Будущие интересы

Право на собственность, вступающее в силу позднее

В имущественном праве и недвижимости будущий интерес — это законное право на владение имуществом, которое не включает право на текущее владение или пользование имуществом. Будущие интересы создаются при формировании отменяемого имущества ; то есть имущества с условием или событием, вызывающим передачу права собственности. Распространенным примером являются отношения между арендодателем и арендатором. Арендодатель может владеть домом, но не имеет общего права входить в него, пока он сдается в аренду. Условия, вызывающие передачу права собственности, сначала арендатору, а затем обратно арендодателю, обычно подробно изложены в договоре аренды .

В качестве немного более сложного примера предположим, что O является владельцем Blackacre . Рассмотрим, что происходит, когда O передает собственность «A на всю жизнь, затем B». Лицо A приобретает владение Blackacre. Лицо B не получает никаких прав на владение Blackacre немедленно; однако после смерти лица A владение перейдет к лицу B (или его имуществу, если он умер до лица A). Лицо B имеет будущий интерес в собственности. В этом примере событием, инициирующим передачу, является смерть лица A.

Поскольку они передают права собственности, будущие интересы обычно могут быть проданы, подарены , завещаны или иным образом отчуждены бенефициаром ( но см. раздел «Наделение правами» ниже). Поскольку права наделяются в будущем, любое такое распоряжение произойдет до того, как бенефициар фактически вступит во владение имуществом.

В общем праве признаются пять видов будущих интересов : три у передающей стороны и два у принимающей стороны. ^[1]

Вестинг

Наделение правами означает предоставление человеку немедленного права на настоящее или будущее пользование имуществом. Проще говоря, у человека есть право на переданный актив, который не может быть отнят третьим лицом, даже если он еще не владеет активом. Когда право, интерес или титул на настоящее или будущее владение законным имуществом могут быть переданы его держателем любой другой стороне, это называется переданным интересом по отношению к этому держателю.

Личная заинтересованность может быть одного из трех типов:

Будущий интерес считается абсолютно (или неоспоримо) закрепленным , если его бенефициар должен (по закону) в конечном итоге вступить во владение имуществом.
Будущий интерес передается с условием отчуждения, если может произойти что-то, что приведет к отчуждению остатка интереса. Например, «От O к A на всю жизнь, затем к B, но если A прекратит выращивать кукурузу, затем к C»: B будет иметь переданный остаток, подлежащий отчуждению, поскольку он может быть отчужден от своего интереса действием A до того, как интерес станет владением.
Будущий интерес передается с условием открытия , если он принадлежит к классу бенефициаров, где этот класс может расширяться. Типичным примером является грант от O "детям A", где A - мужчина: класс детей A не может быть закрыт до истечения примерно тридцати восьми недель после смерти A , поэтому все дети, живые на момент гранта, передаются с условием открытия. Этот интерес также иногда называют переданным с условием частичного отчуждения .

Лицо может отказаться от или отчуждать только те права, которые гарантированно перейдут в собственность. Это правило соответствует политике, согласно которой лицо не должно иметь права продавать вещь, которой оно не владеет напрямую. Права, которые не гарантированно перейдут в собственность, подпадают под правило против бессрочных прав .

Будущие интересы в отношении передающей стороны

Реверсия

Возврат происходит, когда предоставленное имущество полностью переходит в собственность дарителя.

Пример: «O дарует Блэкакр А пожизненно».
Анализ (О): A гарантированно умрет (в конце концов), после чего Блэкакр вернется к О. Этот будущий интерес абсолютно ( неотъемлемо ) принадлежит О.
Анализ (A): У А есть пожизненное имущество .
Отчуждение: O может отчуждать свои будущие интересы. A может отчуждать свои права на имущество, но только в той мере, в которой эти права были ему предоставлены (т. е. как пожизненное имущество). Таким образом, A может продать Blackacre B, но после смерти A он возвращается O. Обратите внимание, что B не контролирует этот вид наделения правами.

Возврат не подпадает под правило против бессрочного права собственности, поскольку будущие интересы О являются абсолютно законными.

Возможность реверса

Существует возможность возврата, когда имущество возвращается к дарителю, если условие нарушено. Возможность возврата может следовать только за просто определяемой платой.

Пример: «O предоставляет Blackacre игроку A, если A воздержится от употребления алкоголя».
Анализ: Если A не пьёт после дарения (и не продаёт имущество), то Блэкакр будет принадлежать A после смерти O и будет поделено в соответствии с правилами наследования . Если A пьёт после дарения, то имущество возвращается O.
Используемый язык: Длительность. Примеры включают «пока», «пока» и «в течение».
Отчуждение: Интересы О могут свободно передаваться.

Этот тип будущих процентов может следовать только за fee simple determinable . Наделение будущими интересами определяется в момент предоставления, поскольку возврат происходит автоматически, если условие нарушено — следовательно, возможность возврата не подпадает под правило против бессрочности .

