Зонирование
Политика правительства, разрешающая определенные виды использования земли в разных местах

Схема зонирования Генерального пространственного плана города Скопье , Северная Македония . Различные районы городского зонирования представлены разными цветами.

В городском планировании зонирование — это метод, при котором муниципалитет или другой уровень власти делит землю на «зоны», каждая из которых имеет набор правил для новой застройки, которые отличаются от других зон. Зоны могут быть определены для одного использования (например, жилая , промышленная ), они могут объединять несколько совместимых видов деятельности по использованию или в случае зонирования на основе формы различные правила могут регулировать плотность, размер и форму разрешенных зданий независимо от их использования. Правила планирования для каждой зоны определяют, может ли быть выдано разрешение на планирование для данной застройки. Зонирование может указывать различные прямые и условные виды использования земли. Оно может указывать размер и размеры участков , на которые может быть разделена земля , или форму и масштаб зданий. Эти руководящие принципы устанавливаются для того, чтобы направлять рост и развитие города. [1] [2]

Зонирование является наиболее распространенным методом нормативного городского планирования, используемым местными органами власти в развитых странах. [3] [4] [5] Исключениями являются Великобритания и город Хьюстон , штат Техас . [6]

В большинстве систем зонирования предусмотрена процедура предоставления отклонений (исключений из правил зонирования), обычно из-за предполагаемых трудностей, вызванных особым характером рассматриваемой собственности.

История

Истоки зонирования районов можно проследить до античности . [7] Древний город, обнесенный стеной, был предшественником классификации и регулирования земель на основе использования. За пределами городских стен находились нежелательные функции, которые обычно были основаны на шуме и запахе. Пространство между стенами - это место, где происходили антисанитарные и опасные действия, такие как разделка скота, утилизация отходов и обжиг кирпича. Внутри стен находились гражданские и религиозные места, и где проживало большинство людей. [8]

Помимо различения городской и негородской земли, большинство древних городов дополнительно классифицировали типы земли и виды использования внутри своих стен. Это практиковалось во многих регионах мира, например, в Китае во времена династии Чжоу (1046 – 256 до н. э.), в Индии во время ведической эры (1500 – 500 до н. э.) и в военных лагерях, которые распространились по всей Римской империи (31 до н. э. – 476 н. э.).

На протяжении всей эпохи Просвещения и промышленной революции культурные и социально-экономические сдвиги привели к быстрому росту применения и изобретения городских правил. [8] Эти сдвиги были обусловлены новой научной рациональностью, появлением массового производства и сложного производства, а также последующим началом урбанизации. Промышленность, покидающая дома, изменила современные города. Определение дома было связано с определением экономики, что привело к гораздо большему смешению видов использования в жилых кварталах городов. [9]

Разделение между видами использования является особенностью многих спланированных городов, спроектированных до появления зонирования. Ярким примером является Аделаида в Южной Австралии , чей городской центр, вместе с пригородом Северная Аделаида , окружен со всех сторон парком, Adelaide Park Lands . Парк был спроектирован полковником Уильямом Лайтом в 1836 году для того, чтобы физически отделить центр города от его пригородов. Жилые районы с низкой плотностью населения окружают парк, обеспечивая приятную прогулку между работой в городе и семейными домами снаружи.

Сэр Эбенезер Говард , основатель движения «город-сад» , привел Аделаиду ​​в пример того, как можно использовать открытое зеленое пространство для предотвращения расширения городов за пределы их границ и слияния. [10] : 94  Его проект идеального города, опубликованный в его книге 1902 года « Города-сады будущего» , предусматривал отдельные концентрические кольца общественных зданий, парков, торговых площадей, жилых районов и промышленных зон, окруженных открытым пространством и сельскохозяйственными угодьями. Вся розничная деятельность должна была осуществляться в одном здании со стеклянной крышей — ранняя концепция современного торгового центра, вдохновленная Хрустальным дворцом . [10] : 4 

Однако эти запланированные или идеальные города были статичными проектами, воплощенными в едином генеральном плане . Чего не хватало, так это регулирующего механизма, который позволял бы городу развиваться с течением времени, устанавливающего руководящие принципы для застройщиков и частных лиц относительно того, что и где можно строить. Первые современные системы зонирования были применены в Соединенных Штатах с постановлениями о зонировании Лос-Анджелеса 1904 года [11] [12] и Резолюцией о зонировании Нью-Йорка 1916 года . [13]

Типы

Существует большое разнообразие типов зонирования, некоторые из которых сосредоточены на регулировании формы здания и связи зданий с улицей со смешанным использованием, известным как основанное на форме, другие с разделением использования земли, известным как основанное на использовании, или их комбинации. Системы зонирования на основе использования могут включать зоны единого использования, зоны смешанного использования - где допускается сосуществование совместимой группы видов использования - или комбинацию как зон единого использования, так и зон смешанного использования в одной системе.

Основные подходы включают зонирование на основе использования, формы, производительности и стимулирования. [14] [15] Также существует несколько дополнительных положений по зонированию, используемых в сочетании с основными подходами.

Основные подходы к зонированию

Зонирование по принципу использования

Системы зонирования на основе функционального или пользовательского назначения [15] могут включать зоны одноразового использования, зоны смешанного использования, где допускается сосуществование совместимой группы видов использования, или комбинацию зон одноразового и смешанного использования в одной системе. [16]

Зонирование одноразового использования
Вид с воздуха на Чатсвуд , Австралия, в сторону Сиднея . Границы между жилыми, коммерческими и промышленными зонами с низкой плотностью застройки хорошо видны.

Основная цель зонирования одноразового использования — географически разделить виды использования, которые считаются несовместимыми. На практике зонирование также используется для предотвращения вмешательства новых разработок в существующие виды использования и/или для сохранения характера сообщества.

Зонирование с одним использованием — это когда на зону или район разрешен только один вид использования. Оно также известно как исключающее зонирование [8] : 65  или, в Соединенных Штатах, как евклидово зонирование из-за судебного дела в Евклиде, Огайо , Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. 272 ​​U.S. 365 (1926), которое установило его конституционность. [17] Это была доминирующая система зонирования в Северной Америке, особенно в Соединенных Штатах , с момента ее первого внедрения. [8] : 61–63 

Обычно определяются районы единого назначения, включающие: жилые, коммерческие и промышленные. [18] Каждая категория может иметь ряд подкатегорий, например, в коммерческой категории могут быть отдельные районы для мелкой розничной торговли, крупной розничной торговли, офисного использования, размещения и других целей, в то время как промышленные могут быть подразделены на тяжелую промышленность, легкую сборку и складское использование. [19] Специальные районы также могут быть созданы для таких целей, как общественные объекты, рекреационные удобства и зеленые зоны. [18]

Применение зонирования с одним использованием привело к отличительной форме многих городов в Соединенных Штатах , Канаде , Австралии и Новой Зеландии , в которых очень плотное городское ядро , часто содержащее небоскребы , окружено малоплотными жилыми пригородами , характеризующимися большими садами и зелеными улицами . Некоторые мегаполисы, такие как Миннеаполис-Сент-Пол и Сидней, имеют несколько таких ядер.

Зонирование смешанного использования

Зонирование смешанного использования объединяет жилые, коммерческие, офисные и общественные помещения в единое пространство. [16] Зонирование смешанного использования может быть вертикальным, в пределах одного здания, или горизонтальным, охватывающим несколько зданий. [16]

Планировщица и общественный деятель Джейн Джекобс много писала о связях между разделением использования и провалом проектов городского обновления в Нью-Йорке. Она выступала за плотную смешанную застройку и пешеходные улицы . В отличие от деревень и городов, в которых многие жители знают друг друга, и малонаселенных пригородов, которые привлекают мало посетителей, города и внутренние районы города сталкиваются с проблемой поддержания порядка между незнакомцами. [20] : 26, 39–44  Этот порядок поддерживается, когда в течение дня и вечера на улице присутствует достаточное количество людей, следящих за улицей . [20] : 45–65  Этого можно добиться в успешных городских районах, которые имеют большое разнообразие использования, создавая интерес и привлекая посетителей. [20] : 155–190  Труды Джекобс, наряду с растущей обеспокоенностью по поводу разрастания городов, часто приписывают вдохновение движения «Новый урбанизм» .

