два года после открытия проекта Форджей продолжал придерживаться мнения, что гавань Вашингтона была «гигантским, загруженным архитектурным яйцом», но «в значительной степени искупленным своим прекрасным городским дизайном». [60]

Другие имели разные мнения о проекте. Репортер Washington Post по недвижимости Джон Минц пренебрежительно назвал его архитектурой «поп-арта». [61] Дж. Картер Браун , директор Национальной галереи искусств , насмешливо назвал его «Ксанаду на Потомаке», в то время как автор « Путеводителя по архитектуре Вашингтона» (округ Колумбия) считал, что это «любопытная смесь архитектурных мотивов» и «мультяшный» — и, в целом, визуально ошеломляющий. [62] Архитектор Ричард Сол Вурман назвал его «помпезным» и изобилующим «неуклюжей пышностью», но признал, что он обеспечивал превосходный доступ к реке. [63] Историки архитектуры Памела Скотт и Антуанетта Жозефина Ли сказали, что архитектурные элементы выглядят «натянутыми». [64] Архитектор и профессор Католического университета Америки Питер Блейк в 1987 году презрительно назвал гавань Вашингтона «архитектурой тематического парка в поисках подходящей темы» и нашел ее «безумной, причудливой совокупностью колонн, изгибов, зубчатых стен, куполов, башен, фонтанов, тумб, бастионов, полумесяцев, террас, огневых точек, переулков, променадов, бульваров, площадей и еще большего количества колонн и колонн, а также слишком много других фантазий, чтобы упоминать или описывать». Хотя Блейк назвал комплекс «скорее High Tack, чем High Tech», он нашел его намного превосходящим безвкусные, облицованные известняком, квадратные конструкции, которые обычно строятся в городе. [65] Выступая в 1987 году, член совета директоров GCA Дональд Шеннон назвал его «катастрофой, сборищем хлама» и осудил его за безвкусицу и за угождение яппи -потреблению . [1] Репортер Washington Post Мэрианн Хаггерти в 1998 году назвала комплекс «одним из самых архитектурно самобытных зданий города». [5]

Washington Harbour описывается как архитектура, которая близка к деконструктивизму . Роджер К. Льюис, ярый критик деконструктивизма, утверждает, что проект имеет «умеренные деконструктивистские устремления», поскольку его архитектурные элементы фрагментарны и произвольно сгруппированы. Тем не менее, он признает, что он избегает деконструктивизма, поскольку имеет под собой обоснование. [66] Архитектурный критик Washington Post Бенджамин Форджи критиковал проект по схожим причинам. Он утверждал, что основные структурные решения Мура были «гениальными и убедительными». Но архитектурный стиль, сказал Форджи, является запоздалой мыслью, а не «внутренним» для здания Мура. Заявленное Муром обоснование внешнего вида Washington Harbour, как он утверждает, чрезмерно упрощено и создает ложные связи между орнаментом и человеческим масштабом, а также между металлическими украшениями и современностью. Хотя Форджи не использует слово «деконструктивизм», он указал, что Washington Harbour не хватает контекста и последовательности. [67]

Вашингтонский строительный конгресс вручил компании John J. Kirlin, Inc. премию за мастерство 1987 года за сантехнические работы на фонтане в гавани Вашингтона. [68]

Операции

Весенний день на набережной у гавани Вашингтона в 2022 году.

Washington Harbour оказался популярен среди публики. К весне 1987 года открылся японский ресторан Hisago, а также кондитерская и магазин деликатесов . Строились Tony & Joe's Seafood Place, China Regency ( китайский ресторан ), Jaimalito's Cantina ( мексиканский ресторан ) и французский ресторан . [69] По вечерам сотни бизнесменов, велосипедистов, бегунов, жителей окрестных домов и туристов заполоняли комплекс, чтобы насладиться свежим воздухом, водой и фонтаном. [1] Гребцы когда-то беспокоились, что комплекс привлечет слишком много лодок, но гребцы-парноходцы и гребцы пользовались новой популярностью, поскольку их вид спорта стал виден местным жителям, которые могли наблюдать за их тренировками и соревнованиями с набережной Washington Harbour. [70] Однако около 100 000 квадратных футов (9 300 м 2 ) из 560 000 квадратных футов (52 000 м 2 ) запланированных офисных площадей не были завершены или заняты на момент открытия комплекса из-за отсутствия арендаторов. [71]

Осенью 1986 года Western Development сократила уровень своих инвестиций в Washington Harbour. Компания выиграла право на разработку Market Square, проекта многофункционального развития стоимостью 200 миллионов долларов на Pennsylvania Avenue NW между 6th и 7th Streets NW. Но Western Development не удалось собрать необходимое финансирование для строительства Market Square, и она была вынуждена привлечь в качестве партнеров по проекту техасскую компанию по развитию недвижимости Trammell Crow и Dutch Institutional Holding Co., крупнейший государственный пенсионный фонд в Нидерландах . [72] Впоследствии Western Development продала часть своих инвестиций в Washington Harbour другим партнерам. Это оставило CSX Corporation (преемницу Chessie System) с 25,5 процентами проекта, Western Development с 24,7 процентами, KanAm с 9 процентами и группу индивидуальных партнеров с 40 процентами. [73]

