55 Уотер Стрит

Офисный небоскреб на Манхэттене, Нью-Йорк

55 Уотер Стрит
Вид на Уотер-стрит, 55, со стороны Ист-Ривер
Общая информация
СтатусЗавершенный
ТипОфис
Архитектурный стильМеждународный стиль
Расположение55 Water Street
Манхэттен , Нью-Йорк, США
Координаты40°42′12″с.ш. 74°00′34″з.д. / 40,70333°с.ш. 74,00944°з.д. / 40,70333; -74,00944
Строительство началось1969
Завершенный1972
ВладелецПенсионные системы Алабамы
Высота
Крыша687 футов (209 м)
Технические подробности
Количество этажей53
Площадь пола3,5 миллиона квадратных футов (325 000 м 2 )
Лифты/подъемники59
Проектирование и строительство
Архитектор(ы)
РазработчикКорпорация зданий Юрис
Инженер-строительДжеймс Рудерман

55 Water Street — небоскреб высотой 687 футов (209 м) на Ист-Ривер в финансовом районе Нижнего Манхэттена , Нью-Йорк , США. 53-этажное сооружение площадью 3,5 миллиона квадратных футов (325 000 м 2 ) было завершено в 1972 году. Здание было спроектировано Emery Roth and Sons и разработано братьями Урис . На момент завершения строительства это было крупнейшее в мире частное офисное здание по площади этажей. 55 Water Street построено на суперблоке , ограниченном Coenties Slip на юго-западе, Water Street на северо-западе, Old Slip на северо-востоке и South Street и FDR Drive на юго-востоке. Он принадлежит пенсионному фонду Retirement Systems of Alabama (RSA).

55 Water Street состоит из двух секций: 53-этажной башни на юге и 15-этажного крыла на севере. Фасад здания выполнен из каменной кладки и стекла. Южное здание имеет прямоугольную форму, в то время как северное здание имеет наклонные стены и идет параллельно северо-западной границе участка. Фундаменты выполнены из железобетонных плит, а надстройка сделана из стали. Каждый из верхних этажей содержит 55 000 кв. футов (5100 м2 ) пространства, в то время как нижние этажи почти вдвое больше. В восточной части участка находится приподнятая общественная площадь, известная как Elevated Acre. Другое общественное пространство на юго-западе, парк Жанетт (теперь Vietnam Veterans Plaza ), было расширено, когда был построен 55 Water Street.

Корпорация Uris Buildings предложила возвести на этом месте 53-этажное здание в октябре 1968 года, и работы начались в следующем году. Здание было завершено церемонией 18 июня 1971 года, а арендаторы начали заселяться в здание в начале 1972 года. Первоначально несколько финансовых фирм занимали помещения по адресу 55 Water Street, включая Chemical Bank of New York , который арендовал примерно треть помещения и владел 15 процентами здания. National Kinney Corporation выкупила контрольный пакет акций в недвижимости Uris к концу 1973 года, и она продала 55 Water Street компаниям Olympia и York в 1976 году. RSA выкупила здание в 1993 году после того, как у Olympia и York возникли трудности с выплатой ипотеки. Здание было отремонтировано в 1990-х годах и снова в 2010-х годах.

Сайт

55 Water Street находится в финансовом районе Нижнего Манхэттена в Нью-Йорке . [1] [2] Земельный участок охватывает целый городской квартал, ограниченный Coenties Slip на юго-западе, Water Street на северо-западе, Old Slip на северо-востоке и South Street и FDR Drive на юго-востоке. Участок занимает 160 692 кв. фута (14 928,8 м2 ) , с фасадом 415 футов (126 м) на Water Street и South Street и глубиной 355 футов (108 м). Блок Fraunces Tavern находится на северо-западе; Музей полиции Нью-Йорка и 32 Old Slip находятся прямо на северо-востоке; а 25 Water Street и 2 New York Plaza находятся на западе. В двух кварталах к западу от здания находится транспортный узел South Ferry , состоящий из станции South Ferry/Whitehall Street нью-йоркского метрополитена и терминала Whitehall парома Staten Island Ferry . Кроме того, здание находится прямо напротив FDR Drive от вертолетной площадки Downtown Manhattan Heliport . [2] Зданию присвоен собственный почтовый индекс — 10041; по состоянию на 2019 год это было одно из 41 зданий на Манхэттене, имевших собственные почтовые индексы . [3][обновлять]

55 Water Street занимает суперблок , который был создан путем объединения четырех небольших городских кварталов. [4] [5] До строительства нынешнего офисного здания на этом месте располагалась штаб-квартира Института церкви моряков Нью-Йорка и Нью-Джерси , спроектированная Уорреном и Ветмором . [5] Переулок Кейлерс пересекал участок с северо-запада на юго-восток, а Фронт-стрит делила участок пополам с юго-запада на северо-восток. Обе улицы были закрыты, чтобы освободить место для строительства здания. [5] [6] Весь участок представляет собой рекультивированную землю ; до расширения Нижнего Манхэттена в 18 и 19 веках участок был частью Ист-Ривер . [7]

Архитектура

Здание было спроектировано фирмой Emery Roth & Sons для Uris Buildings Corporation . [1] [6] [4] Это одно из шести зданий, которые Emery Roth and Sons спроектировали в непосредственной близости. [8] 55 Water Street состоит из двух секций: 53-этажного «южного здания» на юго-западе (рядом с Jeannette Park) и 15-этажного «северного здания» на севере (рядом с Water Street и Old Slip). Возле восточной части участка, рядом с Old Slip и South Street, находится возвышенная площадь. [6] [4]

Форма и фасад

Фасад здания выполнен из каменной кладки и стекла. Южное здание имеет прямоугольную форму, его длинная ось проходит параллельно юго-западной границе участка. Это было сделано для того, чтобы не загораживать вид на Ист-Ривер (рядом с юго-восточной границей 55 Water Street) из соседних зданий. [6] [9] Северное здание имеет наклонные стены и идет параллельно северо-западной границе участка. Это придает зданию форму буквы «L», если смотреть сверху. [9] Между этажами 2 и 14 бронзовые стеклянные окна вставлены в каменную навесную стену. Ступени окон расположены на расстоянии 4 футов (1,2 м) друг от друга. [10]

53-этажная секция имеет высоту 687 футов (209 м) до крыши. [4] [11] Включая слуховые окна на крыше, высота здания составляет 751 фут (229 м) до его вершины. [4] Крыша сделана из водонепроницаемой мембраны, покрытой слоем шлака. [10] Jaros, Baum & Bolles спроектировали светодиодное освещение для парапета прямо под крышей здания. [12]

Интерьер

Когда 55 Water Street было завершено, это было самое большое здание в Нью-Йорке с 3 200 000 кв. футов (297 000 м 2 ) арендуемой площади. [13] Включая неарендуемую площадь, здание имело общую площадь 3 500 000 кв. футов (330 000 м 2 ). [14] В то время это сделало 55 Water Street крупнейшим в мире частным офисным зданием. [15] У Merchandise Mart и Пентагона было больше офисных помещений, но они принадлежали государственному учреждению. Следующими по величине зданиями в Нью-Йорке были MetLife Building (первоначально Pan Am Building) с 2 400 000 кв. футов (220 000 м 2 ); One New York Plaza с 2 100 000 кв. футов (200 000 м 2 ); и Эмпайр-стейт-билдинг , площадью 1 800 000 кв. футов (170 000 м 2 ). [6] Главная башня и ее более короткое крыло соединены на каждом из нижних 15 этажей. [6] Верхние этажи содержат по 55 000 кв. футов (5 100 м 2 ) пространства, в то время как нижние этажи почти вдвое больше. [14] [16] 55 Water Street оставалось крупнейшим офисным зданием Нью-Йорка по состоянию на 2010 год [обновлять]. [17]

В обмен на строительство общественных площадей рядом со зданием, Юрису было разрешено увеличить максимальную площадь пола, разрешенную в соответствии с правилами зонирования , на дополнительные 485 640 кв. футов (45 117 м 2 ). [18] Юрис построил подземный вестибюль с возможностью соединения с еще не построенной станцией метро Нью-Йорка . [6] [4] [16] Вестибюль был построен как часть генерального плана по транспортной системе Нью-Йорка. [19]