Чтобы соответствовать видению Нового урбанизма пешеходных сообществ, объединяющих кафе , рестораны , офисы и жилую застройку в одной области, в некоторых системах зонирования были созданы зоны смешанного использования. Они по-прежнему используют основные регулирующие механизмы зонирования, исключая несовместимые виды использования, такие как тяжелая промышленность или сточные воды , и в то же время допуская совместимые виды использования, такие как жилая, коммерческая и розничная деятельность, чтобы люди могли жить, работать и общаться в пределах компактной географической области. [21]

Смешивание видов землепользования распространено во всем мире. Зонирование смешанного использования имеет особое значение в Соединенных Штатах, где оно предлагается как средство решения проблем, вызванных широко распространенным зонированием одного использования. [22]

Зонирование на основе формы

Зонирование на основе формы или интенсивности [15] регулирует не тип землепользования, а форму, которую может принять землепользование. [23] Например, зонирование на основе формы в густонаселенной местности может требовать низких отступов, высокой плотности и пешеходной доступности. Коды на основе формы (FBC) разработаны для непосредственного реагирования на физическую структуру сообщества с целью создания более пешеходной и адаптивной среды. [24]

Париж , вид на густонаселенный район Ла-Дефанс

Кодексы зонирования на основе форм содержат пять основных элементов: регулирующий план, общественные стандарты, строительные стандарты и точные определения технических терминов. [23] Кодексы на основе форм признают взаимосвязанную природу всех компонентов планирования землепользования — зонирования, подразделения и общественных работ — и объединяют их для определения районов на основе желаемого характера и интенсивности развития сообщества. [24]

Французская система планирования в основном основана на форме; зоны во французских городах, как правило, допускают множество типов использования. [25] Город Париж использовал свою систему зонирования, чтобы сконцентрировать высокоплотные офисные здания в районе Ля Дефанс, а не позволить снести исторические здания по всему городу, чтобы освободить место для них, как это часто бывает в Лондоне или Нью-Йорке. [26] Строительство башни Монпарнас в 1973 году вызвало возмущение. В результате, через два года после ее завершения строительство зданий выше семи этажей в центре города было запрещено. [27]

Зонирование производительности

Зонирование производительности, также известное как гибкое или зонирование воздействия [28] или планирование на основе эффектов, впервые было предложено Лейном Кендигом в 1973 году . [29] Оно использует критерии, основанные на производительности или ориентированные на цели, для установления параметров обзора предлагаемых проектов развития. [8] : 77  Зонирование производительности может использовать меню вариантов соответствия, где застройщик может зарабатывать баллы или кредиты за ограничение воздействия на окружающую среду, включая доступное жилье или предоставление общественных удобств. В дополнение к системе меню и баллов, в процесс обзора могут быть включены дополнительные дискреционные критерии. [30] Зонирование производительности может применяться только к определенному типу застройки, например, к жилью, и может сочетаться с системой районов, основанных на использовании. [31]

Зонирование производительности является гибким, логичным и прозрачным, предлагая при этом форму подотчетности. [30] Эти качества контрастируют с, казалось бы, произвольной природой зонирования на основе использования. Зонирование производительности также может справедливо сбалансировать экологические и жилищные потребности региона в местных юрисдикциях. [32] Зонирование производительности сбалансирует принципы рынков и права частной собственности с целями защиты окружающей среды. [30] Однако зонирование производительности может быть чрезвычайно сложным в реализации из-за сложности подготовки исследования воздействия для каждого проекта, [8] : 77  и может потребовать от надзорного органа проявления большой дискреции. [30] Зонирование производительности не получило широкого распространения в США. [33] [34]

Зонирование стимулирования

Стимулирующее зонирование позволяет застройщикам более интенсивно застраивать землю, например, с большей плотностью или более высокими зданиями, в обмен на предоставление некоторых общественных благ, таких как экологические удобства или доступное жилье. [12] Общественные блага, которые чаще всего стимулируются городами США, — это «смешанная застройка, сохранение открытого пространства, пешеходная доступность, доступное жилье и общественные парки». [12]

Зонирование стимулов обеспечивает высокую степень гибкости, но может быть сложным в администрировании. Чем больше предлагаемая застройка использует критерии стимулов, тем более тщательно ее следует рассматривать на дискреционной основе. Первоначальное создание структуры стимулов для наилучшего обслуживания приоритетов планирования также может быть сложным и часто требует обширного постоянного пересмотра для поддержания баланса между величиной стимула и ценностью, предоставляемой застройщикам. [35] Зонирование стимулов может быть наиболее эффективным в сообществах с устоявшимися стандартами и где высок спрос как на землю, так и на определенные удобства. Однако скрытые издержки все еще могут свести на нет его преимущества. [34] Зонирование стимулов также критиковалось за увеличение трафика, сокращение естественного освещения и предоставление застройщикам большего вознаграждения, чем то, которое получает общественность. [35]

Дополнительные положения

Существуют дополнительные положения о зонировании, которые не являются отдельными типами зонирования, а направлены на улучшение существующих вариантов путем внедрения гибких практик и других элементов, таких как информационно-коммуникационные технологии (ИКТ). [36]

Умное зонирование

Умное зонирование — это широкий термин, который состоит из нескольких альтернатив зонированию на основе использования, которые включают информационные и коммуникационные технологии. [37] Существует ряд различных методов для выполнения умного зонирования. Плавающие зоны, кластерное зонирование и планируемая застройка единиц (PUD) возможны — даже если существует обычный код на основе использования [8] — или обычный код может быть полностью заменен умным кодом производительности или кодом на основе формы, как это сделал город Майами в 2019 году. [38] Включение ИКТ для измерения таких показателей, как пешеходная доступность , а также гибкость и адаптивность, которые может обеспечить умное зонирование, были названы преимуществами умного зонирования по сравнению с «не умными» кодами производительности или кодами на основе формы. [37]

Плавающие зоны

Плавающие зоны описывают характеристики района зонирования и кодифицируют требования к его созданию, но его местоположение остается неопределенным до тех пор, пока не возникнут условия для внедрения этого типа района зонирования. [34] Когда критерии внедрения плавающей зоны выполнены, плавающая зона перестает «плавать», и ее местоположение устанавливается поправкой к зонированию. [34]

Зонирование кластера

Зонирование кластеров позволяет размещать жилые помещения более тесно, чем обычно, тем самым оставляя значительную площадь земли для открытого пространства. [39] Зонирование кластеров было одобрено из-за сохранения открытого пространства и снижения затрат на строительство и коммунальные услуги за счет консолидации, [39] хотя существующие жители часто могут не одобрять это из-за сокращения размеров участков. [40]

Планируемое развитие блока (ПРУ)

Термин «планируемая застройка единицы» (PUD) может относиться как к процессу регулирования, так и к самой застройке. [41] PUD объединяет несколько совместимых видов землепользования в рамках единой застройки. [41] PUD может быть жилым, смешанным или более крупным сообществом с генеральным планом. [42] Вместо того, чтобы регулироваться стандартными постановлениями о зонировании, застройщик договаривается об условиях с местным правительством. [42] В лучшем случае PUD обеспечивает гибкость для создания удобных способов доступа жителей к коммерческим и другим удобствам. [42] В США жители PUD играют постоянную роль в управлении застройкой через ассоциацию домовладельцев . [42]

Зонирование узора

Зонирование по образцу — это метод зонирования, при котором муниципалитет предоставляет лицензированные, предварительно одобренные проекты зданий, как правило, с ускоренным процессом получения разрешений. [43] [44] [45] Зонирование по образцу используется для снижения барьеров для жилищного строительства, создания более доступного жилья, снижения нагрузки на персонал, проверяющий разрешения, и создания качественных проектов жилья в определенном районе или юрисдикции. [43] [46] Зонирование по образцу также может использоваться для продвижения определенных типов зданий, таких как недостающее среднее жилье и доступная небольшая коммерческая недвижимость. [47] [48] [49] В некоторых случаях муниципалитет приобретает образцы дизайна и строит объекты самостоятельно, в то время как в других случаях муниципалитет предлагает образцы для частной застройки. [50] [51] [52] [53] [54]

Гибридное зонирование

Гибридный кодекс зонирования объединяет два или более подходов, часто зонирование на основе использования и зонирование на основе формы. [55] Гибридное зонирование может использоваться для введения соображений формы и дизайна в существующее зонирование сообщества без полного переписывания постановления о зонировании. [55]

Композитное зонирование — это особый тип гибридного зонирования, сочетающий в себе компоненты использования, формы и дизайна участка:

  • компонент использования устанавливает, как земля может использоваться в пределах района, например, при зонировании по принципу использования или функциональном зонировании;
  • компонент формы (также известный как архитектурный) устанавливает стандарты для проектирования зданий, такие как высота и фасады;
  • компонент проектирования участка определяет, как здания будут располагаться на участке, например, отступы и открытое пространство. [56]

Преимуществом составного зонирования является возможность создания гибких зонированных районов для более плавных переходов между соседними объектами с различным использованием. [56]

Инклюзивное зонирование

Инклюзивное зонирование относится к политике увеличения количества единиц жилья в пределах застройки, которые доступны для домохозяйств с низким и средним доходом. Эта политика может быть обязательной как часть зонирования производительности [30] или основываться на добровольных стимулах, [12] например, позволяя большую плотность застройки. [57]

Зонирование наложения

Зона наложения — это район зонирования, который перекрывает один или несколько районов зонирования для решения конкретной проблемы или характеристики этой области, например, водно-болотных угодий, исторических зданий или транзитно-ориентированной застройки . [34] [58] Зонирование наложения имеет преимущество в предоставлении целевого регулирования для решения конкретной проблемы, например, стихийного бедствия, без необходимости существенного переписывания существующего постановления о зонировании. [59] Однако разработка регулирования зонирования наложения часто требует значительной технической экспертизы. [59]

Передаваемые права на разработку

Передаваемые права на застройку, также известные как передача кредитов на застройку и передаваемые единицы застройки, [60] основаны на концепции, что с землевладением приходит право пользования землей или застройки . Эти права на застройку, основанные на земле, могут в некоторых юрисдикциях использоваться, не использоваться, продаваться или иным образом передаваться владельцем участка. [61] Они обычно используются для передачи прав на застройку из сельских районов (отправляющих участков) в городские районы (принимающих участков) с большим спросом и инфраструктурой для поддержки застройки. [61]