Проблемы управления Western Development

Проблемы с управлением Washington Harbour впервые стали достоянием общественности 27 октября 1987 года, когда ведущий ресторан комплекса, дорогой и роскошный Potomac Уорнера Лероя, закрылся без предупреждения. Washington Post , ссылаясь на неназванные источники в ресторанной индустрии, заявила, что Potomac предлагал посредственную еду по высокой цене, слишком много потратил на строительство ресторана, был слишком большим и недостаточно быстро обслуживал посетителей. Но Лерой обвинил Western Development, заявив, что арендная плата взлетела до 300 000 долларов в год с 45 000 долларов в год, вывоз мусора был плохим, благоустройство было неполным, пожарная сигнализация срабатывала, когда не было пожара, руководство не достроило крытый переход от парковки до входа, а сантехника была плохой. Лерой также утверждал, что потратил 1 миллион долларов на судебные издержки, борясь с Western Development (которая управляла недвижимостью). The Post процитировала другого неназванного владельца ресторана в здании, который согласился, что с Western Development было «мучительно» иметь дело. [74] (Иск, поданный LeRoy против Western Development, был урегулирован во внесудебном порядке в ноябре 1987 года.) [75] [76] К концу октября другие анонимные арендаторы розничной торговли и офисов жаловались The Washington Post , что они также столкнулись с высокими непредвиденными расходами и что Western Development не отреагировала на их жалобы на физические проблемы с оборудованием. Несколько владельцев кондоминиумов в комплексе также жаловались на рост расходов, которые включали расходы на покрытие роста налога на недвижимость, сборы за обычные услуги по уборке (такие как вывоз мусора, уборка тротуаров и мытье окон) и сборы за парковку в гараже. [75] Некоторые неопознанные арендаторы также утверждали, что их ввели в заблуждение относительно эксплуатационных расходов проекта, и слишком поздно узнали, что они не покрыли все эксплуатационные расходы и налоги на недвижимость; что пространство часто не было закончено в течение шести месяцев после даты сдачи; что ошибки в строительстве не были исправлены; и что занятость на месте (от которой ритейлеры зависели в прогнозах продаж) должна была составить 2500 человек, но в итоге составила всего 1200 человек (хотя 85 процентов комплекса было сдано в аренду). Washington Post процитировала неназванный источник в отрасли, который сказал, что Western «плохо обращались с арендаторами» и «не уважали их потребности». [73] Но другие арендаторы, такие как Arthur Young & Co. , Holcomb & Co. и Tony & Joe's, заявили, что они удовлетворены управлением Washington Harbour компанией Western Development. [73] Western Development обвинила правительство округа в росте расходов, заявив, что город удвоил налог на недвижимость в комплексе в прошлом году. [75]Рост эксплуатационных расходов привел к закрытию сувенирного магазина Hays Harmon, а владелец Cafe Rose попытался продать бизнес. [73]

Закрытие Potomac негативно повлияло на пешеходный трафик в Washington Harbour, что привело к экономическим трудностям для других ритейлеров. [73] В декабре Washington Harbour Associates обратилась в федеральный суд по делам о банкротстве с просьбой освободить Potomac от аренды, чтобы комплекс мог сдать это пространство в аренду другому арендатору. [77]

Через шесть месяцев после того, как проблемы с управлением впервые стали достоянием общественности, корпорация CSX уволила Western Development и наняла Faison Associates в качестве управляющего недвижимостью Washington Harbour. [73]

Продажа Конраду Кафрицу

Вид на шлюзы гавани Вашингтона в развернутом состоянии со стороны комплекса, выходящей на реку Потомак.

Washington Harbour становился все более проблемным объектом недвижимости, поскольку он вступил во второй год своей эксплуатации. Более 32 000 квадратных футов (3 000 м 2 ) из 65 000 квадратных футов (6 000 м 2 ) торговых площадей и 38 000 квадратных футов (3 500 м 2 ) из 110 000 квадратных футов (10 000 м 2 ) ресторанных и офисных помещений были пусты. (Для сравнения, средний уровень вакантных офисных площадей в городе составлял 8 процентов.) Тридцать из 35 кондоминиумов проекта были проданы в прошлом году, и иск Warner LeRoy на 68 миллионов долларов находился на рассмотрении против владельцев. Washington Post , цитируя неназванных инсайдеров в сфере недвижимости, сообщила, что Washington Harbour испытывает трудности с зарабатыванием денег, поскольку WHA слишком щедро тратила на строительство, которое арендная плата не могла покрыть. [78]

29 августа 1988 года местные СМИ объявили, что Конрад Кафриц, наследник империи недвижимости Кафриц , подписал соглашение, которое дало ему контроль над Washington Harbour. [78] CXS тихо начал пытаться продать собственность в 1987 году (до того, как начался спор об управлении), запросив за нее 225–250 миллионов долларов. [79] Переговоры с Кафрицем начались летом 1987 года и быстро увенчались успехом. [80] Хотя цена покупки публично не разглашалась, [78] Washington Post сообщила, что продажа стоила 200 миллионов долларов. [79] (Город оценил собственность в 116 миллионов долларов.) [80] Сделка не была прямой покупкой. По условиям соглашения о создании Washington Harbour Associates, CSX не только контролировала партнерство, но и была единственным арендодателем Washington Harbour по договору аренды сроком на 198 лет. CSX сдавала собственность в субаренду арендаторам. Используя сложную сделку с участием ряда подставных корпораций , контракты, которые Кафриц заключил с собой, и контракты, которые Кафриц заключил лично с президентом CSX Realty Ричардом Бидлсом, Кафриц купил землю под Washington Harbour за 31 миллион долларов. Кафриц получил контроль (но не право собственности) над улучшениями в собственности, купив долю CSX в Washington Harbor Associates и взяв на себя 198-летнюю аренду. Затем Кафриц получил дальнейший контроль над собственностью, сдав Washington Harbour в аренду двум новым товариществам, созданным Кафрицем исключительно с целью контроля над собственностью. По условиям этих договоров аренды Кафриц получил право собственности на улучшения только в 2182 году. [79]

Неизвестная группа японских инвесторов помогла профинансировать приобретение Cafritz, [81] и сделка была закрыта 22 декабря 1988 года. (Кондоминиумы, которые принадлежали арендаторам, не были включены в покупку.) [80]

Аренда Cafritz, похожая на покупку, была спорной. Поскольку никакие акты на улучшения не перешли из рук в руки, Cafritz смог избежать уплаты 3 миллионов долларов в виде налога на передачу и регистрационных сборов. Поскольку округ Колумбия не облагал налогом аренду, Cafritz платил только налоги и сборы за землю, что составило всего 620 000 долларов. [79] Выборные должностные лица в городе, испытывающем нехватку наличных денег, были возмущены сделкой и обеспокоены тем, что многочисленные другие аренды, похожие на покупку, вскоре нанесут ущерб доходам города от налогов на передачу. Спор бушевал в течение нескольких месяцев, пока в мае 1989 года городской совет округа Колумбия не одобрил закон, увеличивающий налог на передачу и закрывающий лазейку для аренды, похожей на покупку. [82]