Право на вступление (или право на расторжение)

Этот тип будущих процентов следует за fee simple, подлежащим последующему условию . Даритель имеет право прекращения, когда имущество может вернуться к дарителю, если условие нарушено , и даритель решает истребовать имущество. Этот тип гранта может иметь место, когда даритель хочет иметь возможность решать серьезность нарушения.

Пример: «О предоставляет Блэкакр А при условии, что А воздержится от употребления алкоголя».
Анализ: Если A не пьёт после дарения (и не продаёт имущество), то Блэкакр будет принадлежать A после смерти O и будет разделён в соответствии с правилами наследования . Если A пьёт после дарения, то права A на Блэкакр прекращаются, хотя A всё ещё владеет Блэкакром.
Используемый язык: Условный. Примеры включают «при условии», «если используется для» и «при условии, что».
Отчуждение: Интерес O является имущественным. Этот интерес никогда не подпадает под правило против бессрочного права. Интерес O не может быть передан inter vivos («между живыми людьми»); может быть передан только по завещанию или по закону о наследовании после смерти дарителя.

Этот тип будущих процентов следует за простом платежом, подлежащим последующему условию . Чтобы понять, почему, учтите, что для того, чтобы сохранить Blackacre, A должен продолжать выполнять условия гранта (не употребляя алкоголь). Если A не сможет «не употреблять алкоголь», это условие повлечет за собой последующую потерю прав A в Blackacre.

Будущие интересы в отношении получателя

Остатки

Остаток — это будущий интерес в третьей стороне, который переходит к первоначальному получателю гранта по естественному завершению гранта. Это интерес в имуществе, который «остается» или остается после того, как первоначальный получатель гранта перестает им владеть. Например, грант O «для A пожизненно, затем для B» создает остаток в B. Существует два типа остатков: переданный и условный.

Распределенные остатки

Остаток , переданный в собственность, создается, когда имущество предоставляется как прямому получателю, так и указанному третьему лицу, и не подчиняется условиям, предшествующим вступлению во владение третьего лица.

Пример: «O дарует Блэкакр пожизненно A, затем B».
Анализ (A): У А есть пожизненное имущество .
Анализ (B): B имеет закрепленный остаток, поскольку Blackacre перейдет к B после смерти A без дополнительных условий.
Отчуждение: B может отказаться от своего (абсолютно) закрепленного остатка, который не подпадает под правило против бессрочного владения. A подчиняется правилам, касающимся отчуждения пожизненного имущества, как указано выше.
Вопрос: Если B умрет раньше A, кто вступит во владение после смерти A? Ответ: Имущество B. Термины «и его наследники» предполагаются частью передачи.

Остатки, переданные в залог, подлежат открытию

Пример: «О дарует Блэкакр А пожизненно, а затем детям В».
Анализ: Класс детей B не может быть определен до тех пор, пока не пройдет примерно тридцать восемь недель после смерти A, поэтому все дети, которые не родились на момент предоставления гранта, имеют остаток, зависящий от того, будет ли у B потомство. Дети B полностью вступают в права сразу после рождения, при условии, что A еще жив. Дети B, которые родились, имеют вступивший остаток, подлежащий открытию, поскольку передача права собственности была передана классу лиц (детям B), и у B все еще может быть больше детей. Если B умирает до A, то класс закрывается, и только дети, жившие на момент смерти A, будут иметь интерес.

Остатки, подлежащие полной продаже

Пример: «О предоставляет Блэкакр А пожизненно, затем В, если только В и С не разведены (на момент смерти А)».
Анализ (O): Если B и C не развелись до смерти A, то B будет владеть Blackacre. Если B развелся с C, то имущество перейдет к O (или к наследству O) без необходимости для O предъявлять на него претензии. Таким образом, O имеет возврат.
Анализ (A): У А есть пожизненное имущество .
Анализ (B): B имеет закрепленный остаток, подлежащий полной продаже. Blackacre переходит в B, но продает, если B развелся с C (до момента смерти A).
Отчуждение: B может отчуждать, поскольку его остаток принадлежит ему. Его интерес теряется, если наступает последующее условие.

Примечание: иной результат был бы получен, если бы грант был "O для A пожизненно, затем для B, если B и C не состоят в браке (на момент смерти A)". В этом случае интерес B не будет утрачен, даже если B развелся бы с C, поскольку он мог бы снова жениться на C до смерти A. Последующее условие - это положение дел (женат на C) в определенное время (смерть A), а не событие (развод), произошедшее до определенного времени (смерть A).

Условные остатки

Условный остаток создается, когда остаток не может быть полностью передан в момент предоставления. Обычно это происходит в двух ситуациях:

когда имущество не может быть передано, поскольку бенефициар неизвестен (например, если бенефициар является классом, подлежащим открытию), или
когда имущество не может быть передано в собственность, поскольку (известный) бенефициар подчиняется отлагательному условию, которое еще не наступило.

Законодательные органы и суды, как правило, отдают предпочтение закрепленным остаткам, а не условным остаткам, чтобы уменьшить неопределенность в неоднозначных грантах и ускорить процедуру утверждения завещания .