Зонирование места

Точечное зонирование — спорная практика, при которой небольшая часть более крупного района зонирования перезонируется таким образом, который не соответствует более широкому процессу планирования сообщества. [62] Хотя в некоторых случаях юрисдикция может перезонировать даже один участок земли, точечное зонирование часто не допускается, когда изменение будет противоречить политике и целям существующих планов землепользования. [63] Другими факторами, которые могут быть рассмотрены в этих случаях, являются размер участка, задействованные категории зонирования, то, как соседние объекты зонируются и используются, а также ожидаемые выгоды и вред для землевладельца, соседей и сообщества. [63]

Условное зонирование

Условное зонирование — это законодательный процесс, в котором стандарты и условия, характерные для конкретного участка, становятся частью постановления о зонировании по просьбе владельца собственности. [64] Условия могут быть более или менее ограничительными, чем стандартное зонирование. [64] Условное зонирование можно считать точечным зонированием и на этом основании его можно оспорить. [64]

Условное зонирование не следует путать с разрешениями на условное использование (также называемыми разрешениями на специальное использование ), квазисудебным процессом, который позволяет использовать землю, которая из-за своего особого характера может быть подходящей только в определенных местах или когда она организована или эксплуатируется определенным образом. [65] [64] Виды использования, которые могут быть запрещены в соответствии с текущим зонированием, такие как школа или общественный центр, могут быть разрешены с помощью разрешений на условное использование. [65]

Контрактное зонирование

Договорное зонирование — это спорная практика, при которой существует двустороннее соглашение между владельцем собственности и местным правительством о перезонировании собственности в обмен на обязательство со стороны застройщика. [66] Обычно оно подразумевает ослабление ограничений на то, как может использоваться собственность. [67] Договорное зонирование является спорным и иногда запрещается, поскольку оно отклоняется от более широкого процесса планирования и считается незаконной торговлей полномочиями полиции правительства по обеспечению зонирования. [67]

Фискальное зонирование

Фискальное зонирование — спорная практика, при которой местные органы власти используют регулирование землепользования, включая зонирование, для поощрения использования земли, которое приносит высокие налоговые поступления, и исключают использование, которое предъявляет высокие требования к государственным услугам. [68]

Эффективность и критика

Активисты-экологи утверждают, что размещение повседневных нужд вдали от пешеходной доступности друг от друга приводит к увеличению трафика, поскольку людям приходится владеть автомобилями, чтобы жить нормальной жизнью, где удовлетворяются их основные человеческие потребности, и садиться в свои автомобили и ездить, чтобы удовлетворять свои потребности в течение дня. Зонирование одноразового использования и разрастание городов также подвергались критике за то, что они затрудняют достижение баланса между работой и семьей, поскольку для интеграции различных сфер жизни необходимо преодолевать большие расстояния. [69] Эти проблемы особенно остро стоят в Соединенных Штатах, где высокий уровень использования автомобилей [70] сочетается с недостаточным или плохо обслуживаемым городским железнодорожным транспортом и метро . [71]

Некоторые экономисты [72] утверждают, что законы о зонировании работают против экономической эффективности, снижают способность реагировать на запросы потребителей и препятствуют развитию в свободной экономике, поскольку неэффективные ограничения зонирования препятствуют более эффективному использованию данной территории. Даже без ограничений зонирования, например, свалка, скорее всего, будет тяготеть к более дешевой земле, а не к жилой зоне. Законы о зонировании одноразового использования могут помешать креативным разработкам, таким как многофункциональные здания, и даже могут остановить безвредные виды деятельности, такие как распродажи во дворах. [73] [ ненадежный источник ] Пример Хьюстона с незонированием или частным зонированием без ограничений на конкретное использование земли, но с другими нормами застройки [74] демонстрирует сочетание частного и государственного планирования. [75]

Другие критики зонирования утверждают, что законы о зонировании являются сдерживающим фактором для предоставления жилья, что приводит к увеличению расходов на жилье и снижению производительности экономики. [76] Например, исследование 2017 года показало, что если бы все штаты дерегулировали свои законы о зонировании только на полпути к уровню Техаса, штата, известного низкими правилами зонирования, их ВВП увеличился бы на 12 процентов из-за более производительных работников и возможностей. [77] Кроме того, критики отмечают, что это препятствует возможности тех, кто хочет предоставлять благотворительное жилье, делать это. Например, в 2022 году Свободная методистская церковь Гловерсвилля в Нью-Йорке хотела предоставить 40 кроватей для бездомного населения в погоду -4 градуса, но им не позволили это сделать. [78]

Коррупция является проблемой для зонирования. [79] Некоторые утверждают, что законы о зонировании увеличивают экономическое неравенство . [80] Эмпирические оценки эффективности показывают, что некоторые подходы к зонированию могут способствовать жилищному кризису . [81]

По стране

Австралия

Правовая основа для зонирования землепользования в Австралии устанавливается штатами и территориями , поэтому в каждом штате или территории действуют разные правила зонирования. Зоны землепользования обычно определяются на уровне местного самоуправления и чаще всего называются схемами планирования. Однако в действительности во всех случаях правительства штатов имеют абсолютную возможность отменить местное принятие решений. Существуют административные апелляционные процессы, такие как VCAT, для оспаривания решений.

Штат/ТерриторияПланирование рамокРегулирование землепользования
ДЕЙСТВОВАТЬПлан территории 2008 г.Политика землепользования
Новый Южный УэльсЗакон об экологическом планировании и оценке 1979 г.Местные планы по охране окружающей среды (LEP)
НТЗакон о планированииСхема планирования
КвинслендЗакон об устойчивом планировании 2009 года отменен. Закон о планировании 2016 годаСхемы планирования
САЗакон о развитии 1993 г.План развития
ТАСЗакон о планировании и утверждении землепользования 1993 г.Схемы планирования
ВИКЗакон о планировании и охране окружающей среды 1987 г.Схемы планирования
ВашингтонЗакон о планировании и развитии 2005 г.Схемы планирования

Установленное законом планирование , также известное как городское планирование, контроль за развитием или управление развитием, относится к части процесса планирования, которая связана с регулированием и управлением изменениями в землепользовании и развитии. [82] Планирование и зонирование имеют большое политическое измерение, при этом правительства часто критикуются за поддержку застройщиков; также очень распространен нимбизм .

Канада

В Канаде контроль за землепользованием является провинциальной ответственностью, вытекающей из конституционных полномочий в отношении собственности и гражданских прав. Эти полномочия были предоставлены провинциям в соответствии с Актами о Британской Северной Америке 1867 года и были продолжены в Конституционном акте 1982 года . Зонирование полномочий относится к недвижимому имуществу или земле и улучшениям, построенным на ней, которые становятся частью самой земли (в Квебеке, immeubles ). Провинции уполномочили муниципалитеты и регионы контролировать использование земли в пределах своих границ, позволяя муниципалитетам устанавливать собственные подзаконные акты о зонировании. Существуют положения о контроле за землепользованием в неорганизованных районах провинций. Провинциальные трибуналы являются высшей инстанцией для апелляций и пересмотров.

Франция

Во Франции Кодекс градостроительства или Кодекс градостроительства (называемый Кодексом городского планирования), национальный закон, регулирует региональное и местное планирование и определяет процедуры получения разрешений на строительство. В отличие от Англии, где планировщики должны использовать свое усмотрение, чтобы разрешить изменение использования или типа здания, частная застройка во Франции разрешена, если застройщик соблюдает юридически обязательные правила.

Япония

Районы зонирования классифицируются на двенадцать зон использования. [83] Каждая зона определяет форму здания и разрешенные виды использования. Форма здания контролируется зональными ограничениями по допустимому соотношению площади пола и высоте (в абсолютных величинах и по отношению к соседним зданиям и дорогам). [12] Эти элементы управления предназначены для обеспечения достаточного освещения и вентиляции между зданиями и на дорогах. [12] Вместо зонирования по одному использованию зоны определяются по «наиболее интенсивному» разрешенному виду использования. Использование меньшей интенсивности разрешено в зонах, где разрешено использование более высокой интенсивности, но использование более высокой интенсивности не разрешено в зонах с более низкой интенсивностью. [12]

КатегорияОписание
Категория 1 Зона исключительно малоэтажной жилой застройкиПредназначен для малоэтажного жилого строительства.

Разрешенное использование этих зданий включает в себя размещение небольших магазинов, офисов, начальных и средних школ.

Категория 2 Зона исключительно малоэтажной жилой застройкиПредназначен для малоэтажной жилой застройки с использованием сверхнормативного назначения, а также для торговых зданий площадью до 150 м2 .
Категория 1. Жилая зона, ориентированная на среднюю и высокую застройкуПредназначено для жилых зданий средней и высокой этажности, а также для больниц, университетских зданий и торговых зданий площадью до 500 м2 .
Категория 2. Жилая зона, ориентированная на среднюю и высокую застройкуТо же, что и категория 1. Зона жилой застройки средней и высокой этажности, за исключением магазинов и офисных зданий площадью до 1500 м2 .
Жилая зона 1 категорииПредназначен для жилых помещений с другими разрешенными постройками, включая магазины, офисы и гостиницы площадью до 3000 м2 , а также автомастерские площадью до 50 м2 .
Жилая зона 2 категории:То же, что и жилая зона категории 1, за исключением того, что разрешены караоке-боксы и в этой зоне больше нет ограничений по размеру зданий.
Квазижилая зонаВ первую очередь предназначен для проживания, с введением дорожной инфраструктуры, связанной с транспортными средствами.

