Lis pendens
Письменное уведомление о том, что имущество является предметом судебного разбирательства

В законодательстве Соединенных Штатов lis pendens (лат. «иск в ожидании» [1] ) — это письменное уведомление о том, что был подан иск в отношении недвижимости , включающий либо право собственности на имущество, либо заявленный интерес в нем. Уведомление обычно подается в окружной офис по земельным записям. Регистрация lis pendens в отношении части собственности предупреждает потенциального покупателя или кредитора о том, что право собственности на имущество находится под вопросом, что делает имущество менее привлекательным для покупателя или кредитора. После подачи уведомления правовой титул любого, кто покупает землю или имущество, описанное в уведомлении, зависит от результата судебного разбирательства. [2]

Происхождение и использование

Lis pendens может относиться к любому находящемуся на рассмотрении иску или к конкретной ситуации с публичным уведомлением о судебном разбирательстве , которое было зарегистрировано в том же месте, гдебыл зарегистрирован титул на недвижимость . Это уведомление обеспечивает требование истца на имущество, так что продажа, ипотека или обременение имущества не уменьшат права истца на имущество, если истец одержит победу в своем деле. В некоторых юрисдикциях, когда уведомление надлежащим образом зарегистрировано, lis pendens считается конструктивным уведомлением другим истцам или другим незарегистрированным или подчиненным залогодержателям . [3]

Регистрационный офис зарегистрирует lis pendens по запросу любого, кто утверждает, что имеет на это право (например, если человек подал иск). Если кто-то другой, имеющий интерес в собственности (например, владелец), считает, что lis pendens не является надлежащим, то он может подать иск, чтобы его аннулировали. [4]

В некоторых штатах есть законы lis pendens , которые требуют от подателя уведомления — в случае оспаривания уведомления — доказать, что у него есть вероятная причина или разумная вероятность успеха по существу его дела в основном судебном процессе. В других штатах такого требования нет. [5]

История

Согласно общему праву, само существование судебного процесса, потенциально затрагивающего право собственности на недвижимое имущество, имело юридический эффект, ставя весь мир в известность об иске; [6] любой, кто приобретает интерес к недвижимому имуществу, которое было предметом рассматриваемого иска, принимает этот интерес с учетом прав истцов, которые могут быть в конечном итоге определены, независимо от того, насколько позже. [7] По сути, ничто, касающееся права собственности на предмет иска, не может быть окончательно изменено, пока иск находится на рассмотрении. [8] Без публикации о существовании иска невиновные покупатели могут обнаружить существование иска слишком поздно.

Жесткий эффект этого правила и его влияние на добросовестных покупателей привели к тому, что многие юрисдикции приняли законы lis pendens , требующие письменного уведомления, обычно регистрируемого в земельных записях, где находится недвижимость, для того, чтобы положения правила об уведомлении были эффективными. Обычно, отдельный зарегистрированный документ требуется законом, если рассматриваемый судебный процесс затрагивает право собственности на недвижимость. [9] Если требования закона соблюдены, мир получает «конструктивное уведомление» о существовании иска, и любое лицо, приобретающее интерес позже, делает это в зависимости от результата иска.

Эффект

Lis pendens воспринимается как конструктивное уведомление о предстоящем судебном процессе [10] и накладывает тень на право собственности на рассматриваемую собственность до тех пор, пока иск не будет решен и уведомление не будет выпущено или lis pendens не будет аннулирован . Осторожные покупатели не захотят покупать землю, подпадающую под lis pendens , или будут покупать ее только со скидкой, благоразумные кредиторы не будут давать деньги под залог земли, а компании по страхованию титула не будут страховать право собственности на такую ​​землю. Право собственности принимается в зависимости от результата судебного процесса. Поскольку так много недвижимости покупается на заемные деньги, это обычно удерживает владельца от продажи собственности. Это также может удерживать владельца от заимствования денег, обеспеченных собственностью (например, для оплаты расходов на защиту в суде).

Важно отметить, что наличие lis pendens не препятствует и не делает недействительной передачу собственности [11] , хотя и делает такую ​​передачу зависимой от результата судебного разбирательства. Таким образом, владелец не лишен возможности продать землю за (незаемные) наличные, заложить ее в качестве обеспечения спекулятивного кредита или отдать ее, все зависит от результата судебного разбирательства. Однако после того, как lis pendens будет зарегистрирован, получатель («покупатель» или «получатель права pendente lite ») [12] будет считаться уведомленным о судебном разбирательстве и может потерять свое право собственности на собственность, если иск истца будет выигран.

Хотя обычно ее рассматривают в связи с недвижимым имуществом (землей, зданиями и т. п.), доктрина lis pendens также применима к движимому имуществу. Часто статуты lis pendens применяются только к недвижимому имуществу, поэтому доктрина общего права, вероятно, все еще применима к движимому имуществу.

Смотрите также

Ссылки

  1. ↑ Юридический словарь Блэка , стр. 950 (8-е изд.), 1999.
  2. ^ Лоренс, Роберт (1980). «Лис Пенденс». North Dakota Law Review . 56 : 327.
  3. ^ Говард (младший), Натан; Стовер, Роуленд М.; Верховный суд штата Нью-Йорк (1881). Отчеты о практике Говарда в Верховном суде и Апелляционном суде штата Нью-Йорк. Уильям Гулд и сын.
  4. ↑ Центральный юридический журнал. Соул, Томас и Уэнтворт. 1915.
  5. ^ Например: Макатир против Лаутербаха , 908 A.2d 1168, 1170 (DC 2006)
  6. ^ Например, First Maryland Financial Services Corp. против District-Realty Title Insurance Corp. , 548 A.2d 787, 791 (DC 1988); Malcolm против Superior Court (Green) , 29 Cal.3d 518, 523 (1981)
  7. ↑ Агентство по реконструкции земель округа Колумбия против Доуди , 618 A.2d 153, 161 fn. 14 (1992).
  8. ^ Например, Льюис против Jordan Investments, Inc. , 725 A.2d 495, 500 (DC 1999)
  9. ^ Например, Гражданский процессуальный кодекс Калифорнии §§ 405–405.61; Кодекс округа Колумбия § 42-1207 (ранее § 45-906.1), принятый в 2000 г.
  10. ^ Р. И. Вейл и И. А. Браун-младший. Практическое руководство для Калифорнии: гражданское судопроизводство до суда ¶ 15:1.
  11. ↑ Например, 1st Atlantic Guaranty Corp. против Тиллерсона , 916 A.2d 153, 157 (DC 2007); см. также Morrison против Шустера , 1 Mackey 190, 200, 1881 USAApp.Lexis 2702 (1881).
  12. ^ 1st Atl. Guar. Corp. против Тиллерсона , 916 A.2d 153, 157, цитируя Powell on Real Property § 82A.01 [1] (2006).
Взято с "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Lis_pendens&oldid=1224132176"