Первоначально главный вестибюль был облицован травертином . В 1990-х годах его заменили итальянским и французским мрамором с декоративными элементами из нержавеющей стали и потолками из алюминиевых листов. Кроме того, за стойкой регистрации была установлена ​​панель из оникса размером 10 на 50 футов (3,0 на 15,2 м). [20] После очередной реконструкции в 2018 году в главном вестибюле установлена ​​видеостена, состоящая из двух светодиодных дисплеев с 42 плитками каждый. [21] [22] Дисплеи в общей сложности имеют высоту 8 футов (2,4 м) и ширину 42 фута (13 м), а ширина каждого дисплея составляет 21 фут (6,4 м). [22] В вестибюле также есть пара стоек регистрации, стойка для чистки обуви, кофейный бар и гостиная. Также есть турникеты, через которые должны проходить арендаторы и гости. [23]

Конструктивные особенности

Фундаменты сделаны из железобетонных плит. [7] [10] Фундамент здания включает бетонную перемычку , которая окружает площадку и спускается к нижележащему слою коренной породы . Сначала рабочие установили подпорную стену из гофрированных листовых металлических панелей, которые были утоплены на 40 футов (12 м) под землей, затем выкопали всю площадку. Затем перемычка была залита за подпорной стенкой, а слой земли был помещен между перемычкой и подпорной стенкой. Это контрастировало с фундаментами других небоскребов на Манхэттене, которые обычно были утоплены непосредственно в коренную породу, но это обеспечивало место для подземных офисов, парковки и банковского хранилища площадью 25 000 кв. футов (2300 м 2 ) для Chemical Bank . [7]

Надстройка выполнена из стали с плитами перекрытия типа «Q». Офисные этажи могут выдерживать временные нагрузки от 50 до 100 фунтов на кв. фут (от 2,4 до 4,8 кПа). Торговые, торговые площади, подвальные и технические помещения имеют более высокую временную грузоподъемность, достигающую 300 фунтов на кв. фут (14 кПа) для уровня площади. [10] Здание содержит 3,5 миллиона квадратных футов (330 000 м 2 ) модульных оцинкованных стальных полов. [24] Как правило, офисные этажи имеют высоту от плиты до плиты 12,25 футов (3,73 м), хотя высота готового офисного помещения может быть всего 8,5 футов (2,6 м). Подуровневые помещения, вестибюль и уровень площади имеют высоту от пола до потолка 13,5 футов (4,1 м), тогда как в торговых и технических помещениях высота от пола до потолка составляет 30 футов (9,1 м). [10]

Механические характеристики

Jaros, Baum & Bolles был инженером-механиком, инженером и сантехником для здания. [11] На 14 этаже находятся основные механические помещения здания, вентиляционные установки и электрооборудование. Дополнительное механическое оборудование находится в подвале, на крыше и на этажах 2 и 52. [25] Электричество от системы электроснабжения Нью-Йорка поступает на распределительные щиты в вестибюле, первом подуровне и на этаже 14. Также на каждом этаже есть шесть электрических шкафов. [25] В 1990-х годах на крыше было установлено одиннадцать электрогенераторов, каждый мощностью 1750 кВт (2350 л. с.); [20] они питались от насосов на подвальных уровнях. [26] По состоянию на 2018 год [обновлять]имеется 14 электрогенераторов, а аварийная система питания может работать до трех дней. [25]

В здании имеется 71 пассажирский лифт. 60 пассажирских лифтов в южном здании разделены на десять групп по шесть кабин; каждая группа лифтов соединяет вестибюль с пятью-восьмью этажами. В северном здании есть девять пассажирских лифтов, все они соединяют подземные уровни с этажами 1–13; пять спускаются в подвал, а остальные четыре спускаются в полуподвал. [25] Интерьеры кабин лифтов изначально были отделаны коричневой мешковиной, но во время реконструкции 1990-х годов кабины лифтов были переделаны в нержавеющую сталь и зеленый мрамор. [20] В доме 55 Water Street также есть шесть грузовых лифтов: четыре в южном здании и два в северном здании. Каждый грузовой лифт поднимается из подвала на самый высокий уровень в этой части здания, за исключением одного лифта в южном здании, который поднимается только из подвала на 18 этаж. [27] Ни один из лифтов не поднимается выше 52 этажа в южном здании. [28]

Система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха (HVAC) здания разделена на несколько зон, каждая из которых обслуживает отдельную группу этажей. [29] [a] Система охлаждения на Уотер-стрит, 55 была заменена в 2010-х годах. [30] [12] Новая система состоит из трех охладителей, [30] которые в совокупности выбрасывают на 32,5 миллиона фунтов CO2 меньше в год по сравнению со старой системой. [12] Каждый охладитель весил 53 коротких тонны (48 т) и был настолько тяжелым, что их приходилось поднимать на фасад здания ночью, когда в этом районе было меньше движения. [28] Также имеется тепловая электростанция со 134 ледяными резервуарами, которые в совокупности могут хранить 16 800 тонно-часов тепла. [30] В здании есть многочисленные резервуары для воды и расширительный бак . [b] Резервуары питаются от двух водопроводных магистралей , которые подключаются к системе водоснабжения Нью-Йорка ; бытовое водоснабжение здания также питается этими магистралями. Две дренажные трубы соединяются с канализационной системой Нью-Йорка . [27]

Площади

Площади на уровне земли

Когда была построена 55 Water Street, Coenties Slip (которая примыкала к участку с юго-запада) была преобразована в пешеходную площадь, известную как парк Jeannette . [6] [31] Пространство занимает 33 307 кв. футов (3 094,3 м 2 ). [32] Парк существовал рядом с Coenties Slip с 1884 года, когда он был посвящен исследовательскому судну USS Jeannette , но Пол Фридберг расширил парк в 1971 году в рамках строительства 55 Water Street. [31] Первоначально владельцы 55 Water Street несли ответственность за поддержание парка, который был вымощен кирпичом, как и площадь Elevated Acre рядом со зданием. [33] Планы по перепланировке земли под мемориал ветеранам войны во Вьетнаме были объявлены в 1982 году, [31] [33] и она была повторно освящена как Площадь ветеранов Вьетнама в 1985 году. [31] [34] Площадь была отремонтирована и перепроектирована Ли С. Джаблином из Harman Jablin Architects, начиная с 2000 года, [35] и она была повторно освящена в 2001 году. [36]

Также имеется пешеходная аркада площадью 10 254 кв. фута (952,6 м 2 ), примыкающая к Water Street и Vietnam Veterans Plaza. Она фактически функционирует как продолжение прилегающего тротуара. [32] В 1990-х годах был добавлен наклонный навес. [37]

Возвышенный Акр

Возвышенный Акр

Возвышенная площадь — это частное общественное пространство (POPS), известное как Elevated Acre . Оно находится на высоте около 30 футов (9,1 м) над уровнем улицы и доступно по эскалаторам и лестницам с Уотер-стрит, [32] [38] между двумя крыльями здания. [39] Площадь площади составляет около 40 000 кв. футов (3700 м 2 ; 0,92 акра). [15] Это пространство является одним из немногих возвышенных POPS в Нью-Йорке; аналогичные площади существуют в One Bankers Trust Plaza, 300 East 59th Street, 622 Third Avenue, Murray Hill Mews и Trump Tower . Создание общественного пространства позволило застройщикам увеличить общую площадь 55 Water Street сверх того, что в противном случае разрешалось бы правилами зонирования на этом участке. [32] Под площадью находится гараж. [14] [16]

Elevated Acre изначально предлагался как часть не построенной сети приподнятых пешеходных дорожек и площадей рядом с Ист-Ривер. [16] [18] Лоуренс Хэлприн разработал первоначальные планы для площади, [16] но M. Paul Friedberg & Associates выполнили окончательный дизайн. [1] [16] Elevated Acre изначально был вымощен той же красной кирпичной плиткой, что и парк Жанетт. Площадь имела очень мало украшений, за исключением ряда изогнутых кирпичных стен, а также нескольких скамеек и деревьев. [18] [32] В первоначальном проекте также были фонтаны и бассейны. В 1980-х годах Elevated Acre часто закрывался, потому что, по словам владельцев здания в то время, лифт и эскалаторы часто ремонтировались. [38] Кроме того, площадь была изолирована, что делало ее непривлекательной для пешеходов. [20]

В 2000-х годах Elevated Acre был отремонтирован по проекту Rogers Marvel Architects и Ken Smith , [1] [40] и вновь открыт в 2005 году. [41] [38] Два эскалатора и лифт на Water Street были заменены четырьмя более короткими эскалаторами и набором лестниц. Новый дизайн содержит разнообразные растения, травы и дюны, а также многоярусную террасу. Внутри площади находится фонарь, известный как Beacon of Progress, отсылка к бывшему зданию Seamen's Institute на этом месте. [38] Elevated Acre также включает амфитеатр с семью уровнями и дощатый настил из бразильской твердой древесины. [38] [42] Рядом с площадью находится ресторан Sky55. [42] [43] Первоначальные планы по реконструкции предусматривали лифт на 100 человек и ледовый каток, но они были отменены из-за нехватки средств. [38] Elevated Acre можно арендовать как место для проведения специальных мероприятий. [32] [42] Согласно соглашению с правительством Нью-Йорка, Elevated Acre может быть закрыт до шести раз в год для общественных или некоммерческих мероприятий и шесть раз в год для частных мероприятий. [32]

История

Разработка

Вид с Уотер-стрит на восток.