Те же разрешенные виды использования, что и для жилой зоны категории 2, с добавлением театров, ресторанов, магазинов и других развлекательных заведений общей площадью более 10 000 м2 и складов.

Район коммерческой зоныПредназначен для ежедневных покупок в районе.

Разрешенное использование такое же, как и для квазижилой зоны, с добавлением автомастерских площадью до 300 м2 .

Коммерческая зонаПредназначено для банков, кинотеатров и универмагов.

Те же разрешенные виды использования, что и в коммерческой зоне района, с добавлением общественных бань

КвазииндустриальныйПредназначен для предприятий легкой промышленности и сферы услуг.

Те же разрешенные виды использования, что и в коммерческой зоне, с добавлением заводов с некоторой возможной опасностью ухудшения состояния окружающей среды.

Промышленная зонаПредназначено для заводов.

Жилые дома и торговые центры строить можно, но школы, больницы и гостиницы строить нельзя.

Исключительно промышленныйПредназначено для заводов. Любое не заводское использование недопустимо.

Новая Зеландия

Система планирования Новой Зеландии основана на зонировании производительности на основе результатов в соответствии с Законом об управлении ресурсами.

Филиппины

Зонирование и планирование землепользования на Филиппинах регулируются Департаментом населенных пунктов и городского развития (DHSUD), а ранее — Советом по регулированию жилищного строительства и землепользования (HLURB), который разрабатывает национальные руководящие принципы и положения по зонированию и контролирует подготовку и реализацию комплексных планов землепользования (CLUP) и постановлений о зонировании городскими и муниципальными органами власти в соответствии с их полномочиями, изложенными в Кодексе местного самоуправления 1991 года (Закон Республики № 7160).

Действующая схема зонирования, используемая на Филиппинах, подробно описана в Типовом постановлении о зонировании HLURB, опубликованном в 2014 году, в котором изложены 26 основных типов зон на основе первичного использования и строительных норм (как определено в Национальном строительном кодексе), а также включены общественные владения и водные объекты в пределах юрисдикции муниципалитета. [84] Местные органы власти также могут добавлять наложения, определяющие зоны специального использования, такие как районы, подверженные стихийным бедствиям , исконные земли коренных народов (IP), зоны наследия, зоны экотуризма , транзитно-ориентированные застройки (TOD) и живописные коридоры. Жилые и коммерческие зоны далее подразделяются на подклассы, определяемые плотностью, коммерческие зоны также допускают жилое использование, а промышленные зоны подразделяются на подклассы, определяемые их интенсивностью и воздействием на окружающую среду разрешенного использования. [84] Положения о жилых, коммерческих и промышленных зонах могут различаться в разных муниципалитетах, поэтому один муниципалитет может разрешить 4-этажные здания в жилых зонах средней плотности, в то время как другой может разрешить только 2-этажные здания. [85]

ТипОписание
ЛесЛесные массивы, подразделяемые на защитные леса и производственные леса. Защитные леса включают лесные заповедники, национальные парки и охраняемые территории , военные заповедники и гражданские заповедники, а также лесные городские буферные зоны. Производственные леса включают лесные земли, зоны специального пользования и пастбища.
Сельское хозяйствоЗемли, предназначенные для сельскохозяйственной деятельности, включая обработку земли, выращивание деревьев, животноводство, птицеводство, рыболовство и аквакультуру. Подразделяются на защитное сельское хозяйство (сельскохозяйственные защитные зоны, определяемые Министерством сельского хозяйства ) и производственное сельское хозяйство
АгропромышленныйПредназначен для комплексного ведения сельского хозяйства и переработки собранного урожая.
Муниципальные водыВсе водные объекты, находящиеся под юрисдикцией муниципалитета, как определено в Кодексе рыболовства (Закон Республики 8550), за исключением территорий, обозначенных как охраняемые территории национальным правительством. Подразделяются на рыболовные убежища и заказники , прибрежные земли, мангровые заросли , дельты / эстуарии , озера, зоны аквакультуры, зоны коммерческого рыболовства, муниципальные рыболовные зоны и морские пути .
Минеральные землиЗемли, предназначенные для добычи полезных ископаемых. Подразделяются на минеральные резервы, зоны мелкомасштабной добычи полезных ископаемых и карьеры .
Жилые помещения общего назначенияПредназначено в основном для жилья.
Жилой-1 (Ж-1)Предназначено для малоэтажного, малоплотного односемейного жилья, такого как одноквартирные дома, двухквартирные дома и подсобные помещения . Также разрешены домашние занятия и бизнес, магазины сари-сари , надомные кустарные промыслы , местные рекреационные учреждения, ясли и детские сады, начальные школы, репетиторы, места поклонения, барангаи и местные медицинские центры. Здания могут быть до трех этажей и высотой 10 метров (33 фута).
Жилой-2 (Ж-2)Предназначен для малоэтажных многоквартирных домов средней плотности. Здания могут быть до пяти этажей и высотой 15 метров (49 футов). Разрешены все виды использования в зонах R-1, квартирах, пансионатах , общежитиях , средних школах, технических училищах, музеях и библиотеках. Подразделяется на базовый R-2 и максимальный R-2, причем первый имеет ограничение в три этажа и 10 метров (33 фута).
Жилой-3 (Ж-3)Предназначен для мало- и среднеэтажных, средне- и высокоплотных многоквартирных домов. Здания могут быть до двенадцати этажей и высотой 36 метров (118 футов) Разрешены все виды использования в зонах R-1 и R-2, жилые кондоминиумы и коммерческое размещение (гостиницы, пансионаты, гостиничные апартаменты, за исключением мотелей), а также парковочные здания. Подразделяется на базовый R-3 и максимальный R-3, причем первый имеет ограничение по высоте в три этажа и 10 метров (33 фута).
Жилой-4 (Ж-4)Предназначено для таунхаусов . Здания могут быть до трех этажей и высотой 10 метров (33 фута). Разрешены все виды использования в зонах R-1 и R-2.
Жилой-5 (Ж-5)Предназначено для средне- и многоэтажных, высокоплотных и многоквартирных домов, таких как многоэтажные жилые кондоминиумы. Здания могут быть до 18 этажей и высотой 54 метра (177 футов). Разрешены все виды использования в зонах R-1 — R-4.
Социализированное жильеПредназначено для территорий, предназначенных для проектов социального жилья , реализуемых филиппинским правительством или частным сектором для размещения малообеспеченных граждан и бездомных. Разрешенные виды использования определены в Batas Pambansa No. 220.
Общие коммерческиеПредназначено для предприятий, торговли и сферы услуг.
Коммерческий-1 (C-1)Предназначено для предприятий с низкой плотностью застройки в масштабе района. Также разрешено любое использование в зонах R-1. Здания могут быть до 3 этажей и высотой 10 метров (33 фута).
Коммерческий-2 (C-2)Предназначен для деловой активности средней и высокой плотности, дополняющей или развивающей центральный деловой район города или муниципалитета (ЦДР).

Разрешено любое использование в зонах R-1, R-2 и C-1, с добавлением оптовых магазинов, общественных рынков , торговых центров, супермаркетов, колл-центров , вещательных и киностудий, автосалонов , автомобильных услуг, торговцев ломом, хозяйственных магазинов, строительных предприятий, садовых магазинов, производителей вывесок, сварщиков, производителей мебели, коммерческих кондоминиумов, магазинов лечона , фабрик чичарона и мотелей . Здания могут быть до 6 этажей и высотой 18 метров (59 футов).

Коммерческий-3 (C-3)Плотно застроенная коммерческая зона, образующая центральный деловой район города или муниципалитета.

Разрешены все виды использования в зонах R-3, R-4, R-5, C-1 и C-2, с добавлением региональных торговых центров. Здания могут быть до 60 этажей и высотой 180 метров (590 футов).

Промышленный-1 (И-1)Предназначено для легкой промышленности или производственной деятельности, не загрязняющей окружающую среду.

Некоторые разрешенные виды использования: производство сушеной рыбы , фабрики по производству печенья, производство лодок, насосных лодок /моторных банок и малых судов, типографии, большинство заводов по производству электроники, производство медицинского оборудования, производство деревянной мебели, швейные фабрики, насосные станции, канализационные или очистные сооружения для сточных вод и склады для экологически чистых и неопасных продуктов. На территориях могут быть парки или игровые площадки. Здания могут быть высотой до 15 метров (49 футов).

Промышленный-2 (И-2)Предназначено для производственных предприятий средней интенсивности или производств, загрязняющих окружающую среду.

Некоторые разрешенные виды использования: консервные заводы, рисовые или кукурузные мельницы, комбикормовые заводы, производители лекарств и фармацевтики, производители металлической и пластиковой мебели, стекольные заводы, швейные и текстильные фабрики, рисовые мельницы, мукомольные заводы, фабрики по производству сигар и сигарет, производители транспортных средств, верфи, ангары, склады для загрязняющих и опасных продуктов, лакокрасочные магазины и крупные скотобойни. На территориях могут быть парки или игровые площадки. Здания могут быть высотой до 21 метра (69 футов).