Сделка Cafritz стабилизировала Washington Harbour. Cafritz переоборудовал часть торговых площадей в комплексе в офисные помещения (которые платили более высокую арендную плату), урегулировал во внесудебном порядке в конце 1988 года иск на 68 миллионов долларов, поданный Warner LeRoy, [80] и снизил арендную плату для новых арендаторов в офисных помещениях на 16 процентов. [71] Через два месяца после того, как Cafritz начал свое поглощение собственности, шеф-повар Витторио Теста открыл новый ресторан Leonardo da Vinci Ristorante в части пространства, которое раньше занимал Potomac, [83] Теста превратил пространство из украшенного драгоценностями, люстрами выставочного зала в тихий, мягко освещенный ресторан. Leonardo da Vinci Ristorante открылся в феврале 1989 года. Он включал в себя менее дорогую, более неформальную столовую и обслуживание на вынос на нижнем этаже. [84] В августе 1989 года Ark Restaurant Corp. объявила, что подписала 15-летний договор аренды нового ресторана Sequoia в Washington Harbour. Компания заявила, что средняя стоимость ужина ($20) и меньший размер (550 мест по сравнению с 800 местами в Potomac) сделают новое заведение прибыльным. [71] Sequoia открылась в сентябре 1990 года. [85] К середине 1990 года Cafritz также арендовала большую часть пустующих офисных помещений в Washington Harbour. [81]

Последовательная смена владельцев

Cafritz сохранял право собственности на Washington Harbour всего два года. К 1990 году у Cafritz возникли финансовые проблемы, и японцы хотели, чтобы он вышел из партнерства. В июне 1990 года японцы воспользовались своими договорными правами и, при финансировании от Long-Term Credit Bank of Japan , выкупили долю Cafritz в Washington Harbour. [81]

Washington Harbour продолжал стабилизироваться после приобретения японцами. Новый владелец привлек Jones Lang Wootton USA (теперь JLL) в качестве управляющего активами, агента по аренде и управляющего недвижимостью для перепозиционирования собственности. Все 35 кондоминиумов в конечном итоге были проданы (хотя около трети из них были снова выставлены на продажу), [86] 85 процентов офисных помещений были сданы в аренду, и открылся новый итальянский ресторан Pasta Place. Комплекс также стал местом проведения все большего числа бесплатных культурных мероприятий. К лету 1992 года Washington Harbour стал домом Potomac International Regatta, джазового фестиваля на открытом воздухе и ежевечерних летних развлечений с участием гитаристов, оркестров стальных барабанов и струнных квартетов . Кроме того, в районе набережной были установлены шесть скульптур Джона Сьюарда Джонсона II . [3] К маю 1994 года арендная плата за офисные помещения выросла до 88 процентов (но была одной из самых высоких арендных ставок в Джорджтауне, $32-34 за квадратный фут), и такие крупные фирмы, как Hill & Knowlton и Swidler & Berlin заняли помещения. Potomac River Front также снизил эксплуатационные расходы примерно на 25 процентов до всего лишь $10 за квадратный фут. [87]

В феврале 1988 года Jones Lang Wootton USA выступила посредником при продаже Washington Harbour компании Crescent Real Estate Equities за 161 миллион долларов. На момент продажи это была самая высокая цена за квадратный фут, когда-либо уплаченная за офисное здание в Вашингтоне, округ Колумбия. Это была первая покупка Crescent здания в районе Вашингтона. Опять же, продажа не включала кондоминиумы, принадлежащие арендаторам. [5]

Crescent Real Estate владела Washington Harbour в течение трех с половиной лет. В сентябре 2001 года Crescent продала Washington Harbour Shorenstein Properties за $154,25 млн или $287,67 за квадратный фут. [88]

Shorenstein Properties владела Washington Harbour в течение двух с половиной лет. В марте 2003 года она продала комплекс Broadway Real Estate Partners за 185 миллионов долларов. Финансирование было предоставлено Lehman Brothers , неназванным офшорным инвестиционным банком, и несколькими другими частными инвесторами. 19,5-процентный рост цены комплекса произошел из-за быстрого улучшения заполняемости, которая достигла 99 процентов (с годовым оборотом менее 1 процента) к 2003 году. Еще 75 процентов пространства сдавалось в аренду до 2007 года, и арендная плата уже не была самой высокой в ​​этом районе, но соответствовала другим объектам недвижимости в центре города. Среди новых крупных арендаторов были юридические фирмы Foley & Lardner , Collier Shannon Rill & Scott и Orrick, Herrington & Sutcliffe . [88]

Спустя два года, в феврале 2005 года, Broadway Real Estate Partners продала Washington Harbour компании Prudential Real Estate Investors за 220 миллионов долларов. [89]

Хотя Washington Harbour привлекал «огромные толпы» каждый вечер и по выходным, когда погода была теплой, [90] Prudential Real Estate Investors продала комплекс в марте 2010 года MRP Realty и Rockpoint Group примерно за 244,5 миллиона долларов. [91] Инсайдеры в сфере недвижимости заявили, что Prudential, возможно, нуждались в наличных деньгах для других, более прибыльных инвестиций. Кроме того, уровень вакантных площадей в комплексе резко вырос. Во втором квартале 2007 года пустовало всего 3,8 процента недвижимости, но в последнем квартале 2009 года пустовало 23,9 процента. [92] MRP Realty уволила давнего управляющего недвижимостью и начала управлять комплексом сама. [7]

наводнение 2011 года и реконструкция

Вашингтонская гавань пострадала от серьезного наводнения 17 апреля 2011 года. Сильные дожди и сильный прилив привели к тому, что река Потомак вышла из берегов на 10–12 футов (3,0–3,7 м). Поскольку шлюзы либо не были подняты, либо были подняты лишь частично (источники расходятся во мнениях относительно их статуса), вода начала заливать парковку, подвал и первый этаж комплекса в 7:00 утра. Все арендаторы первого этажа и все жители кондоминиума были эвакуированы Департаментом пожарной охраны и неотложной медицинской помощи округа Колумбия (DCFEMS). Шлюзы были наконец подняты в полдень, и представитель DCFEMS Питер Пирингер сказал, что шлюзы «легко бы сдержали» воду, если бы они были на месте. [93] MRP Realty позже заявила, что, по ее мнению, уровень паводковых вод достиг пика, и что установка шлюзов не была необходимой. [94]