Корпорация Uris Buildings предложила возвести 53-этажное здание между Coenties Slip, Water Street, Old Slip и South Street в октябре 1968 года. [6] Это был первый проект, предложенный в рамках плана Нижнего Манхэттена, правительственной инициативы Нью-Йорка по руководству развитием вдоль набережной Нижнего Манхэттена . [5] [14] Нью -Йоркская фондовая биржа рассматривала возможность аренды помещений в здании до того, как это было официально объявлено, но NYSE в конечном итоге решила этого не делать. [44] В обмен на разрешение закрыть Cuylers Alley и Front Street для строительства нового здания, Uris предложил улучшить прилегающий парк Jeannette и возвести приподнятую общественную площадь в пределах новой застройки. [14] Предложение требовало, чтобы Комиссия по планированию города Нью-Йорка приняла поправку о зонировании в 1968 году, поскольку приподнятые площади не могли возвышаться более чем на 5 футов (1,5 м) над бордюром. [32] В январе 1969 года Сметная комиссия одобрила предложение Юриса о строительстве надземной пешеходной площади рядом со зданием. [45]

Когда строительство началось в 1969 году, застройщики подсчитали, что годовая арендная плата за здание будет варьироваться от 8 до 10 долларов за квадратный фут (от 86 до 108 долларов за м2 ) . [14] Chemical Bank of New York в принципе согласился арендовать 1,1 × 10 6  квадратных футов (100 000 м2 ) в январе 1969 года в обмен на 15-процентную долю в здании. [46] [47] Когда аренда была завершена в конце 1969 года по цене 250 миллионов долларов, это был крупнейший коммерческий договор аренды, когда-либо заключенный. [48] Брокерская фирма Dominick & Dominick арендовала 275 000 квадратных футов (25 500 м2 ) на пяти этажах в марте 1969 года, став первым арендатором, заключившим договор аренды по адресу 55 Water Street. [49] Две недели спустя Bear Stearns арендовал 200 000 кв. футов (19 000 м2 ) на четырех этажах. [15] Во время строительства здания главные инженеры встречались каждый понедельник, чтобы обсудить инженерные трудности на участке. [7] Goldman Sachs и Halle & Stieglitz совместно арендовали 165 000 кв. футов (15 300 м2 ) в мае 1970 года, [50] а Interstate United Corporation впоследствии арендовала помещение для ресторана у основания здания. [51]^

Рабочие подняли 1000-фунтовую (450 кг) балку на 53-й этаж секции башни на церемонии возведения крыши 18 июня 1971 года. [52] В тот же день Юрис объявил, что Prudential Insurance согласилась предоставить заём в размере 150 миллионов долларов на строительство здания; это была самая крупная ипотека, когда-либо предоставленная на частную застройку. [52] [53] Взамен Prudential приобретала 25 процентов акций в капитале здания. [53] [54] На тот момент 70 процентов офисных помещений были сданы в аренду. [52] [53] Музей Уитни объявил, что откроет филиал по адресу 55 Water Street к концу 1971 года. [55] По словам председателя Uris Buildings Перси Юриса , филиал «внесёт значительный вклад в атмосферу здания и удобства, которые оно предлагает людям, работающим там». [55] [56] AG Becker & Co. и дочерняя компания NYSE Stock Clearing Corporation арендовали дополнительное пространство в ноябре. [57] Другими ранними арендаторами были финансовые компании White Weld & Co. , которые занимали два этажа, [58] и GH Walker & Co. , которые арендовали один этаж и часть другого. [59] Prudential предоставила ипотеку на 130 миллионов долларов в конце 1972 года. [60]

Открытие и первые годы

55 Water Street был достроен в 1972 году с 3 268 000 кв. футов (303 600 м 2 ) арендуемой площади, [61] и арендаторы начали переезжать в здание в начале того же года. [58] 55 Water Street был крупнейшим спекулятивным офисным зданием в Нижнем Манхэттене в течение десятилетия, пока 52 Broadway не был построен в 1980-х годах. [62] Завершение строительства здания совпало со снижением спроса на офисные помещения в Нью-Йорке. [63] Тем временем, после смерти Перси Юриса в 1971 году, его брат Гарольд начал переговоры о продаже всех активов своей компании, включая 55 Water Street. [64] [65] National Kinney Corporation выкупила контрольный пакет акций недвижимости Юриса к концу 1973 года, после чего большая часть офисных помещений все еще оставалась вакантной. [66] Затем National Kinney продала 25-процентную долю в праве собственности на здание корпорации PIC; на тот момент три четверти здания были сданы в аренду. [67]

В сентябре 1973 года Музей Уитни открыл филиал музея на третьем этаже здания. [68] Филиал занимал 4800 кв. футов (450 м2 ) скудно спроектированного галерейного пространства. [56] Музей Уитни платил 1 доллар в год; эксплуатационные расходы покрывались 29 учреждениями или компаниями с офисами в Финансовом районе. [69] [68] [70] Владельцы здания продолжали испытывать финансовые проблемы, [67] и National Kinney выставила на продажу 55 Water Street и десять других объектов недвижимости Uris вскоре после приобретения этих зданий. [71] В 1975 году кредиторы и ипотекодержатель согласились отложить взыскание своих претензий до тех пор, пока в здании не появится больше арендаторов и не улучшится его денежный поток. [72] Сэмюэл Дж. Лефрак выразил заинтересованность в покупке 55 Water Street и большинства других зданий Uris в 1976 году, поскольку эти здания в совокупности содержали четыре процента офисных площадей Манхэттена. [73] Одновременно с этим компания Manufacturers Hanover планировала арендовать два дополнительных этажа и мезонин при условии, что городское правительство одобрит строительство туннеля между 55 Water Street и операционным штабом компании в соседнем 4 New York Plaza . [74] Компания LF Rothschild арендовала два этажа в середине 1976 года. [75]

Право собственности на Олимпию и Йорк

Вид с пересечения Уотер-стрит и Коэнтис-Слип

National Kinney решила продать 55 Water Street и восемь других зданий Uris в ноябре 1976 года; в то время фирма владела 51 процентом здания. [72] Olympia and York купили 55 Water Street в 1977 году в рамках сделки на 50 миллионов долларов, включающей несколько объектов недвижимости Uris. Сделки сделали фирму одним из крупнейших коммерческих арендодателей на Манхэттене. [71] [76] Из объектов недвижимости, купленных Olympia & York у National Kinney, только 55 Water Street все еще имело значительное количество свободных площадей, при этом 50 000 кв. футов (4600 м 2 ) все еще были доступны для сдачи в аренду. [71] К концу 1970-х годов вакансии на 55 Water Street и в других близлежащих зданиях в Нижнем Манхэттене были заполнены. [77] В то время оставшиеся площади сдавались в аренду такими компаниями, как фирма ценных бумаг Lehman Brothers . [78] К 1979 году здание было полностью сдано в аренду; [79] компания по предоставлению платежных услуг American Express арендовала последний большой блок пустующего пространства, охватывающий 191 000 кв. футов (17 700 м 2 ) на четырех этажах. [80]

К 1980 году оценка дома 55 по Уотер-стрит резко возросла. [81] В результате Музей Уитни был вынужден переехать из своего помещения в здании в том же году, так как владельцы хотели сдать музейное пространство в аренду. [82] [83] В то время в здании размещались штаб-квартиры или офисы нескольких крупных финансовых компаний, включая Lehman Brothers, LF Rothschild, Goldman Sachs и Bear Stearns; [84] некоторые из этих фирм имели свои собственные столовые. [85] Кроме того, на третьем этаже находился ресторан под названием Harbor Club. [86] В течение этого десятилетия Олимпия и Йорк получили ипотечный кредит в размере 550 миллионов долларов в форме предложения облигаций . [87] Арендаторы, такие как LF Rothschild, сдавали свои помещения в субаренду к концу 1980-х годов, хотя потенциальных арендаторов было немного. В здании было значительное количество асбеста, которое, согласно антиасбестовому постановлению, принятому в 1985 году, должно было быть удалено, прежде чем помещение в здании можно было сдать в субаренду. [88] Другие фирмы, такие как Morgan Stanley , полностью покинули здание. [89] Здание было рефинансировано двумя выпусками облигаций в 1986 году, и пенсионный фонд Retirement Systems of Alabama (RSA) выкупил 19,5 процентов облигаций за 100 миллионов долларов. [90] Финансирование включало 435 миллионов долларов в виде процентных облигаций и 113 миллионов долларов в виде облигаций с нулевым купоном . [91]