Промышленный-3 (И-3)Предназначено для высокоинтенсивного производства или производственной деятельности, которая обычно сильно загрязняет окружающую среду и является чрезвычайно опасной.

Некоторые разрешенные виды использования включают мясоперерабатывающие заводы (за исключением тех, что производят ветчину, бекон, сосиски и чичарон), заводы по производству безалкогольных напитков, сахарные заводы, бумажные фабрики, цементные заводы, химические заводы, сталелитейные заводы, текстильные фабрики, заводы по производству рыбных консервов, заводы по производству багунга и патиса , нефтебазы, терминалы и нефтеперерабатывающие заводы, склады для сильно загрязняющих и опасных продуктов, а также электростанции. На территориях могут быть парки или игровые площадки. Здания могут быть высотой до 27 метров (89 футов).

Общие институциональныеПредназначено в первую очередь для правительственных или общественных центров, полицейских участков и пожарных станций, правительственных зданий, высших учебных заведений (колледжей, университетов, профессиональных, технических или торговых училищ), учебных заведений (библиотек, учебных центров), научных, культурных и академических центров, конференц-центров, больниц и медицинских центров, мест поклонения, семинарий или монастырей, а также посольств/консульств. Здания могут быть высотой до 15 метров (49 футов).
Специальные институциональныеПредназначено в первую очередь для учреждений социального обеспечения (детские дома, Boys/Girls Town, дома престарелых ), реабилитационных центров , военных объектов, тюрем и других исправительных учреждений, лепрозориев и психиатрических приютов . Здания могут быть высотой до 15 метров (49 футов).
Парки и зоны отдыхаПредназначено для парков и рекреационных объектов, таких как игровые площадки, курортные комплексы, спортивные сооружения, мемориалы/святыни и открытые пространства, служащие буферными зонами или сервитутами . Здания могут быть высотой до 15 метров (49 футов).
Кладбище/мемориальный паркТерритория, предназначенная для кладбищ или мемориальных парков, включая колумбарии, крематории и оссуарии. Здания могут быть высотой до 15 метров (49 футов), и на территорию распространяются правила DHUSD.
Буфер/зеленая зонаДвор, парки или открытые пространства, предназначенные для использования в качестве буферной зоны или зеленого пояса между конфликтующими зонами землепользования. Разрешенные виды использования: парки и связанные с ними сооружения, питомники растений, сельское хозяйство, лесоводство и садоводство. Не допускается строительство постоянных сооружений, и любые здания могут быть высотой не более 6 метров (20 футов).
Коммунальные услуги, транспорт и услугиТерритория, предназначенная для использования функциональными зданиями и сооружениями, используемыми для коммунальных услуг, транспорта и других общественных служб. Разрешенные виды использования включают автовокзалы и железнодорожные станции, порты, аэропорты, электростанции, свалки и объекты по переработке отходов, станции управления погодой и климатом, телекоммуникационные объекты и крупные комплексы для других общественных служб. Здания могут быть высотой до 15 метров (49 футов).
ТуризмЗоны, предназначенные для туристической деятельности. Разрешенные виды использования включают агротуризм , курортные зоны, тематические парки , объекты культурного наследия/исторические объекты, туристические гостиницы, сувенирные магазины и открытые спортивные площадки.

Сингапур

Структура управления землепользованием в Сингапуре администрируется Управлением по реконструкции города (URA) посредством Генерального плана. [86] Генеральный план — это нормативный документ, разделенный на два раздела: планы и Письменное заявление. Планы показывают зонирование землепользования, разрешенное по всему Сингапуру, в то время как Письменное заявление дает письменное объяснение доступных зон и их разрешенного использования.

ЮАР

В Южной Африке существует пять (5) категорий зонирования: жилое, деловое, промышленное, сельскохозяйственное и открытое пространство. [87] [88] Эти пять категорий далее классифицируются на подкатегории. Категории зонирования регулируются Законом о пространственном планировании и управлении землепользованием, принятым в 2016 году. [89] Для изменения землепользования из одной зоны в другую требуется процесс перезонирования. [30]

Великобритания

Соединенное Королевство не использует зонирование как метод контроля землепользования. Британский контроль землепользования начал свою современную фазу после Закона о городском и сельском планировании 1947 года . Вместо того, чтобы делить муниципальные карты на зоны землепользования, английское законодательство о планировании помещает всю застройку под контроль местных и региональных органов власти, фактически отменяя возможность застройки земли по праву. Однако существующая застройка допускает использование земли по праву, если использование не представляет собой изменение типа землепользования. Владелец собственности должен подать заявку на изменение типа землепользования любого существующего здания, и такие изменения должны соответствовать местным и региональным планам землепользования.

Контроль за развитием или контроль за планированием является элементом системы городского и сельского планирования Соединенного Королевства , посредством которого местное правительство регулирует землепользование и новое строительство. В Соединенном Королевстве насчитывается 421 местный орган планирования (LPA). Как правило, это местный городской или районный совет или унитарный орган власти . Каждый из них использует дискреционную «систему, основанную на плане», посредством которой формируются планы развития и проводятся консультации с общественностью. Последующее развитие требует разрешения на планирование , которое будет предоставлено или отклонено со ссылкой на план развития как существенное соображение. [90]

План не содержит конкретных указаний о том, какой тип зданий будет разрешен в данном месте, а скорее содержит общие принципы развития и цели для управления городскими изменениями. Поскольку комитеты по планированию (состоящие из напрямую избранных местных советников) или в некоторых случаях сами должностные лица по планированию (через делегированные решения) имеют дискреционные полномочия по каждой заявке на развитие или изменение использования, система считается «дискреционной».

Заявки на планирование могут сильно различаться по масштабу: от аэропортов и новых городов до незначительных изменений в отдельных домах. Чтобы местные органы власти не были перегружены большими объемами заявок небольшого масштаба от отдельных домовладельцев, была введена отдельная система разрешенной застройки . Правила разрешенной застройки в основном основаны на форме, но при отсутствии зонирования применяются на национальном уровне. Примерами являются разрешение на двухэтажное расширение до трех метров в задней части собственности, расширения до 50% первоначальной ширины с каждой стороны и определенные типы хозяйственных построек в саду, при условии, что не более 50% площади земли будет застроено. [91] Они имеют соответствующий размер для типичного трехкомнатного двухквартирного дома, но должны применяться к широкому спектру типов жилья, от небольших террас до более крупных отдельно стоящих домов и усадеб .

В августе 2020 года правительство Великобритании опубликовало консультационный документ под названием «Планирование будущего». [92] Предложения намекают на движение к зонированию, при котором территориям будет присвоен статус «рост», «обновление» или «защищенные», с возможностью «подрайонов в каждой категории», хотя в документе не уточняется, какими могут быть детали. С февраля по апрель 2024 года они проводили консультации по разрешенной застройке с целью разрешить повышенную плотность, «мягкое уплотнение» через систему разрешенной застройки в национальном, а не зонированном масштабе. [93]

Соединенные Штаты

Схема зонирования центра Таллахасси, Флорида , США

В соответствии с правами полиции правительства штатов могут осуществлять контроль над частной недвижимостью . С этими полномочиями уже давно были приняты специальные законы и правила, ограничивающие места, где могут вестись определенные виды бизнеса. В 1904 году Лос-Анджелес установил первые в стране ограничения на землепользование для части города. [94] [95] Нью-Йорк принял первые правила зонирования , которые применялись по всему городу в 1916 году.

Конституционность постановлений о зонировании была подтверждена Верховным судом США в деле 1926 года Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. Среди крупных городов в Соединенных Штатах Хьюстон является уникальным городом, в котором нет постановлений о зонировании . [96] Вместо этого землепользование регулируется другими способами. [97]

Шкала

Ранние практики зонирования были тонкими и часто обсуждались. Некоторые утверждают, что эти практики начались в 1920-х годах [98], в то время как другие предполагают, что зонирование зародилось в Нью-Йорке в 1916 году. [99] Оба этих примера начала зонирования, однако, были городскими случаями. Зонирование становится все более юридической силой, поскольку оно продолжает расширяться в своем географическом диапазоне посредством его введения в других городских центрах и использования в более крупных политических и географических границах. Региональное зонирование было следующим шагом в увеличении географического размера территорий в соответствии с законами о зонировании. [100] Основное различие между городским зонированием и региональным зонированием заключалось в том, что «региональные территории, следовательно, редко имеют прямую связь с произвольными политическими границами». [100] Эта форма зонирования также включала сельские районы, что противоречило теории о том, что зонирование было результатом плотности населения. [100] Наконец, зонирование также снова расширилось, но снова вернулось к политической границе с государственным зонированием. [100]

Типы, используемые в Соединенных Штатах

Зонирование на основе использования, особенно зонирование с целью одноразового использования, является наиболее распространенным типом зонирования в США, где оно известно как евклидово зонирование, в честь роли Эвклида, штат Огайо, в знаменательном деле Верховного суда США Village of Euclid против Ambler Realty Co. [101] [102]