19 апреля против MRP Realty был подан коллективный иск на сумму 5 миллионов долларов от имени предприятий и сотрудников, которые потеряли доход из-за наводнения. [95] В иске говорилось, что MRP Realty не подняла шлюзы, несмотря на соответствующее предупреждение. [96] Еще 39 истцов (большинство из них — сотрудники ресторанов) присоединились к иску, который был повторно подан 15 июня в Высший суд округа Колумбия, чтобы удовлетворить их. [7] Переговоры по урегулированию иска проводились осенью 2012 года, но в октябре они были сорваны. [94] Судья Высшего суда Эрик Кристин отклонил коллективный иск 19 февраля 2013 года. [97]

30 июля 2011 года MRP Realty объявила о реконструкции Washington Harbour стоимостью 30 миллионов долларов. Планы реконструкции, которые еще не были проверены местной консультативной соседской комиссией и городскими чиновниками, добавили новые ресторанные помещения и дополнительные обеденные зоны на открытом воздухе, а также заменили эллиптический фонтан новым фонтаном площадью 7000 квадратных футов (650 м2 ) , способным зимой стать катком площадью 9000–12000 квадратных футов (840–1110 м2 ) (источники расходятся во мнениях о размере). MRP Realty заявила, что надеется начать реконструкцию в начале 2012 года. [98] [99] [100] Руководители MRP Realty заявили, что реконструкция не была ответом на апрельское наводнение, а была запланирована с тех пор, как компания купила Washington Harbour в 2010 году. [99] Эти планы реконструкции были впоследствии одобрены соответствующими органами. M. Arthur Gensler Jr. & Associates спроектировали площадь, фонтан/каток и внешнюю реконструкцию, а Clark Construction выступила генеральным подрядчиком. [100] Фонтан/каток открылся в ноябре 2012 года. Каток площадью 11 800 квадратных футов (1100 м 2 ) стал третьим катком в городе и самым большим. [101] Он сразу же стал популярным. [102]

В ноябре 2012 года MRP Realty объявила, что изучает возможность строительства шестиэтажного жилого дома на 88 семей или отеля на 120 номеров на лесистом северо-восточном углу собственности Washington Harbour. Ни одно из сооружений не будет иметь высоту более 60 футов (18 м). [103] Администратор по зонированию округа Колумбия Мэтью Ле Грант сообщил MRP Realty, что городские правила зонирования, по всей видимости, не препятствуют строительству сооружения площадью 70 500 квадратных футов (6 550 м 2 ). Владельцы кондоминиумов в Washington Harbour выступили против строительства в январе 2013 года, заявив, что это нанесет ущерб стоимости их недвижимости. [104]

4 марта 2013 года компания Washington Harbour объявила, что шеф-повар Фабио Трабокки откроет новый ресторан площадью 9000 квадратных футов (840 м2 ) Fiola Mare в Washington Harbour в течение года. [105]

распродажа 2013 года

MRP Realty и Rockpoint Group выставили Washington Harbour на продажу в феврале 2013 года с запрашиваемой ценой в 250 миллионов долларов. [106] Они продали недвижимость в июне 2013 года за 370 миллионов долларов Principal Real Estate Investors (PREI), консорциуму южнокорейских инвесторов. [107] В октябре PREI заключила контракт с двумя компаниями на оказание помощи в аренде помещений. Она наняла Transwestern для аренды офисных помещений и Rappaport для аренды торговых площадей. [108]

Операции по борьбе с наводнениями

Проектирование шлюзов

В Джорджтауне река Потомак достигает стадии паводка , когда она на 7 футов (2,1 м) выше своего среднего уровня. На 8 футах (2,4 м) происходит умеренное наводнение. На 10 футах (3,0 м) начинается серьезный ущерб. [109] Рекорд высокой воды составляет 19,5 футов (5,9 м), он был установлен в 1889 году. [59] Почти рекордный показатель в 17,72 фута (5,40 м) был достигнут во время сильных дождей в октябре 1942 года. [109]

Гавань Вашингтона была специально построена близко к линии воды. Около 1970 года Министерство внутренних дел поручило Arthur Cottom Moore Associates изучить, как 80 городов использовали свои набережные. Исследование показало, что когда города использовали набережные для общественного пользования, они либо возводили «фестивальные/рыночные здания» (где торговцы временно занимают пространство), которые легко освобождались, либо возводили дамбы или морские стены, чтобы изолировать реку от суши. Мур был полон решимости предоставить общественности свободный доступ к реке Потомак и избежать обоих решений. [56]

Чтобы преодолеть проблему наводнения, Мур установил шлюз в гавани Вашингтона. Инженерная фирма Sverdrup & Parcel спроектировала систему шлюзов на основе барьеров, используемых для защиты атомных электростанций. [59] Пятьдесят семь шлюзов окружают весь комплекс. [110] Размеры шлюзов различаются: те, что ближе всего к реке, имеют высоту около 12 футов (3,7 м) и вес от 8000 до 10 000 фунтов (от 3600 до 4500 кг). Те, что по другую сторону комплекса, меньше и легче. [59] Ворота были спроектированы для защиты от наводнения высотой 17 футов (5,2 м). [59] Каждые ворота хранятся в подземном слоте и должны быть подняты в положение между тем, что кажется декоративными тумбами, с помощью подъемника или небольшого крана. [59] [110] Затем заглубленный газовый компрессор надувает уплотнения по обе стороны ворот, чтобы создать уплотнение между воротами и столбами. [59] [111] Самый нижний уровень (P2) парковки спроектирован так, чтобы его намеренно затапливали, чтобы подземное давление воды удерживало ворота в вертикальном положении. [110]

Ворота — первые в своем роде в мире на момент постройки — устанавливаются за три [59] до пяти [111] часов. Решение о поднятии ворот принимает управляющая компания, которая связывается с речным отделом Национальной метеорологической службы в Харперс-Ферри, Западная Вирджиния . [59] [110] Вообще говоря, воде в Харперс-Ферри требуется около 36 часов, чтобы достичь гавани Вашингтона. [110] [111] В 1996 году стоимость поднятия шлюзов составляла около 18 000 долларов за одно использование. [59] (Рассматривалась гидравлическая подъемная система, но она была отклонена как слишком дорогостоящая, учитывая ограниченное использование ворот.) [59]

Случаи наводнений

Наводнение в гавани Вашингтона в январе 2010 года затопило набережную и часть площади, но его удалось остановить благодаря шлюзам.