Рецессия 1990-х годов повлияла на финансы Олимпии и Йорка, что привело к росту уровня вакансий. [87] [92] Здание по-прежнему оставалось самым дорогим частным офисным зданием города, его оценочная стоимость в 1990 году составляла около 280 миллионов долларов. [93] К следующему году договоры аренды двух пятых офисных помещений здания должны были истечь в течение двух лет. [87] Кредитные рейтинговые агентства понизили свои рейтинги ипотечного кредита 55 Water Street, который Олимпия и Йорк испытывали трудности с погашением. [94] [95] Олимпия и Йорк встретились со своими держателями облигаций в мае 1992 года, пытаясь сохранить контроль над зданием. [91] [96] Олимпия и Йорк указали, что не смогут оплатить удаление асбеста, которое обойдется не менее 20 долларов за квадратный фут (220 долларов за м 2 ). [91] В то время в здании уже было 620 000 кв. футов (58 000 м 2 ) пустующего пространства, [91] но к концу года уровень вакантных площадей должен был достичь 50 процентов. [97] Один финансовый руководитель сказал, что здание быстро «превратилось из главной башни финансовых услуг в банкрота». [98]

Право собственности на RSA

1990-е

Основание здания с вывеской, рекламирующей арендатора Standard & Poor's

В сентябре 1992 года Olympia и York договорились о передаче права собственности на здание держателям облигаций в обмен на погашение долга в размере около 548 миллионов долларов. [90] [99] Каждый из держателей облигаций мог обменять свои облигации на акции 55 Water Street или продать свои облигации RSA за наличные. [99] Чтобы гарантировать, что здание будет свободно от долгов, RSA и другие кредиторы согласились на согласованное заявление о банкротстве, если кредиторы решат сохранить свои облигации. [90] Предлагаемая продажа оценивала здание всего в 149 миллионов долларов, хотя город оценил здание в 540 миллионов долларов. [100] Дочерняя компания Olympia и York подала заявление о защите от банкротства в соответствии с Главой 11 в мае 1993 года, что позволило покупателям выполнить обмен акциями . [101] [102] Покупка была завершена в октябре того же года, по сути, аннулировав все долги здания. [103] [104] RSA выкупила большинство других кредиторов примерно за 120 миллионов долларов. [103] [105] После этой покупки RSA владела 88 процентами акций здания, и на руках было 60 миллионов долларов для оплаты ремонта. [104] В то время здание было занято на 65 процентов. [106]

RSA создала дочернюю компанию New Water Street Corporation для эксплуатации и управления зданием. [103] [107] Новые владельцы немедленно назначили Джонса Лэнга Вуттона агентом по сдаче здания в аренду. [104] После приобретения здания RSA планировала удалить асбест, модернизировать лифты и добавить разбрызгиватели на каждом этаже. [107] RSA наняла Kohn Pedersen Fox для разработки планов косметической реконструкции, а пенсионный фонд потратил более 20 миллионов долларов на удаление асбеста из здания и установку резервной электрической системы. [106] Стоимость реконструкции возросла до 125 миллионов долларов [105] или 140 миллионов долларов к середине 1990-х годов. [108] В то время в здании все еще было много свободных офисных помещений, [109] несмотря на относительно низкую арендную плату около 20 долларов за кв. фут (220 долларов за м2 ) . [110] В это время основными арендаторами здания 55 Water Street были Depository Trust Company [111] и Securities Industry Automation Corporation . [112]

В годы после того, как RSA приобрела здание, годовой доход часто увеличивался более чем на 10 процентов из года в год. [113] RSA модернизировала коммуникационные и электрические системы 55 Water Street, чтобы привлечь арендаторов, рекламируя здание как «Башню власти». [114] Большая часть офисных помещений была заполнена к 1997 году, [115] когда Standard & Poor's арендовала 937 000 кв. футов (87 100 м 2 ). [116] [110] Кроме того, несколько других финансовых компаний, таких как Royal Bank of Canada и Goldman Sachs, выразили заинтересованность в аренде помещений в здании. [110] Реконструкция 55 Water Street была завершена в 1999 году и обошлась в 156 миллионов долларов. На тот момент здание было занято на 100 процентов. Около трети пространства все еще занимал преемник Chemical Bank Chase Bank , срок аренды которого истек в 2003 году; [20] Банк планировал съехать после истечения срока аренды. [117] Кроме того, владельцы планировали реконструкцию возвышенной площади здания, а также общественного пространства рядом с площадью ветеранов Вьетнама, оба из которых использовались недостаточно. [20]

2000-е

В начале 2001 года Goldman Sachs рассматривал возможность строительства 13-этажной пристройки высотой 240 футов (73 м) на месте Elevated Acre. Пристройка включала бы семь больших торговых этажей, каждый площадью 56 000 кв. футов (5200 м2 ) . Кроме того, высота северной башни была бы увеличена на 35 футов (11 м). Весь проект обошелся бы в 850 миллионов долларов и был бы завершен в 2004 году. Чтобы компенсировать потерю общественного пространства, Goldman Sachs предложил оплатить различные улучшения общественного пространства поблизости. [118] Планы были отклонены вскоре после их представления. [119] [120] Goldman Sachs сослался на экономические условия, но некоторые жители района выразили несогласие с планом. [120] После отмены планов Goldman Sachs RSA наняла Мэри Энн Тай в качестве брокера здания. [119] RSA и Муниципальное художественное общество спонсировали конкурс проектов по реконструкции возвышенной площади. [121] В сентябре 2002 года RSA наняла совместное предприятие Кена Смита и Rogers Marvel Architects для реконструкции площади. [40]

После терактов 11 сентября 2001 года управляющие здания установили контрольно-пропускные пункты в вестибюле, что привело к повышению арендной платы для всех арендаторов. [122] Чтобы заполнить пустующее пространство, владельцы предложили новым арендаторам два года бесплатной аренды. [123] HIP Health Plan of New York (позже часть EmblemHealth ) арендовала все северное здание и часть южного здания в 2003 году. [124] На тот момент это был крупнейший корпоративный переезд в Нижний Манхэттен после терактов 11 сентября. [124] [125] Одновременно с этим Система пенсионного обеспечения учителей Нью-Йорка также арендовала 150 000 кв. футов (14 000 м2 ) в здании. [126] Площадь Elevated Acre была повторно освящена в 2005 году после реконструкции. [38] Департамент транспорта Нью-Йорка арендовал более 400 000 кв. футов (37 000 м2 ) в 2006 году, [127] а издательская компания Bowne & Co. также арендовала помещения. [128]

2010-е годы по настоящее время

В начале 21 века CBRE Group стала агентом по сдаче в аренду. [107] 29 октября 2012 года здание получило повреждения, связанные с ураганом Сэнди , когда штормовой нагон высотой 14 футов (4,3 м) затопил территорию. Подвальные этажи были серьезно повреждены, [129] [130] а аварийные генераторы на крыше не могли работать, поскольку они питались от насосов в подвале. [26] Здание оставалось закрытым в течение нескольких недель из-за наводнения. [131] [132] Во время проведения ремонтных работ 23 ноября вспыхнул пожар, в результате которого пострадали 27 человек. [133] [134] Чтобы подготовиться к будущим штормам, владелец здания планировал перенести электрооборудование из подвала на третий этаж. [135] В 2014 году Plaza Construction установила систему защиты от наводнений вокруг здания; При активации противопаводковые стены могли защитить от наводнения высотой 8 футов (2,4 м). [136]

McGraw Hill Financial переместила свою штаб-квартиру на 55 Water Street в июне 2015 года, [137] а Hugo Boss переместила туда свою североамериканскую штаб-квартиру в том же году. [138] К 2018 году RSA зарабатывала 155 миллионов долларов в год на арендном доходе, а стоимость здания оценивалась в 1,5 миллиарда долларов. [139] В 2019 году компания-разработчик программного обеспечения Justworks объявила, что переедет в 270 000 кв. футов (25 000 м2 ) на четырех этажах, [140] а Система пенсионного обеспечения учителей Нью-Йорка сдала в субаренду часть одного этажа. [141] MJHS Health System арендовала 138 000 кв. футов (12 800 м2 ) в марте 2022 года, что стало крупнейшей арендой, которая будет заключена в Нижнем Манхэттене за 18 месяцев. [142] [143]