Зонирование одноразового использования в Соединенных Штатах

Зонирование с одним использованием имеет две формы: плоскую и иерархическую, также известную как кумулятивную или пирамидальную. [8] : 61–63  [103] При плоском зонировании каждый район строго предназначен для одного использования. В простой иерархической системе зонирования районы организованы так, что жилые (наиболее чувствительная и наименее разрушительная категория) находятся наверху, за ними следуют коммерческие и промышленные. Жилые и коммерческие здания разрешены в промышленных зонах, а жилые здания разрешены в коммерческих зонах. [8] : 61–63  Более сложные иерархические системы учитывают несколько уровней внутри категорий, например, несколько типов жилых зданий в многоквартирных жилых районах. [8] : 130  Иерархическое зонирование в целом вышло из моды в Соединенных Штатах в середине двадцатого века, и плоское зонирование стало более популярным, хотя многие муниципалитеты все еще включают некоторую степень иерархии в свои постановления о зонировании. [8] : 65 

Зонирование с одним использованием используется многими муниципалитетами из-за простоты его реализации (один набор явных предписывающих правил), давно устоявшегося правового прецедента и знакомства с планировщиками и специалистами по дизайну. Однако зонирование с одним использованием подвергалось критике за отсутствие гибкости. Разделение видов использования может способствовать разрастанию города , потере открытого пространства, высоким затратам на инфраструктуру и зависимости от автомобилей . [8] : 266–275  В частности, зонирование с одной семьей , жилые районы, где можно строить только односемейные дома, широко критиковалось как причина разрастания и расовой сегрегации. [104]

Социальные проблемы в Соединенных Штатах

Соединенные Штаты страдают от более высокого уровня деурбанизации и упадка городов , чем другие развитые страны, [105] и дополнительных проблем, таких как городские прерии , которые не встречаются в других местах. [106] Джонатан Ротвелл утверждал, что зонирование поощряет расовую сегрегацию . [107] Он утверждает, что существует тесная связь между разрешением на строительство жилья в районе с более высокой плотностью и расовой интеграцией между черными и белыми в Соединенных Штатах. [107] Связь между сегрегацией и плотностью объясняется Ротвеллом и Мэсси тем, что ограничительное зонирование плотности приводит к более высоким ценам на жилье в белых районах и ограничивает возможности для людей со скромным доходом покидать сегрегированные районы. [107] В период с 1980 по 2000 год расовая интеграция происходила быстрее в районах, где не было строгих правил плотности, чем в тех, где они были. [107] Ротвелл и Мэсси предполагают, что домовладельцы и деловые интересы являются двумя ключевыми игроками в регулировании плотности, которое возникает из политической экономии. [107] Они предполагают, что в старых штатах, где сельские юрисдикции в основном состоят из домовладельцев, узкие интересы домовладельцев блокируют развитие, поскольку налоговые ставки в сельской местности ниже, а налогообложение с большей вероятностью ляжет на плечи среднего домовладельца. Бизнес-интересы не могут противодействовать интересам домовладельцев в сельской местности, поскольку бизнес-интересы слабее, а владение бизнесом редко контролируется людьми, живущими за пределами сообщества. Это приводит к тому, что сельские сообщества имеют тенденцию сопротивляться развитию, используя правила плотности, чтобы сделать деловые возможности менее привлекательными. Правила зонирования плотности в США усиливают сегрегацию жилых помещений в мегаполисах за счет снижения доступности доступного жилья в некоторых юрисдикциях; другие правила зонирования, такие как правила школьной инфраструктуры и контроль роста, также являются переменными, связанными с более высокой сегрегацией. При более разрешительных правилах зонирования наблюдаются более низкие уровни сегрегации; десегрегация выше в местах с более либеральными правилами зонирования, что позволяет жителям интегрироваться в расовом отношении. [108] Метрополитенские районы, которые допускали более плотную застройку, быстро двигались к расовой интеграции, чем их аналоги со строгими ограничениями плотности. Чем больше допустимая плотность, тем ниже уровень расовой сегрегации. [109]

Законы о зонировании, ограничивающие строительство нового жилья (например, зонирование для односемейных домов ), связаны с уменьшением доступности и являются основным фактором сегрегации жилья в Соединенных Штатах по признаку дохода и расы. [110] [111] [112]