В период с 1986 по 2012 год шлюзы в гавани Вашингтона использовались не менее 11 раз. К ним относятся следующие:

  • 17–19 апреля 1987 г. — Сильные дожди вызвали подъем уровня реки Потомак на 3 фута (0,91 м) 17 апреля. В качестве меры предосторожности были подняты шлюзы. 19 апреля уровень воды в реке Потомак был на 8 футов (2,4 м) выше нормы, что стало самым сильным наводнением с момента первого использования шлюзов в ноябре 1985 г. Дощатый настил был покрыт водой. [112]
  • 30 марта 1994 г. — Следующее зарегистрированное использование шлюзов было 30 марта 1994 г., когда река Потомак поднялась на 10,3 фута (3,1 м) из-за таяния снежного покрова и проливных дождей. Паводковые воды достигли 30 футов (9,1 м) вглубь страны и были высотой от 6 до 8 дюймов (от 15 до 20 см) у шлюзов. Дощатый настил, находящийся в аварийном состоянии из-за контакта со льдом в феврале, получил дополнительный ущерб. [113]
  • 20 января 1996 г. — Тающий снежный покров и сильные дожди снова привели к тому, что уровень воды в Потомаке поднялся на 13,8 футов (4,2 м) выше нормы, что стало самым высоким уровнем за 25 лет. Гавань Вашингтона была окружена водой, но шлюзы предотвратили какой-либо ущерб. [59] [114]
  • 10 сентября 1996 г. — Ураган Фрэн поднял уровень реки Потомак на 12,1 фута (3,7 м) выше нормы, снова окружив гавань Вашингтона водой. И снова шлюзы защитили комплекс. [115]
  • 5 сентября 1999 г. — Остатки урагана Деннис заставили гавань Вашингтона поднять шлюзы после того, как было предсказано обширное наводнение. Однако эти прогнозы оказались ошибочными, и променад едва покрылся водой. [116]
  • 17 сентября 2003 г. — Сильные дожди от урагана Изабель привели к тому, что уровень реки Потомак поднялся на 13,75 футов (4,19 м) выше нормы. Несмотря на то, что гавань Вашингтона подняла шлюзы, по крайней мере один ресторан в комплексе остался открытым. Около 3 футов (0,91 м) воды покрыло дощатый настил, но она не достигла шлюзов. [109] [117] После сильной грозы 23 сентября гавань Вашингтона снова подняла шлюзы, хотя их только что сняли. Часть воды просочилась в ресторан Tony & Joe's Seafood до того, как шлюзы были установлены. [118]
  • 27–28 июня 2008 г. — Внезапное наводнение из-за чрезвычайно сильного дождя заставило гавань Вашингтона поднять шлюзы. Но, несмотря на прогнозы наводнения, вода едва покрыла дощатый настил. [109]
  • 27 января 2010 г. — Раннее таяние снега и ледяные плотины на реке Потомак вызвали наводнение на реке Потомак около Вашингтона. Но хотя шлюзы были подняты, вода так и не достигла шлюзов. Она покрыла только дощатый настил и несколько футов площади. [119]
  • 17 апреля 2011 г. — В гавани Вашингтона не удалось поднять шлюзы после проливных дождей, что привело к сильному затоплению комплекса.
  • Май 2011 г. — Неделя сильных дождей привела к предупреждениям о наводнении в средней и нижней части реки Потомак. Гавань Вашингтона, начавшая восстанавливаться после значительного наводнения в апреле 2011 г., подняла шлюзы. Затопления за пределами набережной не произошло. [120]
  • 29–30 октября 2012 г. — Прохождение урагана «Сэнди» над Вашингтоном, округ Колумбия, заставило Вашингтонскую гавань поднять шлюзы раньше времени. Река Потомак поднялась на 9 футов (2,7 м) выше нормы, но вода не достигла шлюзов. [121]