Влияние

Когда здание было завершено, архитектурный критик Ада Луиза Хакстейбл назвала здание «значительной демонстрацией того, как перестать беспокоиться и полюбить бум» в офисном строительстве. [19] Хакстейбл также написала, что приподнятая площадь здания была «искусной работой в городском дизайне». [144] Напротив, в 1981 году Пол Голдбергер описал 55 Water Street, наряду со многими небоскребами на Шестой авеню в Мидтауне Манхэттена , как «спроектированные коммерческими архитектурными фирмами, которые признавали мало интересов, выходящих за рамки быстрого и эффективного создания арендуемого пространства». [145] По словам Голдбергера, эти типы зданий использовали обычные материалы, такие как бетон и стекло, создавая сооружения, которые «мало что добавляли ни визуально, ни социально к жизни города». [145] Путеводитель AIA по Нью-Йорку описал северное здание как напоминающее «сложную вышку сотовой связи». [39]

Строительство здания было описано в сборнике рассказов 55 Water Street Марджори Айзман, опубликованном в 1982 году. Сборник разделен на две части, которые, по словам Айзман, посвящены «вредителям и разрушению» и «раскопкам». [146] Кроме того, в отеле и казино New York-New York в Парадайсе, штат Невада , находится 36-этажная копия дома 55 Water Street. [147] Эта копия размещена рядом с копиями других крупных зданий Нью-Йорка. [147] [148]

Смотрите также

Ссылки

Примечания

  1. ^ Существует одна зона HVAC от подуровня 2 до этажа 2; две зоны для этажей 3–13; и по одной зоне для этажей 16–33 и 34–51. [25]
  2. ^ Существует восемь резервуаров для воды, которые распределены по крышам обоих зданий и 14-му и 40-му этажам южного здания; кроме того, на уровне вестибюля находится уравнительный резервуар. Эти резервуары для воды также разделены на несколько зон, каждая из которых охватывает несколько этажей. Внутри южного здания резервуары на 14-м этаже обслуживают этажи 2–12, резервуары на 40-м этаже обслуживают этажи 13–36, а резервуары на крыше обслуживают этажи 37–52. Северное здание обслуживается резервуарами на его крыше. [27]