Смотрите также

Ссылки

  1. ^ Управление городскими ливневыми водами в Соединенных Штатах . Национальная академия наук. 2009.
  2. ^ Ходж, Джеральд (2014). Планирование канадских сообществ . Торонто: Thomson. С. 388–390. ISBN 978-0-17-650982-8.
  3. ^ Кейвс, Р. В. (2004). Энциклопедия города . Routledge. стр. 784. ISBN 978-0415862875.
  4. ^ Например , Лефко, Джордж, «Регулирование супермаркетов: Законность постановлений о зонировании, вытекающих из столкновений между Wal-Mart и Объединенным профсоюзом работников пищевой промышленности и торговли» (апрель 2005 г.). Законодательство США, исследовательская работа по правовым исследованиям № 05-12; и Законодательство США и экономическая исследовательская работа № 05-12. Доступно в SSRN  712801
  5. ^ (на немецком языке) BMVBS - Startseite. Bmvbs.de. Получено 19 июля 2013 г.
  6. ^ «В Хьюстоне нет зонирования, но есть обходные пути». Институт городских исследований Райса Киндера. 2020.
  7. ^ Корнелиус Штекнер: Baurecht und Bauordnung. Architektur, Staatsmedizin und Umwelt bei Vitruv , в: Хайнер Кнелл, Буркхардт Весенберг (Hrsg.), Vitruv – Kolloquium 1982 , Technische Hochschule Darmstadt 1984, S. 259–277.
  8. ^ abcdefghijkl Хирт, Соня А. (2014). Зонирование в США: истоки и последствия американского регулирования землепользования . Издательство Корнеллского университета. ISBN 978-0-8014-5305-2. OCLC  879527609.[ нужна страница ]
  9. ^ Арендт, Ханна (1958). Состояние человека . Издательство Чикагского университета. ISBN 978-0-226-02598-8.
  10. ^ ab Howard, Ebenezer (1902). Города-сады будущего . S Sonnenschein & Co, перепечатано Dodo Press. ISBN 9781409950318.
  11. ^ Колник, Кэти А. (2008). Порядок перед зонированием: регулирование землепользования в Лос-Анджелесе, 1880-1915 . OCLC  309352342.
  12. ^ abcdefg Хомси, Джордж К.; Кан, Ки Ын (2 января 2023 г.). «Стимулы к зонированию: изучение рыночного инструмента планирования землепользования». Журнал Американской ассоциации планирования . 89 (1): 61–71. doi : 10.1080/01944363.2022.2050935. ISSN  0194-4363.
  13. ^ Данлоп, Дэвид У. (25 июля 2016 г.). «Зонирование появилось 100 лет назад. Оно навсегда изменило Нью-Йорк». New York Times . Архивировано из оригинала 1 декабря 2017 г. Получено 19 ноября 2017 г.
  14. ^ "Зонирование - GIS Wiki | Энциклопедия ГИС". wiki.gis.com . Получено 28 января 2024 г. .
  15. ^ abc "Типы зонирования землепользования | География транспортных систем". 2 декабря 2017 г. Получено 9 февраля 2024 г.
  16. ^ abc Mandelker, Daniel R., Зонирование для многоцелевой застройки (14 июля 2023 г.). 58 Журнал Real Property, Trust and Estate Law Journal, весна 2023 г., Вашингтонский университет в Сент-Луисе, научная работа по юридическим исследованиям № 23-07-01, доступно на сайте SSRN: https://ssrn.com/abstract=4510458
  17. ↑ Деревня Эвклид против Ambler Realty Co., 272 US 365 (SC 22 ноября 1926 г.).
  18. ^ ab Американское общество должностных лиц по планированию. Январь 1952 г. Специальный район — новое зонирование развития, Информационный отчет № 34. Чикаго, Иллинойс, США.
  19. ^ Оуэнс, Дэвид В. (15 января 2014 г.). Введение в зонирование и регулирование застройки (4-е изд.). Чапел-Хилл, Северная Каролина, США: Школа государственного управления при Университете Северной Каролины. стр. 34. ISBN 978-1-56011-744-5.
  20. ^ abc Jacobs, Jane (1961). Смерть и жизнь больших американских городов . Bodley Head. ISBN 9781847926180.
  21. ^ «Зонирование смешанного использования». Кодекс устойчивого города.
  22. ^ Хирт, Соня (12 июля 2012 г.). «Смешанное использование по умолчанию: как европейцы (не) зонируют». Журнал литературы по планированию . 27 (4): 375–393. doi :10.1177/0885412212451029. ISSN  0885-4122.
  23. ^ ab "Определение кодов на основе форм". Институт кодов на основе форм в Smart Growth America . Получено 28 января 2024 г.
  24. ^ ab Madden, Mary; Russell, Joel (5 декабря 2014 г.). «Введение в коды на основе форм». Planners Web: новости и информация для граждан-планировщиков . Архивировано из оригинала 3 марта 2024 г. Получено 3 марта 2024 г.
  25. ^ «Как Париж делает ставку на многофункциональную застройку». Сайт JLL. 24 января 2019 г.
  26. ^ «Лондонцы поддерживают ограничение на строительство небоскребов, поскольку растут опасения за городской пейзаж столицы». The Guardian . 2016.
  27. ^ Лоренсон, Джон (18 июня 2013 г.). «Нужны ли Парижу новые небоскребы?». BBC News . Получено 18 июня 2013 г.
  28. ^ Комиссия по планированию округа Честер. "Комиссия по планированию округа Честер". www.chescoplanning.org . Получено 9 февраля 2024 г. .
  29. ^ "Fall Speaker Series: Using the New Performance Zoning with Lane Kendig". CAROLINA PLANNING . Получено 12 февраля 2024 г. .
  30. ^ abcdef Управление городскими ливневыми водами в Соединенных Штатах. 17 февраля 2009 г. doi :10.17226/12465. ISBN 978-0-309-12539-0. Архивировано из оригинала 11 сентября 2014 . Получено 10 сентября 2014 .
  31. ^ Нолон, Джон (16 октября 2002 г.). «Зонирование производительности: формирование моделей развития земель сегодня». Публикации факультета права Элизабет Хауб .
  32. ^ Яннаконе, Виктор Джон; Раэнкамп, Джон; Черчионе, Анджело Дж. (1976). «Зонирование воздействия: альтернатива исключению в пригородах». The Urban Lawyer . 8 (3): 417–448. ISSN  0042-0905. JSTOR  27890703.
  33. ^ Грей, М. Нолан (2022). Произвольные линии: как зонирование сломало американский город и как это исправить . Вашингтон Ковело [Калифорния]: Island Press. стр. 47. ISBN 978-1-64283-254-9.
  34. ^ abcde "Темы и концепции собственности". Американская ассоциация планирования . Получено 5 декабря 2021 г.
  35. ^ ab Lueck, Thomas J. (23 июля 1989 г.). «Сделка Bulk-for-Benefits в зонировании». The New York Times . ISSN  0362-4331 . Получено 5 декабря 2021 г.
  36. ^ Ариф, Хассан; Коул, Роланд Дж.; Коул, Изабель А. (2015), «Эксперименты с интеллектуальным зонированием для интеллектуальных городов», Умные города как демократическая экология , Лондон: Palgrave Macmillan UK, стр. 173–199, doi :10.1057/9781137377203_12, ISBN 978-1-137-37719-7, получено 5 декабря 2021 г.
  37. ^ ab Ариф, Хассан; Коул, Роланд Дж.; Коул, Изабель А. (2015), «Эксперименты с интеллектуальным зонированием для интеллектуальных городов», Умные города как демократическая экология , Лондон: Palgrave Macmillan UK, стр. 173–199, doi :10.1057/9781137377203_12, ISBN 978-1-137-37719-7, получено 5 декабря 2021 г.
  38. ^ "Miami21: Ваш город, ваш план". www.miami21.org . Получено 5 декабря 2021 г. .
  39. ^ ab "Cluster Subdivisions". Американская ассоциация планирования . Получено 5 декабря 2021 г.
  40. ^ "Жители возражают против планов развития кластера". www.candgnews.com . Получено 5 декабря 2021 г. .
  41. ^ ab "Часто задаваемые вопросы • Что такое планируемая застройка объекта (PUD)?". www.greenbaywi.gov . Получено 24 февраля 2024 г. .
  42. ^ abcd «Планируемая застройка объектов: что должны знать агенты по недвижимости». www.nar.realtor . 17 января 2024 г. Получено 24 февраля 2024 г.
  43. ^ ab Steuteville, Robert (12 мая 2020 г.). «Зона узора обеспечивает разработку качественного заполнения». CNU . Получено 18 апреля 2021 г. .
  44. ^ Progress, Cydney Baron/Специальный выпуск (3 ноября 2020 г.). «Город продвигается вперед с зонированием капитального ремонта». Claremore Daily Progress . Получено 18 апреля 2021 г.
  45. ^ "The Third Place » Округу Монтгомери нужен "шаблонный" городской дизайн, чтобы "испечь" лучшее будущее | MontgomeryPlanning.org". montgomeryplanning.org . Получено 18 апреля 2021 г.
  46. ^ "MRSC - Что не нравится? - Предварительно одобренные планы предлагают более быструю выдачу разрешений, более дешевое жилье, качественный дизайн". mrsc.org . Получено 18 апреля 2021 г. .
  47. ^ Петти, Мэтью (30 июля 2018 г.). «Спасите пригороды с помощью шаблонных зон». Build a Better Burb . Получено 18 апреля 2021 г.
  48. ^ Грабарь, Генри (12 апреля 2021 г.). ««Хороший дизайн» создает плохие города». Журнал Slate . Получено 18 апреля 2021 г.
  49. ^ "Metrotrends Demographic Review and Outlook". Metroplan . Июль 2018.
  50. ^ "Pattern Zoning in Midtown". Город Брайан, Техас . Получено 18 апреля 2021 г.
  51. ^ "Milwaukee's New Home Catalogue". city.milwaukee.gov . Получено 18 апреля 2021 г. .
  52. ^ Tribune, Джордж Майерс Кокомо (18 сентября 2018 г.). «Проект городской застройки нацелен на районы Кокомо». Kokomo Tribune . Получено 18 апреля 2021 г. .
  53. ^ "Библиотека планов жилья | Роанок, Вирджиния". www.roanokeva.gov . Получено 26 сентября 2021 г. .
  54. ^ «Планы застройки Саут-Бенда включают предварительно одобренные проекты многоквартирных домов». www.planetizen.com . Получено 3 сентября 2022 г. .
  55. ^ ab Strungys, Arista (май 2008 г.). «Пять шагов к гибридному коду» (PDF) . Практика зонирования . 25 (5): 2–7.
  56. ^ ab Анализ передового опыта кодекса зонирования: Город Солсбери, Мэриленд – Переписывание кодекса зонирования. Сентябрь 2020 г. стр. 5
  57. ^ «Инклюзивное зонирование и сообщества со смешанным доходом | HUD USER». www.huduser.gov . Получено 24 февраля 2024 г. .
  58. ^ Community Design + Architecture, Inc (29 июня 2001 г.). Указ о зонировании модельного транзитно-ориентированного района (PDF) (Отчет). Архивировано из оригинала (PDF) 3 марта 2024 г. Получено 3 марта 2024 г.
  59. ^ ab "Overlay Zoning | Planning For Hazards". planningforhazards.com . Получено 25 февраля 2024 г. .
  60. ^ American Farmland Trust. Апрель 2008 г. «Передача прав на застройку: информационный листок». Вашингтон, округ Колумбия
  61. ^ ab Нельсон, Артур К.; Прюц, Рик; Вудрафф, Дуг (2011). Справочник TDR: Разработка и реализация программ передачи прав на развитие . Вашингтон, округ Колумбия: Island Press. стр. 3. ISBN 9781610911597.
  62. ^ Оуэнс, Дэвид (9 марта 2011 г.). «Это место законно?». Закон о местном самоуправлении Коутса в Канонах Северной Каролины . Получено 25 февраля 2024 г.
  63. ^ ab Widner, Robert C. (весна 2001 г.). "Избегание точечного зонирования" (PDF) . Planning Commissioners Journal . 2001 (2): 15. Архивировано из оригинала (PDF) 3 марта 2024 г.
  64. ^ abcd Оуэнс, Дэвид (13 ноября 2012 г.). «Условное что? Разъяснение некоторой запутанной терминологии зонирования». Закон о местном самоуправлении Северной Каролины по канонам Коутса . Получено 25 февраля 2024 г.
  65. ^ ab «Зонирование и разрешения на условное использование». Институт местного самоуправления. 2015.
  66. ^ Фрайетта, Филипп, Договорное и условное зонирование без романтики: анализ общественного выбора (1 марта 2013 г.). Fordham Law Review, том 81, № 4, 2013 г., доступно на SSRN: https://ssrn.com/abstract=2207482 или http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.2207482
  67. ^ ab Trager, David G. (1963). «Контрактное зонирование». Maryland Law Review . 23 (2): 121–155.
  68. ^ Блёхлигер, Хансйорг; Хильбер, Кристиан; Шёни, Оливье; Эрлих, Максимилиан фон (7 марта 2017 г.). Местное налогообложение, регулирование землепользования и землепользование: обзор фактических данных (отчет). Париж: ОЭСР.
  69. ^ Katharine Baird Silbaugh: Women's Place: Urban Planning, Housing Design, and Work-Family Balance , Fordham Law Review, Vol. 76, 2008 Boston Univ. Рабочий документ Школы права № 07-12. Загружено 15 января 2012 г. из: Social Science Research Network SSRN  995184, см. стр. 1825
  70. ^ «Абсурдное главенство автомобиля в американской жизни». The Atlantic. 2016.
  71. ^ «Почему Америка отказалась от общественного транспорта?». Bloomberg.com . Bloomberg. 2018.
  72. ^ Коуз, Р. Х. (1974). «Выбор институциональной структуры: комментарий». Журнал права и экономики . 17 (2): 493–496. doi :10.1086/466803.
  73. ^ Зонирование — это воровство — Джим Федако — Mises Daily. Mises.org. Получено 19 июля 2013 г.
  74. ^ Фултон, Б. (2020, 12 января). В Хьюстоне нет зонирования, но есть обходные пути.
  75. ^ Лай, Л. В. (2016). «Поскольку планирование — это всё, оно для чего-то полезно!» Коузианская экономическая таксономия режимов планирования. Теория планирования, 15(3), 255-273.
  76. ^ «Как зонирование может ограничить или даже предотвратить доступное жилье». PBS. 1 февраля 2021 г.
  77. ^ Херкенхофф, Кайл; Оганян, Ли; Прескотт, Эдвард (сентябрь 2017 г.). Очернение Золотых и Имперских Штатов: ограничения землепользования и замедление экономики США (отчет). Национальное бюро экономических исследований. doi : 10.3386/w23790 .
  78. ^ «Чиновники зонирования не позволяют церкви открыть приют на 40 мест при минусовых температурах». Причина . 14 января 2022 г.
  79. ^ Чиоделли, Франческо; Морони, Стефано (2015). «Коррупция в вопросах землепользования: важнейшая проблема для теории и практики планирования». The Town Planning Review . 86 (4): 437–455. doi :10.3828/tpr.2015.27. hdl :11311/973651. JSTOR  24579486.
  80. ^ «Как законы о зонировании усугубляют неравенство». The Atlantic . 23 ноября 2015 г.
  81. ^ Kwong, JWY, Lai, LWC, Chau, KW, & Chan, VN (2021). Гонка между городским ростом и регулированием: эмпирическое исследование плана расположения. Политика землепользования, 101, статья 105-184.
  82. ^ Глисон Б. и Лоу Н., Австралийское городское планирование: новые вызовы, новые повестки дня , Allen & Unwin, St Leonards, 2000.
  83. ^ "Введение в систему планирования землепользования в Японии" (PDF) . Министерство земли, инфраструктуры, транспорта и туризма . Январь 2003 г. Архивировано из оригинала (PDF) 13 сентября 2014 г. Получено 7 июня 2022 г.
  84. ^ ab CLUP Guidebook – Руководство по подготовке комплексного плана землепользования (PDF) . Том 3. Housing and Land Use Regulatory Board. 2014. Получено 4 мая 2021 г.
  85. ^ "4.15. Постановление о зонировании". Совет по регулированию жилищного строительства и землепользования. 26 ноября 2007 г. Получено 15 января 2018 г.
  86. ^ "Сайт Генерального плана URA 2008".
  87. ^ "Ultimate guide to rezoning a property in South Africa". Glensburg Town Planners . 12 сентября 2022 г. Получено 23 сентября 2023 г.
  88. ^ Нел, Верна (1 сентября 2016 г.). «Лучшая система зонирования для Южной Африки?». Land Use Policy . 55 : 257–264. doi :10.1016/j.landusepol.2016.04.007. ISSN  0264-8377.
  89. ^ Нел, Верна (22 октября 2015 г.). «Spluma, зонирование и эффективное управление землепользованием в Южной Африке». Urban Forum . 27 (1): 79–92. doi :10.1007/s12132-015-9265-5. ISSN  1015-3802.
  90. ^ Хирт, Соня А. (2014). Зонирование в США: истоки и последствия американского регулирования землепользования . Итака, Нью-Йорк: Издательство Корнеллского университета. С. 63–71.
  91. ^ «Разрешенные права на застройку». Портал планирования Соединенного Королевства.
  92. ^ «Планирование будущего». Правительство Ее Величества. 2020.
  93. ^ «Изменения в различных разрешенных правах на застройку: консультация». Правительство Великобритании. 2024.
  94. ^ "История планирования". Городское планирование: Лос-Анджелес .
  95. ^ "Постановление № 9774 Жилые районы" (PDF) .
  96. ^ «Хьюстон Хроникл, 12-10, 2007».
  97. ^ "Зонирование без зонирования". Planetizen - Новости городского планирования, работа и образование .
  98. ^ Ротвелл, Джонатан Т. и Мэсси, Дуглас С. (2010) «Зонирование плотности и классовая сегрегация в мегаполисах США» Social Science Quarterly. Том 91, выпуск 5, стр. 1123-1141
  99. ^ Натоли, Сальваторе Дж. (1971) "Зонирование и развитие моделей городского землепользования" Экономическая география. Том 47, номер 2, стр. 171-184
  100. ^ abcd Уитнолл, Гордон (1931) "История зонирования" Анналы Американской академии политических и социальных наук. Том 155, часть 2, стр. 1-14
  101. ^ 272 US 365, 71 L.Ed. 303, 47 S.Ct. 114 (1926).
  102. ^ Американский институт архитекторов (2017). Справочник студента-архитектора по профессиональной практике . Хобокен: Wiley. С. 509. ISBN 9781118738955. Евклидово зонирование является наиболее распространенной формой зонирования в Соединенных Штатах и ​​поэтому наиболее знакомо планировщикам и профессионалам в области дизайна.
  103. ^ "Зонирование 101 часто задаваемых вопросов" (PDF) . Департамент здравоохранения штата Огайо . Апрель 2019 г. . Получено 9 февраля 2024 г. .
  104. ^ Инфранка, Джон (2023). «Выделение односемейного зонирования» (PDF) . Georgetown Law Journal . 111 : 670.
  105. ^ «Города Америки: игнорируемый «городской кризис». The Huffington Post . 2015.
  106. ^ «Что делать с расширением городских прерий». Buffalo Rising. 2010.
  107. ^ abcde Ротвелл, Джонатан Т. и Мэсси, Дуглас С. (2009) «Влияние зонирования плотности на расовую сегрегацию в городских районах США» Urban Affairs Review. Том 4, номер 6, стр. 779-806
  108. ^ Ротвелл, Джонатан; Мэсси, Дуглас С. (июль 2009 г.). «Влияние зонирования плотности на расовую сегрегацию в городских районах США». Urban Affairs Review . 44 (6): 779–806. doi :10.1177/1078087409334163. PMC 4083588. PMID  25009413 . 
  109. ^ Ротвелл, Джонатан; Мэсси, Дуглас С. (июль 2009 г.). «Влияние зонирования плотности на расовую сегрегацию в городских районах США». Urban Affairs Review . 44 (6): 779–806. doi :10.1177/1078087409334163. PMC 4083588. PMID  25009413 . 
  110. ^ Монкконен, Пааво (2019). «Слон в кодексе зонирования: зонирование отдельных домов в обсуждении предложения жилья». Дискуссия о жилищной политике . 29 (1): 41–43. doi : 10.1080/10511482.2018.1506392. S2CID  158380453.
  111. ^ Кнаап, Геррит-Ян; Мек, Стюарт; Мур, Терри; Паркер, Роберт (2007). «Узнаем ли мы нормативные барьеры, когда видим их? Исследование с использованием показателей зонирования и развития». Housing Policy Debate . 18 (4): 711–749. doi :10.1080/10511482.2007.9521619. S2CID  154878958.
  112. ^ Гард, Аджай; Сонг, Ци (2022). «Кризис доступности жилья и неравенство в изменении землепользования: взгляд из городов в регионе Южной Калифорнии». Журнал Американской ассоциации планирования . 88 (1): 67–82. doi : 10.1080/01944363.2021.1911673. S2CID  237827933. Исследователи, национальные и государственные лидеры, а также профессиональные и общественные группы утверждают, что нормативные барьеры способствуют нехватке жилья, подчеркивают, что строгость регулирования землепользования коррелирует с высокими ценами на жилье, и рекомендуют реформу зонирования для решения этой проблемы.