Ссылки

  1. ^ abc Санчес, Рене. «В гавани: плывя по течению». Washington Post. 26 июня 1987 г.
  2. ^ Роджерс, Уолтер. Профессиональная практика ландшафтной архитектуры: полное руководство по открытию и управлению собственной фирмой. Нью-Йорк: Van Nostrand Reinhold, 1997, стр. 102.
  3. ^ ab Harriston, Keith. «Возрождение набережной Джорджтауна». Washington Post. 8 августа 1992 г.
  4. ↑ По крайней мере один источник утверждает, что комплекс занимает площадь всего 3,43 акра (13 900 м 2 ). См.: Бредермейер, Кеннет. «Новый план набережной встретил сопротивление в Джорджтауне». Washington Post. 5 марта 1980 г.
  5. ^ abcde Хаггерти, Мэриэнн. «Далласская фирма покупает комплекс на набережной». Washington Post. 26 февраля 1998 г.
  6. ^ «MRP, Rockpoint закрывает сделку по покупке Washington Harbour». Washington Business Journal. 22 июня 2010 г. Дата обращения 16.03.2013.
  7. ^ abc Plumb, Tierney. «Сотрудники повторно подают иск в Washington Harbour». Washington Business Journal. 21 июня 2011 г. Доступ 13 марта 2013 г.
  8. ^ Шарфенберг, Кирк. «Столкновение прибрежных квартир из-за перезонирования». Washington Post. 17 августа 1972 г.
  9. ^ ab Combes, Abbott. «Намечено исследование набережной Джорджтауна». Washington Post. 31 января 1972 г.
  10. ↑ Вайль, Мартин. «Новый план для Риверфронта». Washington Post. 22 декабря 1970 г.
  11. ↑ Никсон, Ричард. «Никсон: Новая революция для округа Колумбия» Washington Post. 8 апреля 1971 г.
  12. ^ Шарфенберг, Кирк. «Arts Panel Opposes Georgetown Office». Washington Post. 20 апреля 1972 г.
  13. ↑ Уиллманн, Джон Б. «Офисное пространство — пир или голод?» Washington Post. 15 марта 1975 г.
  14. ^ abc Мейер, Юджин Л. «План развития Джорджтауна оценен». Washington Post. 3 ноября 1972 г.
  15. ↑ «Судья США отказывается запретить высотные здания». Washington Post. 13 октября 1972 г.
  16. ^ ab «Противники строительства высотных зданий в Джорджтауне проиграли дело». Washington Post. 18 ноября 1972 г.
  17. ↑ «План развития набережной отложен». Washington Post. 26 ноября 1972 г.
  18. ^ ab «Оправдайте зонирование, суд потребовал от округа Колумбия» Washington Post. 7 февраля 1973 г.
  19. ↑ Фон Эккардт, Вольф. «Превращая набережную в восхитительное место». Washington Post. 12 мая 1973 г.
  20. ^ Уолхоу, Кейт. «Гражданские действия меняют политику зонирования городов». Washington Post. 24 декабря 1973 г.
  21. ↑ Шарфенберг, Кирк. «Требуется изменение зонирования». Washington Post. 30 июня 1973 г.
  22. ↑ Леви, Клаудия. «Продолжающиеся неприятности в Джорджтауне». Washington Post. 4 августа 1973 г.
  23. ↑ «Решение о зонировании набережной отложено». Washington Post. 16 ноября 1974 г.
  24. ^ «Боуман, ЛаБарбара. «Земля в округе Колумбия перезонирована, несмотря на протесты». Washington Post. 24 декабря 1974 г.
  25. ^ ab Jones, Linda Newton. «Ограничение средней высоты для Waterfront поддержано». Washington Post. 7 февраля 1975 г.
  26. ^ ab Conroy, Sarah Booth. «Планы набережной Джорджтауна». Washington Post. 8 января 1977 г.
  27. ↑ Гамильтон, Марта. «Джорджтаун». Washington Post. 10 февраля 1977 г.; Уиллманн, Джон Б. «Набережная Джорджтауна: Возрождение». Washington Post. 30 апреля 1977 г.
  28. ↑ Кирнан, Лора А. и Кэмп, Патрисия. «Georgetown Zoning Upleved». Washington Post. 3 ноября 1977 г.
  29. ↑ Кэмп, Патрисия. «Продолжается противостояние по вопросу о зонировании набережной». Washington Post. 18 ноября 1977 г.
  30. ↑ Кирнан, Лора А. «Джорджтаунские группы получили новую надежду». Washington Post. 3 декабря 1977 г.
  31. ^ Склад на канале занимало Агентство оборонных коммуникаций , которое несколько лет назад разрушило его и превратило в офисное здание.
  32. ↑ Найт, Джерри. «Проект Джорджтауна запланирован». Washington Post. 3 декабря 1977 г.
  33. ^ ab Bowman, LaBarbara. «Georgetown Waterfront „Final Draft“ Reduces Development by 75 Percent». Washington Post. 5 апреля 1979 г.
  34. ↑ Кэмп, Патрисия и Оман, Энн Х. «Предложено сделать набережную Джорджтауна национальным парком». Washington Post. 7 марта 1978 г.
  35. ^ ab Bredemeir, Kenneth. «Одобрено сочетание парка и жилья для набережной Джорджтауна». Washington Post. 14 июля 1979 г.
  36. ^ Трапециевидная область состояла из: начала в точке на K Street NW на полпути между Wisconsin Avenue NW и 31st Street NW, затем продолжалась на юг до точки в 160 футах (49 м) от реки Потомак; затем продолжалась параллельно реке Потомак до точки примерно в 50 футах (15 м) к востоку от Rock Creek; затем продолжалась на север параллельно Rock Creek до переулка к югу от K Street NW; затем продолжалась на северо-запад вдоль переулка до 30th Street NW, затем на север по 30th Street NW до K Street NW, а затем на запад по K Street NW до начальной точки.
  37. ^ abc Бредемайер, Кеннет. «План реконструкции набережной Джорджтауна». Washington Post. 18 января 1980 г.
  38. ↑ Бредемайер, Кеннет. «Группа экспертов критикует предложение о строительстве набережной». Washington Post. 12 декабря 1979 г.
  39. ^ abc Бредермейер, Кеннет. «Новый план развития набережной встретил сопротивление в Джорджтауне». Washington Post. 5 марта 1980 г.
  40. ^ ab Bredemeier, Kenneth. «Новый план набережной Джорджтауна получил некоторую похвалу». Washington Post. 12 марта 1980 г.
  41. ↑ Бредемайер, Кеннет. «Уменьшенный проект Джорджтауна получил одобрение Художественной комиссии». Washington Post. 9 апреля 1980 г.
  42. ↑ Робинсон, Юджин. «Противники призывают отложить план по Джорджтауну». Washington Post. 19 ноября 1980 г.