Цитаты

  1. ^ abcd Уайт, Виленски и Лидон 2010, стр. 27.
  2. ^ ab "43 Water Street". Департамент городского планирования города Нью-Йорка . Архивировано из оригинала 19 августа 2022 г. Получено 25 марта 2021 г.
  3. ^ Браун, Николь (18 марта 2019 г.). «Почему у некоторых зданий есть собственные почтовые индексы? NYCurious». amNewYork . Архивировано из оригинала 8 июля 2022 г. . Получено 8 июля 2022 г. .
  4. ^ abcdef Stichweh, Dirk (2016). Небоскребы Нью-Йорка . Prestel Publishing . стр. 25. ISBN 978-3-7913-8226-5. OCLC  923852487.
  5. ^ abcd Стерн, Меллинс и Фишман 1995, стр. 183.
  6. ^ abcdefghi Фаулер, Гленн (21 октября 1968 г.). «Офисный небоскреб в центре города». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 20 июля 2022 г. Получено 20 июля 2022 г.
  7. ^ abcd Welsman, Steven (6 сентября 1970 г.). «Здание вырастет в большой „ванне“». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 20 июля 2022 г. Получено 20 июля 2022 г.
  8. ↑ Хакстейбл, Ада Луиза (29 марта 1970 г.). «A New City Is Emerging Downtown». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 23 июля 2022 г. Получено 21 июля 2022 г.
  9. ^ ab Stern, Mellins & Fishman 1995, стр. 183–184.
  10. ^ abcde 55 Вода 2018, стр. 4.
  11. ^ ab "55 Water Street - The Skyscraper Center". Совет по высотным зданиям и городской среде обитания . 24 августа 2020 г. Архивировано из оригинала 12 июня 2020 г. Получено 21 июля 2022 г.
  12. ^ abc Jaros, Baum and Bolles 2018, стр. 1.
  13. ↑ Роббинс, Уильям (4 февраля 1969 г.). «Новости недвижимости: Ebasco в аренде: 1 010 905 кв. футов в новом небоскребе здесь». The New York Times . стр. 59. ISSN  0362-4331. ProQuest  118575316.
  14. ^ abcdef Хакстейбл, Ада Луиза (7 февраля 1969 г.). «Прорыв в планировании; Уотер-стрит получит офисную башню с площадью». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 20 июля 2022 г. Получено 20 июля 2022 г.
  15. ^ abc "News of Realty: Uris Tower Lease; Bear, Stearns переедут в новое офисное здание". The New York Times . 31 марта 1969 г. ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 20 июля 2022 г. Получено 20 июля 2022 г.
  16. ^ abcdef Стерн, Меллинс и Фишман 1995, стр. 184.
  17. ^ Багли, Чарльз В. (9 сентября 2010 г.). «Ставка на продажу за 2 миллиарда долларов: увянет ли рынок?». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 16 апреля 2019 г. Получено 23 июля 2022 г.
  18. ^ abc Dunlap, David W. (8 августа 1988 г.). «Policies Reworked as Open Spaces Go Unused». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 30 января 2018 г. Получено 22 июля 2022 г.
  19. ^ ab Huxtable, Ada Louise (16 февраля 1969 г.). «Как полюбить бум». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 20 июля 2022 г. Получено 20 июля 2022 г.
  20. ^ abcdef Данлэп, Дэвид У. (24 марта 1999 г.). «Коммерческая недвижимость; приведение в порядок офисной башни». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 15 сентября 2017 г. Получено 22 июля 2022 г.
  21. ^ 55 Water Street (PDF) (Отчет). Christie Digital. 2018. стр. 2. Архивировано (PDF) из оригинала 23 июля 2022 г. Получено 22 июля 2022 г.
  22. ^ аб Ярос, Баум и Боллес 2018, стр. 2.
  23. ^ "55 Water Street Lobby Renovation". Plaza Construction . Архивировано из оригинала 25 января 2021 г. Получено 22 июля 2022 г.
  24. ^ Форжерон, Гарри В. (1 июня 1969 г.). «Желобчатые стальные полы допускают легкую реконструкцию». The New York Times . стр. R4. ISSN  0362-4331. ProQuest  118735072.
  25. ^ abcde 55 Вода 2018, стр. 2.
  26. ^ ab Geiger, Daniel (19 ноября 2012 г.). «Побеждает тот, у кого самый большой генератор». Crain's New York Business . Т. 28, № 47. стр. 3. ProQuest  1220637504.
  27. ^ abc 55 Вода 2018, стр. 3.
  28. ^ ab Trane 2020, стр. 2.
  29. ^ 55 Вода 2018, стр. 1–2.
  30. ^ abc Trane 2020, стр. 1.
  31. ^ abcd "Vietnam Veterans Plaza Highlights: NYC Parks". Департамент парков и отдыха города Нью-Йорк . 26 июня 1939 г. Архивировано из оригинала 23 апреля 2022 г. Получено 20 июля 2022 г.
  32. ^ abcdefgh Kayden, Jerold S. (11 июня 2018 г.). "55 Water Street". Частное общественное пространство (APOPS) . Архивировано из оригинала 20 июля 2022 г. Получено 20 июля 2022 г.
  33. ^ ab "Downtown Site Chosen for a Vietnam Memorial". The New York Times . 17 сентября 1982 г. ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 24 мая 2015 г. Получено 22 июля 2022 г.
  34. ↑ Гросс, Джейн (7 мая 1985 г.). «Нью-Йорк отдает дань уважения ветеранам Вьетнама». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 31 мая 2021 г. Получено 22 июля 2022 г.
  35. ^ Данлэп, Дэвид У. (24 мая 2000 г.). «Коммерческая недвижимость: придание блеска давно заброшенному мемориалу; проект изменит форму площади ветеранов Вьетнама». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 1 июля 2020 г. Получено 28 июня 2020 г.
  36. ↑ Коллинз, Гленн (10 ноября 2001 г.). «Свежая боль в Plaza Downtown; посвящен отреставрированный мемориал Вьетнаму, 11/9/01». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 23 июня 2015 г. Получено 22 июля 2022 г.
  37. ^ Уайт, Вилленски и Лидон 2010, стр. 27–28.
  38. ^ abcdefg Данлэп, Дэвид У. (19 октября 2005 г.). «Возвышенная площадь, на которую, наконец, стоит подняться и посмотреть». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 17 сентября 2021 г. Получено 23 июля 2022 г.
  39. ^ ab White, Willensky & Leadon 2010, стр. 28.
  40. ^ ab Dunlap, David W. (21 сентября 2002 г.). «Выбран план перепланировки площади по адресу 55 Water St». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 2 мая 2018 г. Получено 23 июля 2022 г.
  41. ^ "$7 million plaza reach a higher level reopens". DowntownExpress.com. Архивировано из оригинала 23 сентября 2015 г. Получено 1 декабря 2013 г.
  42. ^ abc Howard, Marianne (23 сентября 2020 г.). "Elevated Acre, NYC Financial District's Secret Plaza at 55 Water Street". Untapped New York . Архивировано из оригинала 21 декабря 2021 г. . Получено 22 июля 2022 г. .
  43. ^ "Downtown's Best Kept Secret". Commercial Observer . 15 октября 2018 г. Архивировано из оригинала 26 октября 2020 г. Получено 22 июля 2022 г.
  44. ↑ Роббинс, Уильям (3 августа 1968 г.). «Big Board Weighs East River Site; Landfill Area Near Wall St. Called Strong Possibility». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 20 июля 2022 г. Получено 20 июля 2022 г.
  45. ^ Беннетт, Чарльз Г. (24 января 1969 г.). «Мэр отменил решение об изменении зонирования; совет директоров отклонил план офисных помещений для проекта Квинса». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 20 июля 2022 г. Получено 20 июля 2022 г.
  46. ↑ Уайтхаус, Франклин (29 января 1969 г.). «Новости недвижимости: сделка на 260 миллионов долларов; крупнейшая коммерческая аренда связана с Chemical Bank». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 20 июля 2022 г. Получено 20 июля 2022 г.
  47. ^ "Chemical Bank планирует взять в аренду большую площадь в здании в Нью-Йорке". Wall Street Journal . 29 января 1969 г. стр. 4. ISSN  0099-9660. ProQuest  133436128.
  48. ^ "Closing on Big Lease". The New York Times . 23 ноября 1969 г. стр. R7. ISSN  0362-4331. ProQuest  118606435.
  49. ^ "News of Realty: Water St. Lease; Dominick & Dominick подписывают договор аренды пяти этажей в башне". The New York Times . 18 марта 1969 г. ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 20 июля 2022 г. Получено 20 июля 2022 г.
  50. ^ "Новости торговли недвижимостью: подписаны крупные договоры аренды на 55 Water St". The New York Times . 17 мая 1970 г. стр. 304. ISSN  0362-4331. ProQuest  118981503.
  51. ^ "News of the Realty Trade". The New York Times . 20 сентября 1970 г. ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 23 июля 2022 г. Получено 21 июля 2022 г.
  52. ^ abc Fowler, Glenn (19 июня 1971 г.). «Ипотека на 150 миллионов долларов выдана на небоскреб здесь». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 20 июля 2022 г. Получено 20 июля 2022 г.
  53. ^ abc "Uris Buildings получит ипотеку на общую сумму 150 миллионов долларов на Tower: Prudential Funds for New York Offices установил рекорд для отдельной частной спонсируемой собственности". Wall Street Journal . 21 июня 1971 г. стр. 19. ISSN  0099-9660. ProQuest  133585241.
  54. ^ "Harper & Row может выйти из застоя в лизинге". The New York Times . 4 июля 1971 г. стр. R4. ISSN  0362-4331. ProQuest  119288108.
  55. ^ ab Glueck, Grace (20 июля 1971 г.). «Музей планируется построить в районе Уолл-стрит». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 21 июля 2022 г. Получено 21 июля 2022 г.
  56. ^ ab Stern, Mellins & Fishman 1995, стр. 185.
  57. ^ "Подписан договор аренды в центре города". The New York Times . 14 ноября 1971 г. стр. R11. ISSN  0362-4331. ProQuest  119273117.
  58. ^ ab "Fordham Hill Co-op Plan Dropped". The New York Times . 13 января 1972 г. стр. R8. ISSN  0362-4331. ProQuest  119435876.
  59. ^ «Подписан договор аренды в центре города на 11 миллионов долларов». The New York Times . 23 июля 1972 г. стр. R9. ISSN  0362-4331. ProQuest  119524151.
  60. ^ Хорсли, Картер Б. (10 декабря 1972 г.). «Здание Юриса получает рекордную ипотеку». The New York Times . стр. R9. ISSN  0362-4331. ProQuest  119496791.