Дальнейшее чтение

  • Тейлор, Планирование Джорджтауна в Австралии (Исследования по истории международного планирования) , Routledge, 2018, ISBN 978-1138372580 . 
  • Гурран, Н., Галлент, Н. и Чиу, RLH Политика, планирование и предложение жилья в Австралии, Англии и Гонконге (исследования Routledge в области планирования и городского дизайна) , Routledge, 2016.
  • Бассетт, Э. М. Генеральный план с обсуждением теории законодательства о планировании общинных земель. Нью-Йорк: Фонд Рассела Сейджа, 1938.
  • Бассетт, Э. М. Зонирование. Нью-Йорк: Фонд Рассела Сейджа, 1940
  • Хирт, Соня. Зонирование в США: истоки и последствия американского регулирования землепользования (Издательство Корнеллского университета, 2014) 245 стр. онлайн-обзор
  • Стефани, Карл Дж. и Мэрилин К. ЗОНИРОВАНИЕ 101, первоначально опубликовано в 1993 году Национальной лигой городов, теперь доступно в третьем издании, 2012 год.
  • ZoningPoint – поисковая база данных карт зонирования и кодов зонирования для каждого округа и муниципалитета в Соединенных Штатах.
  • Crenex – Карты зонирования – Ссылки на карты зонирования и планировочные комиссии 50 самых густонаселенных городов США.
  • Департамент городского планирования Нью-Йорка – История зонирования
  • Информация о планировании и зонировании расширения Мичиганского государственного университета
  • Страница землепользования Шиндлера (группа расширения землепользования Мичиганского государственного университета)
  • Соответствие зонированию и сертификация зонирования — анализ и отчетность
  • Институт земельной политики Мичиганского государственного университета
  • Брэдли С. Карккайнен (1994). Зонирование: ответ критикам, Журнал землепользования и экологического права
Retrieved from "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Zoning&oldid=1240835911"