Исполнительные интересы

Исполнительный интерес — это будущий интерес, принадлежащий третьей стороне-получателю (т. е. кому-то, кроме лица, предоставляющего право), который либо прекращает чужой интерес, либо начинается через некоторое время после естественного прекращения предшествующего имущества. Исполнительный интерес наделяется любым последующим условием, за исключением естественного прекращения прав первоначального получателя. Другими словами, исполнительный интерес — это любой будущий интерес, принадлежащий третьей стороне, который не является остатком .

Исполнительные права обычно возникают, когда лицо, предоставляющее право, передает имущество одному лицу при условии, что оно использует его определенным образом. Если лицо не использует его должным образом, имущество переходит к третьему лицу. Существует два различных типа исполнительных прав: смещающиеся и выскакивающие . Ограничения по исполнению, передающие право собственности от лица, предоставляющего право, к третьему лицу, называются выскакивающими исполнительными правами , а те, которые переходят от получателя к третьему лицу, называются выскакивающими исполнительными правами .

Изменение исполнительного интереса

Переходящий исполнительный интерес отсекает кого-то, кроме лица, предоставляющего право. Например, если O передает имущество «А, но если В вернется из Флориды в течение следующего года, то В»; здесь у В есть переходящий исполнительный интерес, а у А есть простое вознаграждение, зависящее от этого переходящего исполнительного интереса. Переходящий исполнительный интерес может быть основан на любом событии, независимо от того, находится ли это событие под контролем одной или другой стороны, или если это внешнее событие, не находящееся под контролем ни одной из сторон. Например, передача «А, но если имущество когда-либо будет использоваться в качестве коммерческой молочной фермы, то В» оставит А контроль над условием; пока А не использует имущество запрещенным образом, оно останется ее. И наоборот, передача «А, но если В получит юридическое образование, то В» дает В полный контроль над распределением имущества; если В сможет выполнить условие, В получит имущество независимо от того, что сделает А. Наконец, интерес может сместиться в зависимости от полностью внешнего события, например, «К А, но если « Кливленд Браунс» выиграют Суперкубок , то к В».

Если передача права собственности А осуществляется на ограниченный срок или на весь срок жизни А, то условие, приводящее в действие исполнительный интерес, должно наступить в течение этого срока, в противном случае имущество будет возвращено лицу, предоставившему право.

Пример: «O предоставляет Блэкакр игроку A пожизненно, но если A когда-либо выпьет алкоголь, то Блэкакр немедленно переходит к B».
А имеет владельческий интерес в пожизненном имуществе, подлежащем исполнительному ограничению (исполнительный интерес Б).
B имеет исполнительный интерес, потому что его интерес не переходит в собственность, пока пожизненное имущество A не прекратится из-за последующего «неестественного» состояния. Интерес является смещающимся, потому что если A пьет, то имущество «переходит» от одного получателя к другому. Если A никогда не пьет, то A сохранит право собственности, и после смерти A имущество перейдет к O или наследникам O.

Всплеск исполнительных процентов

Возникающий исполнительный интерес лишает права собственности дарителя в пользу получателя. Например, O передает A пожизненно, а через год после смерти A — B и его наследникам. O будет иметь годовой интерес, который возникнет/прекратится через год после смерти A и перейдет к B, получателю.

Предположим, что Б 15 лет.

Пример: «О предоставляет Блэкакр А пожизненно и через год после смерти А — В, если В достигнет возраста 25 лет».
Анализ (O): у O есть возврат (см. выше), поскольку между имуществом А и последующим имуществом существует разрыв в один год.
Анализ (A): А имеет пожизненное право собственности
Анализ (B): B имеет возникающий исполнительный интерес, поскольку будущий интерес B следует за возвратом к O, и если B достигает возраста 25 лет после смерти A, интерес B отменяет интерес O и требует Fee Simple.

Ограничения на создание исполнительных интересов

Даритель никогда не сохраняет конечный будущий интерес, если присутствует условие исполнения. Если условие исполнения никогда не выполняется, первоначальный получатель сохраняет интерес, в то время как если условие выполняется, интерес переходит к третьей стороне. Однако даритель может иметь будущий владельческий интерес.

Исполнительные права подчиняются правилу против бессрочности , которое дисквалифицирует любые права, которые могут вступить в силу более чем через двадцать один год после смерти каждой стороны, которая жила на момент создания права. Однако, если все потенциальные бенефициары вступления в силу названы, правило никогда не будет нарушено. Таким образом, имущество не может быть передано «А и ее наследникам, но если на имуществе употребляется алкоголь, то Б и его наследникам». Поскольку наследники А могут придерживаться условия в течение поколений, вызывая нарушение столетий после того, как условие было установлено, и создавая хаос в попытках передать право собственности соответствующим наследникам Б.

Третьи лица, являющиеся бенефициарами прав на исполнение, не могут их отчуждать, поскольку права на права зависят от последующего условия, поэтому передача прав на права не гарантируется.

Ссылки

^ См. Джеймс Смит и др., Свойство 371 (2-е изд. 2008 г.).

Смотрите также

[1] См. Джеймс Смит и др., Свойство 371 (2-е изд. 2008 г.).