  61. ^ "Завершено в 1972: Здания, запланированные на 1975 и позже запланированные к завершению в 1974 Запланировано к завершению в 1973". The New York Times . 4 марта 1973 г. стр. 484. ISSN  0362-4331. ProQuest  119665580.
  62. ^ Озер, Алан С. (24 сентября 1980 г.). «Недвижимость; Возрождение на Нижнем Бродвее». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 23 марта 2018 г. Получено 22 июля 2022 г.
  63. ^ Озер, Алан С. (18 января 1970 г.). «Рост спроса на офисные помещения немного замедлился». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 23 июля 2022 г. Получено 21 июля 2022 г.
  64. ^ Смит, Уильям Д. (23 марта 1973 г.). «Здание Юриса ведет переговоры о продаже всех своих активов». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 5 апреля 2022 г. Получено 5 апреля 2022 г.
  65. ^ Warshauer, Richard M. (23 марта 1973 г.). «Uris продаст свои активы стоимостью более 1/2 миллиарда». Daily News . стр. 46. Архивировано из оригинала 23 июля 2022 г. Получено 21 июля 2022 г.
  66. ↑ Гринхаус, Линда (28 октября 1973 г.). «Будущее Юриса омрачено продажей Кинни». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 5 апреля 2022 г. Получено 5 апреля 2022 г.
  67. ^ ab "Uris Buildings показывает чистый убыток: дефицит за финансовый год составляет 17,4 млн долларов. Комплекс пустует на 95%". The New York Times . 6 февраля 1974 г. стр. 57. ISSN  0362-4331. ProQuest  120161611.
  68. ^ ab Johnston, Laurie (19 сентября 1973 г.). «Музей Уитни открывает филиал в центре города». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 16 апреля 2019 г. Получено 28 июня 2020 г.
  69. ^ Стерн, Меллинс и Фишман 1995, стр. 184–185.
  70. ↑ Риклефс, Роджер (29 марта 1976 г.). «Поможет ли перерыв на искусство перерыву на обед? Музей надеется на это: филиал Whitney's Wall Street заманивает многих насладиться культурой в офисной башне. Поможет ли перерыв на искусство перерыву на обед? Музей надеется на это». Wall Street Journal . стр. 1. ISSN  0099-9660. ProQuest  133980746.
  71. ^ abc Oser, Alan S. (26 октября 1977 г.). «О недвижимости: канадская компания становится владельцем недвижимости в большом городе». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 23 июля 2022 г. Получено 5 марта 2021 г.
  72. ^ ab "National Kinney достигает соглашения о продаже зданий: предварительное понимание включает в себя нью-йоркские активы Uris Group". Wall Street Journal . 12 ноября 1976 г. стр. 7. ISSN  0099-9660. ProQuest  134070880.
  73. ^ Хорсли, Картер Б. (21 мая 1976 г.). «Lefrak Seeking to Buy 10 Sites». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 23 июля 2022 г. Получено 21 июля 2022 г.
  74. ^ Томассон, Роберт Э. (13 апреля 1975 г.). «Большие банки в городе расширяются». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 11 апреля 2022 г. Получено 21 июля 2022 г.
  75. ^ "О недвижимости: Рост финансовой фирмы в центре города для подъема 55 Water St.". The New York Times . 23 июня 1976 г. стр. 65. ISSN  0362-4331. ProQuest  122825809.
  76. ^ "Канадцы покупают 7 зданий на Манхэттене". Democrat and Chronicle . 28 марта 1977 г. стр. 2. Архивировано из оригинала 23 июля 2022 г. Получено 5 марта 2021 г. – через newspapers.comЗначок открытого доступа.
  77. ^ Озер, Алан С. (22 марта 1978 г.). «О недвижимости». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 5 мая 2022 г. Получено 21 июля 2022 г.
  78. ↑ Oser, Alan S. (28 марта 1978 г.). «First Boston Corp. To Expand Offices». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 3 ноября 2020 г. Получено 22 июля 2022 г.
  79. ^ Озер, Алан С. (7 марта 1979 г.). «О недвижимости в центре города Офисы: смена владельцев». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 12 февраля 2020 г. Получено 22 июля 2022 г.
  80. ^ "Realty News". The New York Times . 18 февраля 1979 г. ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 23 июля 2022 г. Получено 22 июля 2022 г.
  81. ↑ Хакстейбл, Ада Луиза (13 июля 1980 г.). «Архитектурный взгляд; проблемы зонирования». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 23 июля 2022 г. Получено 22 июля 2022 г.
  82. ^ "Downtown Whitney Museum to Move Oct. 1". The New York Times . 1 сентября 1980 г. ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 31 марта 2018 г. Получено 22 июля 2022 г.
  83. ^ Зальцман, Синтия (21 августа 1980 г.). «Уолл-стрит оказалась шаткой почвой для искусств». Wall Street Journal . стр. 7. ISSN  0099-9660. ProQuest  134440982.
  84. ↑ Криттенден, Энн (20 декабря 1980 г.). «Переезд офиса Lehman знаменует конец ауры; Lehman оставляет One William Street «место — свинарник» с высокой доходностью капитала». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 7 ноября 2020 г. Получено 22 июля 2022 г.
  85. ↑ Флеминг, Майкл; Фрайфельд, Карен; Малкахи, Сьюзен (11 августа 1987 г.). «Внутри Нью-Йорка». Newsday . стр. 06. ProQuest  277888323.
  86. ↑ Уэллс, Мерида (1 января 1984 г.). «Уолл-стрит ночью». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 24 мая 2015 г. Получено 22 июля 2022 г.
  87. ^ abc Барски, Нил (27 сентября 1991 г.). «Космическая гонка: офисные здания, уже находящиеся под давлением, сталкиваются с угрозой для своих арендных договоров — арендаторы бегут к более выгодным сделкам среди перенасыщения; прогнозы арендной платы идут наперекосяк — хорошо, если вы на рынке». Wall Street Journal . стр. A1. ISSN  0099-9660. ProQuest  398335417.
  88. ^ Маккейн, Марк (27 сентября 1987 г.). «Коммерческая недвижимость: субаренда; арендаторы с избыточным пространством становятся арендодателями». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 6 ноября 2017 г. Получено 22 июля 2022 г.
  89. ^ Столлман, Рита (11 июля 1988 г.). «Развитие Бруклина набирает обороты». Crain's New York Business . Том 4, № 28. стр. 19. ProQuest  219155009.
  90. ^ abc Cowan, Alison Leigh (9 сентября 1992 г.). «Олимпия, держатели облигаций в 55 Water St. Accord». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 14 января 2018 г. Получено 22 июля 2022 г.
  91. ^ abcd Hylton, Richard D. (20 мая 1992 г.). «Новости компании; Олимпия предупреждает об одном здании». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 15 января 2018 г. Получено 22 июля 2022 г.
  92. ↑ Арена, Майкл; Фи, Уолтер (21 октября 1992 г.). «Олимпия надеялась на City Thunderbolts Firm denys push on lease». Newsday . стр. 25. ProQuest  278533252.
  93. ^ Данлэп, Дэвид У. (28 января 1990 г.). «Коммерческая недвижимость: оценки в Нью-Йорке; более медленный рост стоимости офисных зданий». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 12 июля 2016 г. Получено 22 июля 2022 г.
  94. ^ Барски, Нил (25 октября 1991 г.). «Пространство в аренду: Olympia & York обнаруживает, что оно не защищено от кризиса недвижимости --- Стоимость активов фирмы падает, поскольку она изо всех сил пытается заполнить свои многочисленные офисные башни --- Окупится ли Canary Wharf?». Wall Street Journal . стр. A1. ISSN  0099-9660. ProQuest  398232412.
  95. ↑ Грант, Питер (6 апреля 1992 г.). «O&Y Woes May Affect NY Sites». Crain's New York Business . Том 8, № 14. стр. 3. ProQuest  219113951.
  96. ^ Барски, Нил; Брей, Николас (20 мая 1992 г.). «O&Y встречает держателей облигаций в Нью-Йорке; Barclays отказывается от Canary Wharf». Wall Street Journal . стр. A4. ISSN  0099-9660. ProQuest  135581978.
  97. ^ Пейселл, Митчелл (11 июня 1992 г.). «Горизонт становится пустым около Уолл-стрит: вакансии растут в старых башнях в центре Нью-Йорка». Wall Street Journal . стр. A2. ISSN  0099-9660. ProQuest  135555688.
  98. ^ Барски, Нил (5 ноября 1992 г.). «Проблемы на рынке коммерческой недвижимости могут усугубиться по мере истечения сроков аренды 1980-х годов, владельцы зданий сталкиваются с большим количеством вакансий». Wall Street Journal . стр. B4. ISSN  0099-9660. ProQuest  135523319.
  99. ^ ab "O&Y соглашается передать здание в Нью-Йорке в счет погашения долга". Wall Street Journal . 9 сентября 1992 г. стр. B3. ISSN  0099-9660. ProQuest  398284903.
  100. ^ Датт, Джилл; Дэвид, Генри (12 сентября 1992 г.). «Стоимость высотных зданий может оставить город в упадке». Newsday . стр. 15. ProQuest  402407305.
  101. ^ "Новости компании; Олимпия ищет банкротство для Manhattan Building". The New York Times . 8 мая 1993 г. стр. 1.39. ISSN  0362-4331. ProQuest  429064205.
  102. ^ "Olympia & York Unit подает ходатайство об обмене офисной башни на долг". Wall Street Journal . 10 мая 1993 г. стр. B4. ISSN  0099-9660. ProQuest  398330535.
  103. ^ abc Weiss, Lois (13 октября 1993 г.). «Сделка по Уотер-стрит, 55» (55 Water Street deal is done). Бесплатная онлайн-библиотека . Архивировано из оригинала 23 июля 2022 г. Получено 20 июля 2022 г.
  104. ^ abc "Olympia & York unit передает право собственности на офисное здание". Wall Street Journal . 6 октября 1993 г. стр. B4. ISSN  0099-9660. ProQuest  398465731.
  105. ^ ab "Ala. Пенсионеры - игроки на рынке недвижимости Манхэттена". Pantagraph . 15 мая 1995 г. стр. D.4. ProQuest  2237457426.
  106. ^ ab "Сообщения: 55 Water Street; Новый старт для проблемного здания". The New York Times . 10 октября 1993 г. ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 3 июля 2018 г. Получено 28 июня 2020 г.