  43. ↑ Боуман, ЛаБарбара. «Участок набережной Джорджтауна обменян на собственность округа Колумбия, штат Вирджиния». Washington Post. 9 июля 1981 г.
  44. ^ ab Bowman, LaBarbara. «Одобрение на набережную отменено должностным лицом». Washington Post. 26 сентября 1981 г.
  45. ↑ Боуман, ЛаБарбара. «Город поддерживает планы строительства набережной Джорджтауна». Washington Post. 21 октября 1981 г.
  46. ↑ Боуман, ЛаБарбара. «Суд отменил запрет на застройку набережной Джорджтауна». Washington Post. 14 ноября 1981 г.
  47. ^ abcde Найт, Джерри. «Роскошные дома на берегах Джорджтауна». Washington Post. 28 ноября 1983 г.
  48. ↑ Камен, Эл. «Суд поддержал одобрение проекта Джорджтауна». Washington Post. 2 октября 1982 г.
  49. ↑ Пичиралло, Джо. «Группы нападают на предложение о доке на набережной». Washington Post. 1 марта 1983 г.
  50. ↑ Хиггинс, Адриан. «Единственный в своем роде». Washington Post. 9 мая 1996 г.
  51. ↑ Бредемайер, Кеннет. «Судья США блокирует отель Джорджтаун». Washington Post. 31 мая 1985 г.
  52. ↑ Уилер, Линда. «Джорджтаун опоясывается шлюзами, выгодные предложения по аренде автомобилей». Washington Post. 7 ноября 1985 г.
  53. ↑ Марберри, Крейг. «Руины, обнаруженные в Джорджтауне». Washington Post. 10 августа 1985 г.
  54. ^ ab Swallow, Wendy. «Washington Harbour Opens Doors». Washington Post. 14 июня 1986 г.
  55. ^ abcdefgh Форджей, Бенджамин. «Washington Harbor, Potomac Potporri». Washington Post. 16 августа 1986 г.
  56. ^ abcd Мур, Артур Коттон. «Как моя „гавань“ сражается с мертвой тупостью Вашингтона». Washington Post. 14 сентября 1986 г.
  57. ^ abcdefghijklmnopq Льюис, Роджер К. «Вашингтонская гавань: многогранная вещь». Washington Post. 26 июля 1986 г.
  58. ^ Fodor's Washington, DC New York: Fodor's Travel Guides, 2010, стр. 96.
  59. ^ abcdefghijkl ДеДжесус, Ивелисс. «Потоп? Какой потоп? — сухо спросили они». Washington Post. 10 февраля 1996 г.
  60. ↑ Форджей, Бенджамин. «Много комнат со множеством видов». Washington Post. 31 декабря 1989 г.
  61. ↑ Минц, Джон. «Строитель укрепляет успех политической смекалкой». Washington Post. 6 октября 1986 г.
  62. ^ Мёллер, Джерард Мартин. Руководство AIA по архитектуре Вашингтона, округ Колумбия , Балтимор, Мэриленд: Издательство Университета Джонса Хопкинса, 2012, стр. 188.
  63. ^ Вурман, Ричард Сол. Access Washington, DC New York: Access Press, 2007, стр. 145.
  64. ^ Скотт, Памела и Ли, Антуанетта Жозефина. Здания округа Колумбия. Нью-Йорк: Oxford University Press, 1993, стр. 402.
  65. ↑ Блейк, Питер. «Disney World? Нет, Washington World!» Washington Post. 18 января 1987 г.
  66. ^ Льюис, Роджер К. «Деконструктивизм» пренебрегает традицией в пользу дизайна без правил». Washington Post. 9 июля 1988 г.
  67. ↑ Форджей, Бенджамин. «Пряники и сталь». Washington Post. 7 апреля 1990 г.
  68. ↑ «Премии за мастерство 1987 года». Washington Post. 14 марта 1987 г.
  69. ↑ Ричман, Филлис С. «Шик от Jowl в гавани». Washington Post. 27 марта 1987 г.
  70. ↑ Келлехер, Элизабет. «Вашингтон дает пристанище регате». Washington Post. 2 октября 1987 г.
  71. ^ abc Хильзенрат, Дэвид С. «Достигнут пакт о гавани Вашингтона». Washington Post. 12 августа 1989 г.
  72. ^ «Внешние партнеры разделят права в проекте Пенсильвания-авеню». Washington Post. 9 июля 1987 г.
  73. ^ abcdef Дэниел, Хайди и Минц, Джон. «В гавани Вашингтона сменилось руководство». Washington Post. 30 апреля 1988 г.
  74. ↑ Сугавара, Сандра. «Роскошный ресторан Potomac закрылся». Washington Post. 27 октября 1987 г.
  75. ^ abc Уолш, Шарон Уоррен. «Вашингтонская гавань пострадала от жалоб». Washington Post. 29 октября 1987 г.
  76. ↑ Уолш, Шэрон Уоррен. «Затопление ресторана Потомак». Washington Post. 9 ноября 1987 г.
  77. ↑ Уолш, Шэрон Уоррен. «Руководитель рассказывает о проблемах ресторана Potomac». Washington Post. 22 декабря 1987 г.
  78. ^ abc Хильзенрат, Дэвид С. «Вашингтонская гавань может быть продана». Washington Post. 30 августа 1988 г.
  79. ^ abcd Хильзенрат, Дэвид С. «Лазейка для сокращения налогов по сделке в гавани Вашингтона». Washington Post. 9 января 1989 г.
  80. ^ abcd Хильзенрат, Дэвид С. «Cafritz покупает розничные и офисные помещения в гавани Вашингтона». Washington Post. 23 декабря 1988 г.
  81. ^ abc Хильзенрат, Дэвид С. «Cafritz продает долю в Washington Harbour». Washington Post. 12 июня 1990 г.
  82. ↑ Хильзенрат, Дэвид С. «Совет округа Колумбия повышает налог на передачу недвижимости». Washington Post. 31 мая 1989 г.
  83. ↑ Ричман, Филлис С. «Свежие лица осени». Washington Post. 7 октября 1988 г.
  84. ↑ Барнетт, Марк и Барнетт, Гейл. «Менее чем мастерский дебют да Винчи». Washington Post. 12 февраля 1989 г.
  85. ↑ Ричман, Филлис С. «Секвойя отправляется в плавание». Washington Post. 9 сентября 1990 г.
  86. ^ Washington Harbour потребовалось четыре года, чтобы продать все 38 кондоминиумов. См.: Дин, Даниэла. «Нежелание покупать Ritz в Джорджтауне». Washington Post. 21 декабря 2003 г.
  87. ↑ Кириакос, Марианна. «На набережной, затишье после штормов». Washington Post. 14 мая 1994 г.
  88. ^ ab "San Franciscan выигрывает Washington Trophy" (пресс-релиз). Shorenstein Properties . 26 сентября 2001 г.
  89. ↑ «3 признали себя виновными в страховом расследовании». Washington Post. 16 февраля 2005 г.
  90. ↑ Фишер, Марк. «Снос автострады — ключ к возрождению набережной округа Колумбия». Washington Post. 4 августа 2005 г.
