Частный капитал в сфере недвижимости
Термин, используемый в инвестиционном финансировании
Участники финансового рынка
Организации
Terms

Частный капитал в сфере недвижимости — это термин, используемый в инвестиционном финансировании для обозначения определенного подмножества класса активов для инвестиций в недвижимость . Частный капитал в сфере недвижимости относится к одному из четырех квадрантов рынков капитала в сфере недвижимости, которые включают частный капитал , частный долг , публичный капитал и публичный долг .

Обзор

Прямое и косвенное владение недвижимостью – Частное инвестирование в недвижимость подразумевает приобретение, финансирование и прямое владение и удержание права собственности на отдельную недвижимость или портфели недвижимости, а также косвенное владение и удержание секьюритизированного или другого разделенного или неделимого интереса в недвижимости или портфеле недвижимости через некоторую форму инвестиционного инструмента или соглашения о совместном фонде. Они, как правило, могут быть структурированы как индивидуально управляемый (или отдельный) счет, смешанный фонд, холдинговая компания недвижимости, холдинговая корпорация недвижимости, активно управляемая компания по эксплуатации недвижимости или аналогичные типы структур.

Типы инвесторов. Инвесторы в частную недвижимость (а также инвесторы в трех других квадрантах рынков капитала в сфере недвижимости) включают частных аккредитованных и неаккредитованных индивидуальных инвесторов и институциональных инвесторов, а также частные и публично торгуемые компании по развитию, инвестированию и эксплуатации недвижимости. (Институциональные инвесторы включают любую организацию, которая профессионально управляет деньгами в интересах третьих лиц.) [1] [2]

Индивидуальные инвесторы — Индивидуальные инвесторы включают полностью аккредитованных инвесторов, которые соответствуют минимальным требованиям к доходу и чистой стоимости, установленным SEC , и неаккредитованных инвесторов, которые не соответствуют этим требованиям. Как аккредитованные, так и неаккредитованные инвесторы участвуют в прямых инвестициях в недвижимость, как индивидуально, так и через несекьюритизированные партнерства. Оба типа инвесторов также обычно инвестируют в публичные рынки акций недвижимости, которые включают публично торгуемые, котируемые ценные бумаги публичных инвестиционных трастов недвижимости (REIT), а также различные ценные бумаги, выпущенные другими формами публично торгуемых компаний по управлению недвижимостью. За исключением нескольких исключений, неликвидные, неторгуемые частные предложения ценных бумаг недвижимости обычно подходят только для полностью аккредитованных инвесторов. Аккредитованные инвесторы обычно включают инвесторов со средним и высоким чистым капиталом, которые могут удовлетворить требованиям пригодности этих предложений. Частные размещения ценных бумаг недвижимости освобождены от регистрации в SEC, и эмитентам этих ценных бумаг запрещено делать общие запросы на эти предложения.

Институциональные инвесторы – институциональные частные инвесторы в недвижимость включают пенсионные фонды , целевые фонды , фонды, семейные офисы, суверенные фонды благосостояния , страховые компании, публично торгуемые и котируемые инвестиционные трасты недвижимости (REIT), некотируемые частные REIT и другие формы государственных или частных компаний по управлению недвижимостью, компании по управлению венчурным капиталом, а также другие специализированные типы инвестиционных компаний. Эти профессиональные инвесторы либо инвестируют напрямую в недвижимость с помощью своего собственного внутреннего профессионального инвестиционного персонала, либо через один или несколько различных видов консультационных инвестиционных соглашений, инвестиционных инструментов или продуктов, специально разработанных для удовлетворения потребностей институциональных инвесторов. Эти соглашения обычно организуются, структурируются и управляются сторонними профессиональными фирмами по управлению инвестициями в недвижимость за плату.

Частные компании по развитию недвижимости, инвестициям в недвижимость и управлению недвижимостью. Кроме того, частные компании по развитию недвижимости, инвестициям в недвижимость и управлению недвижимостью также инвестируют за свой счет в подкласс активов частного капитала в сфере недвижимости.

Типы недвижимости – Наиболее распространенными типами недвижимости являются офисы (пригородные, городские, садовые и высотные), промышленные (складские распределительные, научно-исследовательские и опытно-конструкторские, а также гибкие офисные/промышленные помещения), розничная торговля (торговые центры, районные и общественные торговые центры и энергетические центры) и многоквартирные дома (апартаменты – как садовые, так и высотные). Кроме того, некоторые частные инвесторы инвестируют в то, что они обычно называют нишевыми типами недвижимости, включая гостиницы, студенческое жилье, жилье для пожилых людей, склады самообслуживания, медицинские офисные здания, жилые дома для одной семьи, жилые дома для одной семьи в аренду, производственные мощности, неосвоенные земли для любого из вышеперечисленных целей, виноградники, сборные дома, специализированные дома на деревьях, а также другие нишевые типы недвижимости.