  107. ^ abc Fagan 2019, стр. 101.
  108. ^ Трахтенберг, Джеффри А. (4 октября 1996 г.). «Даунтаун Манхэттена восстанавливается». Wall Street Journal . стр. B10. ISSN  0099-9660. ProQuest  398717719.
  109. ^ Озер, Алан С. (10 ноября 1996 г.). «Whittling Away at the Vacancy Rate Downtown». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 13 августа 2016 г. Получено 22 июля 2022 г.
  110. ^ abc Фельдман, Эми (28 апреля 1997 г.). «Космическая пробка взбудоражила рынок офисных помещений, подняв арендную плату». Crain's New York Business . Т. 13, № 17. С. 1. ProQuest  219152461.
  111. ↑ Слатин, Питер (14 июня 1995 г.). «Недвижимость; Депозитарный траст останется в нижнем Манхэттене, если план города по оказанию помощи этому району будет одобрен». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 23 июля 2022 г. Получено 22 июля 2022 г.
  112. ^ Deutsch, Claudia H. (14 марта 1993 г.). «Коммерческая недвижимость: раннее продление аренды; заключение сделок, выгодных для всех». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 10 июля 2021 г. Получено 22 июля 2022 г.
  113. ↑ Дуайер, Джим (6 июня 2018 г.). «Некоторые пенсионные фонды получают прибыль от недвижимости в Нью-Йорке. Почему этого не делают городские фонды?». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 20 июля 2022 г. Получено 20 июля 2022 г.
  114. ^ Гросс, Дэниел (21 апреля 1997 г.). «Высокоточный акт владельцев заставляет арендные ставки стремительно расти». Crain's New York Business . Том 13, № 16. С. 24. ProQuest  219128460.
  115. ↑ Холуша, Джон (4 мая 1997 г.). «Избыток офисных помещений начинает сокращаться». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 28 декабря 2017 г. Получено 22 июля 2022 г.
  116. ^ Halbfinger, David M. (25 апреля 1997 г.). «Standard & Poor's, получив субсидии, останется в Нью-Йорке». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 29 января 2020 г. Получено 23 июля 2022 г.
  117. ^ Итон, Лесли (8 октября 1999 г.). «Chase перемещает 3500 своих рабочих мест из Нью-Йорка». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 15 сентября 2017 г. Получено 23 июля 2022 г.
  118. ^ Данлэп, Дэвид У. (28 февраля 2001 г.). «Коммерческая недвижимость; площадь, которую мало кто использует, но которую хочет каждый». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 16 апреля 2019 г. Получено 28 июня 2020 г.
  119. ^ ab Herman, Eric (17 апреля 2001 г.). «55 владельцев водных ресурсов получают помощь брокера». New York Daily News . стр. 54. ProQuest  305649931.
  120. ^ ab Dunlap, David W. (7 марта 2001 г.). "Goldman Sachs Drops Plans For New Tower at Plaza Site". The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 16 апреля 2019 г. Получено 28 июня 2020 г.
  121. ^ "Сообщения: Конкурс дизайна на Уотер-стрит, 55; Реновация общественной площади". The New York Times . 26 мая 2002 г. ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 28 января 2018 г. Получено 23 июля 2022 г.
  122. ^ Люксенберг, Стэн (17 марта 2003 г.). «Арендаторы платят за охранную грамоту». Crain's New York Business . Т. 19, № 11. С. 13. ProQuest  219166050.
  123. ^ Кроган, Лор (17 июня 2002 г.). «Растущие юридические фирмы выходят на лидирующие позиции на рынке офисной недвижимости». Crain's New York Business . Том 18, № 24. стр. 4. ProQuest  219202220.
  124. ^ ab Brick, Michael (13 апреля 2003 г.). «Страховщик перенесет штаб-квартиру в центр города». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 27 декабря 2017 г. Получено 23 июля 2022 г.
  125. ^ "HIP отмечает открытие новой штаб-квартиры в Нижнем Манхэттене; переезд 2000 сотрудников на Уотер-стрит, 55 представляет собой крупнейший корпоративный переезд в Нижний Манхэттен с 11 сентября". EmblemHealth (пресс-релиз). 13 октября 2014 г. Архивировано из оригинала 13 октября 2014 г. Получено 25 июля 2022 г.
  126. ^ Кроган, Лор (7 июля 2003 г.). «Юридическая помощь возобновляет работу в новом главном офисе в центре города». Crain's New York Business . Том 19, № 27. стр. 3. ProQuest  219139883.
  127. ^ Satow, Julie (20 марта 2006 г.). «Центр города набирает обороты, несмотря на флэп». Crain's New York Business . Том 22, № 12. стр. 1. ProQuest  219177022.
  128. ↑ Чемберлен, Лиза (10 мая 2006 г.). «Мало-помалу, мгновенный успех». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 19 августа 2022 г. Получено 23 июля 2022 г.
  129. ^ Kleinfield, NR (5 ноября 2012 г.). «Будущее находится в подвешенном состоянии для поврежденных зданий, расположенных близко к кромке воды». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 10 февраля 2021 г. Получено 23 июля 2022 г.
  130. ^ Гейгер, Дэниел (5 ноября 2012 г.). «Владельцы офисных помещений собирают осколки». Crain's New York Business . Т. 28, № 45. стр. 12. ProQuest  1151367151.
  131. ↑ Hughes, CJ (13 ноября 2012 г.). «Оставаться на Уолл-стрит, даже если промокнешь». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 24 июля 2022 г. Получено 24 июля 2022 г.
  132. ^ Террелл, Джессика (ноябрь 2012 г.). «Недели после шторма большая часть морского порта FiDi остается закрытой». Tribeca Trib Online . Архивировано из оригинала 19 августа 2022 г. Получено 24 июля 2022 г.
  133. ^ "В результате пожара в многоэтажном доме в Нью-Йорке 27 человек отравились дымом". The San-Diego Union Tribune . The Associated Press. 23 ноября 2012 г. Архивировано из оригинала 10 августа 2017 г. Получено 9 августа 2017 г.
  134. ^ Кусисто, Шон Гардинер и Лора (24 ноября 2012 г.). «Fire Strikes 55 Water St». Wall Street Journal . ISSN  0099-9660. Архивировано из оригинала 29 ноября 2012 г. Получено 23 июля 2022 г.
  135. ↑ Cuozzo, Steve (4 декабря 2012 г.). «Waiting for Water Street». New York Post. Архивировано из оригинала 30 ноября 2013 г. Получено 1 декабря 2013 г.
  136. ^ Шмидт, Крис (19 июня 2014 г.). «Plaza Construction возводит первую разрешенную систему защиты от наводнений в Нью-Йорке». Строительный суперинтендант . Архивировано из оригинала 19 августа 2022 г. Получено 24 июля 2022 г.
  137. ^ Мартин, Тимоти У. (8 июля 2015 г.). «McGraw Hill переезжает в центр города, прощается с одноименным зданием». The Wall Street Journal . Архивировано из оригинала 11 июня 2019 г. Получено 14 июля 2015 г.
  138. ^ "Hugo Boss перемещает североамериканский главный офис в FiDi's 55 Water St". The Real Deal. 21 ноября 2014 г. Архивировано из оригинала 21 февраля 2016 г. Получено 21 ноября 2014 г.
  139. ^ Торнтон, Уильям (5 июля 2018 г.). «Пенсионные системы Алабамы владеют небоскребом на Манхэттене? Что еще?». al . Архивировано из оригинала 20 июля 2022 г. . Получено 20 июля 2022 г. .
  140. ^ Rizzi, Nicholas (6 июня 2019 г.). "Justworks переезжает в 270K SF по адресу 55 Water Street". Commercial Observer . Архивировано из оригинала 7 июня 2019 г. Получено 8 июня 2019 г.
  141. ^ Baird-Remba, Rebecca (7 ноября 2019 г.). «Система пенсионного обеспечения в сфере образования Нью-Йорка покидает Бруклин ради Уотер-стрит, 55». Commercial Observer . Архивировано из оригинала 20 июля 2022 г. Получено 20 июля 2022 г.
  142. ^ Young, Celia (30 марта 2022 г.). "MJHS Health System Takes 138K SF at 55 Water Street". Commercial Observer . Архивировано из оригинала 20 июля 2022 г. Получено 20 июля 2022 г.
  143. ^ "FiDi Office Lease Notches Lower Manhattan's Largest in 18 Months". The Real Deal New York . 1 апреля 2022 г. Архивировано из оригинала 24 апреля 2022 г. Получено 20 июля 2022 г.
  144. ↑ Хакстейбл, Ада Луиза (16 марта 1975 г.). «Архитектурный взгляд: городской прогресс не всегда делает вещи лучше». The New York Times . стр. X34. ISSN  0362-4331. ProQuest  120439525.
  145. ^ ab "The New American Skyscraper". The New York Times . 8 ноября 1981 г. ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 22 июля 2021 г. Получено 22 июля 2022 г.
  146. ↑ Кармоди, Дейрдре; Джонстон, Лори (4 декабря 1982 г.). «Нью-Йорк день за днем». The New York Times . ISSN  0362-4331. Архивировано из оригинала 7 февраля 2018 г. Получено 22 июля 2022 г.
  147. ^ ab "New York Looms Large in Las Vegas". Chicago Tribune . 3 января 1997 г. Архивировано из оригинала 22 марта 2022 г. Получено 19 августа 2022 г.
  148. ↑ Vandam, Jeff (23 апреля 2006 г.). «Факты, фактоиды (и откровенные мифы)». The New York Times . ISSN  0362-4331 . Получено 29 августа 2023 г.

Источники

  • 55 Water Street (PDF) (Отчет). Jaros, Baum and Bolles. Февраль 2018 г.
  • Исследование случая 55 Water Street (PDF) (Отчет). Trane. Ноябрь 2020 г.
  • Фаган, Марк (2019). Рост государственного пенсионного фонда Алабамы и экономическая экспансия с 1973 года . BookBaby. ISBN 978-1-54396-431-8.
  • Стерн, Роберт AM; Меллинс, Томас; Фишман, Дэвид (1995). Нью-Йорк 1960: Архитектура и урбанизм между Второй мировой войной и двухсотлетием . Нью-Йорк: Monacelli Press. ISBN 1-885254-02-4. OCLC  32159240. OL  1130718M.
  • Технические характеристики (PDF) (Отчет). 55 Вода. Октябрь 2018 г.
  • Уайт, Норвал ; Вилленски, Эллиот; Лидон, Фрэн (2010). AIA Guide to New York City (5-е изд.). Нью-Йорк: Oxford University Press. ISBN 978-0-19538-386-7.
На Викискладе есть медиафайлы по теме 55 Water Street .
Взято с "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=55_Water_Street&oldid=1242374153"