  91. ^ Фицджеральд, Ковелл. «Вашингтонская гавань в округе Колумбия продается за 244,5 миллиона долларов». CoStar Real Estate Information. 23 июня 2010 г. Дата обращения 13 марта 2013 г.
  92. ^ Хейнс, В. Дион. «Вашингтонская гавань выставляется на продажу в Джорджтауне». Washington Post. 19 марта 2010 г.
  93. ^ Каннингем, Пейдж Уинфилд. «Река вышла из берегов в гавани Вашингтона». Washington Times. 18 апреля 2011 г., дата обращения 13.03.2013; Пламб, Тирни. «Арендаторы реагируют на наводнение в гавани Вашингтона». Washington Business Journal. 19 апреля 2011 г., дата обращения 13.03.2013; Жувеналь, Джастин. «Бизнесмены впервые видят ущерб от наводнения в гавани Вашингтона». Washington Post. 19 апреля 2011 г., дата обращения 13.03.2013.
  94. ^ ab Sernovitz, Daniel J. «Переговоры по иску о затоплении гавани Вашингтона сорвались». Washington Business Journal. 30 октября 2012 г. Доступ 13 марта 2013 г.
  95. ^ Пламб, Тирни. «Групповой иск против MRP». Washington Business Journal. 20 апреля 2011 г. Дата обращения 13 марта 2013 г.
  96. ^ Жувенал, Джастин. «После наводнения в Джорджтауне подан иск». Washington Post. 22 апреля 2011 г.
  97. ^ Серновиц, Дэниел Дж. «Судья отклоняет групповой иск Washington Harbour». Washington Business Journal. 20 февраля 2013 г. Дата обращения 13 марта 2013 г.
  98. ^ О'Коннелл, Джонатан. «Фигуристы могли бы танцевать вальс в гавани Вашингтона». Washington Post. 31 июля 2011 г. Доступ 13 марта 2013 г.
  99. ^ ab Skomba, Anne. «Harbour Ice Rink Planned». The Hoya . 9 сентября 2011 г. Доступ 13.03.2013.
  100. ^ ab Clabaugh, Jeff. «Washington Harbour Plaza Getting Renovation, Ice Rink». Washington Business Journal. 19 марта 2012 г. Доступ 13.03.2013.
  101. ^ Халлетт, Вики. «Не городок для катания на коньках Rinky-Dink». Washington Post. 15 ноября 2012 г.
  102. ^ Маклафлин, Мойра Э. «Новый каток в Джорджтауне предлагает время на льду на набережной». Washington Post. 7 декабря 2012 г.
  103. ^ Нейбауэр, Майкл. «MRP Realty оценивает 88-квартирный жилой комплекс в гавани Вашингтона». Washington Business Journal. 26 ноября 2012 г. Доступ 13 марта 2013 г.
  104. ^ Нейбауэр, Майкл. «Владельцы кондоминиумов в Вашингтонской гавани призывают заблокировать новую застройку». Washington Business Journal. 11 января 2013 г. Дата обращения 13 марта 2013 г.
  105. ^ «Фабио Трабокки откроет Fiola Mare в гавани Вашингтона». Washington Business Journal. 5 марта 2013 г. Доступ 13.03.2013.
  106. ^ Серновиц, Дэниел Дж. «MRP Realty продаст гавань Вашингтона». Washington Business Journal. 19 февраля 2013 г. Доступ 19 февраля 2013 г.
  107. ^ Серновиц, Дэниел Дж. «Washington Harbour Trades for $370 Million». Washington Business Journal. 23 июля 2013 г. Доступ 01.11.2013.
  108. ^ «Владелец гавани Вашингтона назвал новую команду по лизингу». Washington Business Journal. 8 октября 2013 г. Доступ 01.11.2013.
  109. ^ abcd Фогель, Стив. «Ожидается сильное наводнение в Старом городе, гавани Вашингтона». Washington Post. 28 июня 2006 г.
  110. ^ abcde «Чрезвычайные процедуры: наводнение». Справочник арендатора Washington Harbour. MRP Realty. 2013. Дата обращения 11.03.2013.
  111. ^ abc Гонсалвес, Делия. «История защитных стен гавани Вашингтона от наводнений». WUSA9.com. 20 апреля 2011 г. Доступ 11.03.2013.
  112. ↑ Прист, Дана. «Дождь затопляет округ Колумбия, нанося небольшой ущерб». Washington Post. 18 апреля 1987 г.; Харрис, Джон Ф. «Разбухший Потомак привлекает потоки посетителей». Washington Post. 20 апреля 1987 г.
  113. ↑ Монтгомери, Дэвид. «Район, затопленный мартовскими приливами». Washington Post. 31 марта 1994 г.
  114. ↑ Боргман, Анна. «Бешеный Потомак приближается к вершине». Washington Post. 21 января 1996 г.; О'Харроу-младший, Роберт и Спиннер, Джеки. «Район чувствует гнев бушующего Потомака». Washington Post. 22 января 1996 г.
  115. ↑ Монтгомери, Дэвид и Хсу, Спенсер С. «Река оставляет местность грязной, но непокоренной». Washington Post. 11 сентября 1996 г.
  116. ↑ Фэллис, Дэвид С. и Перлстайн, Линда. «Деннис приносит больше неприятностей, когда он исчезает». Washington Post. 6 сентября 1999 г.
  117. ^ Барбаро, Майкл и Грей, Стивен. «Шторм активности». Washington Post. 18 сентября 2003 г.; Келли, Джон Ф. и Гоуэн, Энни. «Наводнение вынуждает эвакуировать тысячи людей». Washington Post. 19 сентября 2003 г.; Прессли, Сью Энн. «Ветра Изабель, регион дождевых осадков». Washington Post. 19 сентября 2003 г.; Вилгорен, Дебби и Дворак, Петула. «Береговая линия зачищается, готовится к большему». Washington Post. 20 сентября 2003 г.
  118. ↑ Келли, Джон Ф. и Фарентольд, Дэвид А. «Последний шторм — слишком много для рек». Washington Post. 24 сентября 2003 г.
  119. ↑ Лангер, Эмили. «Джорджтаун увлажняется быстро поднимающимся Потомаком». Washington Post. 28 января 2010 г.
  120. ↑ Вайль, Мартин. «Неделя дождей, торнадо». Washington Post. 21 мая 2011 г.
  121. ^ Дворак, Петула. «Интересно отметить, кто „необходим“». Washington Post. 30 октября 2012 г.; О'Коннелл, Джонатан и Бхаттараи, Абха. «Шторм приносит одних только беды, а других — добро». Washington Post. 30 октября 2012 г.; Хэлси III, Эшли; Кляйн, Эллисон; и Шейвер, Кэтрин. «Возвращение в школу, возвращение на дороги». Washington Post. 1 ноября 2012 г.; «Ураган Сэнди: Национальная аллея округа Колумбия практически не пострадала». Associated Press. 30 октября 2012 г.
Взято с "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Washington_Harbour&oldid=1184431171"