Структуры транспортных средств – Объединенные фондовые инвестиции могут быть структурированы как товарищества с ограниченной ответственностью, корпорации с ограниченной ответственностью , C-корпуса , S-корпуса , коллективные инвестиционные трасты, частные инвестиционные трасты в сфере недвижимости, отдельные счета страховых компаний, а также множество других юридических структур. Фонды, организованные для удовлетворения потребностей и привлечения интересов освобожденных от налогов инвесторов, как правило, структурированы для удовлетворения квалификации компаний по управлению недвижимостью (REOCS) или компаний по управлению венчурным капиталом (VCOC).

История и эволюция

Существует долгая история институциональных инвестиций в недвижимость через прямое владение имуществом, через индивидуально управляемые отдельные счета и через объединенные инвестиционные фонды. Первоначально институциональные инвестиции в недвижимость были в основном в недвижимость, однако рыночные условия в начале 1990-х годов привели к появлению фондов с добавленной стоимостью и оппортунистических фондов, которые стремились воспользоваться падающими ценами на недвижимость для приобретения активов со значительными скидками. [3] Частный капитал в недвижимости появился как независимый класс активов в начале 21-го века и пережил огромный рост в последние годы.

Стратегии

Фонды прямых инвестиций в недвижимость при осуществлении инвестиций обычно придерживаются основных, дополнительных, добавленной стоимости или оппортунистических стратегий.

  • Core: Это стратегия с низким кредитным плечом, низким риском и низким потенциалом доходности с предсказуемыми денежными потоками. Фонд обычно инвестирует в стабильные, полностью сданные в аренду, как правило, класса А, одно- или многоарендные объекты в сильных, диверсифицированных мегаполисах, часто в городах-узлах. Кредитное плечо для основных стратегий обычно находится в диапазоне от 0% до 30%.
  • Core Plus: Core plus часто путают и/или ошибочно принимают за стратегии инвестирования в недвижимость с добавленной стоимостью. Термин «core plus» изначально определялся как «core» plus леверидж или левериджное ядро. Леверидж для стратегий core plus обычно лежит в диапазоне от 30% до 50%.
  • Добавленная стоимость: это стратегия со средним или высоким риском и средней или высокой доходностью. Она включает покупку земли или арендованной или некорректно расположенной собственности, ее улучшение каким-либо образом и продажу в подходящее время с целью получения прибыли. Недвижимость считается добавленной стоимостью, когда она демонстрирует проблемы с управлением или эксплуатацией, требует физического улучшения и/или страдает от ограничений капитала. Стратегии добавленной стоимости обычно используют кредитное плечо в размере от 40% до 60%.
  • Оппортунистический: это стратегия с высоким риском/высокой доходностью. Недвижимость потребует высокой степени улучшения. Эта стратегия может также включать инвестиции в развитие, необработанные земли и секторы нишевой недвижимости. Некоторые фонды возможностей также будут инвестировать в секьюритизированные или несекьюритизированные государственные или частные долговые инструменты с целью приватизации, переупаковки, реструктуризации и последующей продажи этих интересов. Инвестиции являются тактическими и могут также включать стратегии финансового арбитража или стратегии, направленные на раскручивание или разработку сложных финансовых структур или крупных, неправильно закредитованных портфелей. Оппортунистические стратегии могут использовать уровни кредитного плеча до 60% или выше.

Функции

Соображения относительно инвестирования в фонды прямых инвестиций в недвижимость по сравнению с другими формами инвестиций включают в себя:

  • Существенные минимальные требования к вступительному капиталу, при этом большинство фондов требуют значительных первоначальных инвестиций (обычно свыше 250 000 долларов США плюс дополнительные инвестиции в течение первых нескольких лет работы фонда).
  • Инвестиции в объединенные инвестиционные инструменты в сфере недвижимости называются «неликвидными» инвестициями, которые, как правило, должны приносить премию по сравнению с торгуемыми ценными бумагами, такими как акции и облигации. После инвестирования очень сложно получить доступ к вашим деньгам, поскольку они заперты в долгосрочных инвестициях, которые могут длиться до двенадцати лет или даже дольше. Распределения производятся, когда они доступны из денежного потока и при отчуждении, только когда инвестиции конвертируются в наличные; инвесторы, как правило, не имеют права требовать, чтобы распределение или продажа были произведены.
  • Фонды, организованные для индивидуальных инвесторов, обычно требуют, чтобы соглашения о подписке были профинансированы на момент подписания соглашения о подписке. Фонды, организованные для институциональных инвесторов, обычно требуют, чтобы инвесторы вкладывали капитал в фонд и постепенно и поэтапно использовали эти обязательства в течение инвестиционного периода фонда по мере приобретения каждой недвижимости для фонда. Если частная инвестиционная компания по недвижимости не может найти подходящие инвестиционные возможности, она, как правило, не может использовать обязательства инвесторов. Если управляющий не может найти подходящие объекты в течение инвестиционного периода, указанного в проспекте предложения фонда, управляющий фонда почти всегда будет обязан освободить любые невостребованные обязательства по капиталу по истечении указанного инвестиционного периода. Учитывая риски, связанные с инвестициями в недвижимость в рамках частного капитала, инвестор может потерять все свои инвестиции, если фонд покажет плохие результаты.

По вышеупомянутым причинам инвестиции в фонды прямых инвестиций подходят только для тех индивидуальных или институциональных инвесторов, которые могут позволить себе заморозить свой капитал на длительный период времени и которые способны рисковать потерей значительных сумм денег. Это уравновешивается потенциальными преимуществами годовой доходности, которая может составлять от 6% до 8% для фондов, преследующих основные инвестиционные стратегии, от 8% до 10% для основных плюсовых стратегий, от 8% до 14% для фондов, преследующих стратегии с добавленной стоимостью, и от 18% до 20% (или выше) для фондов, преследующих оппортунистические инвестиционные стратегии. Поэтому инвесторами в фонды прямых инвестиций в недвижимость, как правило, являются институциональные инвесторы или лица с высоким уровнем собственного капитала , а также другие аккредитованные инвесторы .

Размер отрасли

Популярность фондов прямых инвестиций в недвижимость возросла с 2000 года, поскольку все больше инвесторов вкладывают больше капитала в этот класс активов.

Private Equity Real Estate — это глобальный класс активов, оцениваемый в более чем 4 триллиона долларов в совокупности. Примерно 42% капитала, привлеченного за последние два года, было сосредоточено на рынках недвижимости США, 40% — на европейских рынках недвижимости, 10% — на рынках недвижимости Азиатско-Тихоокеанского региона и 8% — на остальных странах мира. [4] [5]

Вторичный рынок

Существующие ранее обязательства инвесторов по приобретенным фондам прямых инвестиций в недвижимость торгуются на вторичном рынке. Фонды прямых инвестиций в недвижимость могут продаваться для получения возможности или ликвидности , среди прочих причин. Активные вторичные брокеры сосредоточены на вторичных рынках для торговли синдицированными акциями, фондами недвижимости и другими альтернативными инвестициями в фонды. Вторичный рынок недвижимости вырос за последние годы до примерно 5,3 млрд долларов в 2013 году. [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14]

Смотрите также

Ссылки

  1. ^ Институциональная недвижимость, Inc.
  2. ^ Справочник по управлению портфелем недвижимости; Джо Пальяри.
  3. ^ McDonald & Stiver, Институциональная недвижимость - Категории стилей инвестиций , 2004
  4. ^ Институциональная недвижимость, вкл.
  5. ^ FundTracker; октябрь 2017 г.
  6. ^ КАНТВЕЛЛ, БРАЙАН (14 января 2014 г.). «Вторичные активы недвижимости достигли $5,3 млрд в 2013 г.». Остров Принца Эдуарда . Получено 13 апреля 2014 г.
  7. ^ Институциональная недвижимость, Inc.
  8. ^ Институциональная недвижимость Азиатско-Тихоокеанского региона
  9. ^ Институциональная недвижимость Европа
  10. ^ Институциональная недвижимость Америки
  11. ^ Издание к 30-летнему юбилею Institutional Real Estate
  12. ^ Справочник по управлению портфелем недвижимости, под редакцией Джозефа Пальярии, доктора философии.
  13. ^ Современная недвижимость — институциональный подход, Стивен Рулак, доктор философии.
  14. ^ Инвестиции в недвижимость 101; видеосерия, представленная профессором Гленном Мюллером из Школы бизнеса Денверского университета; произведено Institutional Real Estate, Inc.
Retrieved from "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Private_equity_real_estate&oldid=1222690327"