Торговый центр North Haven

41°23′28″с.ш. 72°52′08″з.д. / 41,391°с.ш. 72,869°з.д. / 41,391; -72,869North Haven Mall — торговый центр , строительство которого предлагалось в Норт-Хейвене , штат Коннектикут .

Городское собрание Норт-Хейвена одобрило продажу земли под торговый центр по цене 18 000 долларов за акр ^[1] на общую сумму 507 600 долларов ^[2] в 1973 году. ^[3] Девелопер Mall Properties, Inc. из Нью-Йорка начал платить городу 2500 долларов в месяц в сентябре 1975 года за сохранение опциона на землю. ^[4] Кроме того, в августе ^[3] 1978 года Mall Properties начал платить на 6000 долларов больше в месяц за инженерные услуги. Эти деньги пошли на запланированные географические изменения; расширение Washington Avenue, продление Valley Service Road над железнодорожными путями с новым мостом, соединяющим North Haven с Wallingford на Toelles Road. Valley Service Road также будет расширена с двух полос до шести. ^{[1] [5]}

Общая площадь земельного участка составляла 117,5 акров (47,6 га) ^[6], ограниченного рекой Куиннипиак на западе и шоссе I-91 на востоке. ^[7] Средства массовой информации часто выделяли для особого упоминания 28,2 ^[8] акра между Стиллман-роуд и рекой Куиннипиак , вероятно, потому, что это была первая купленная земля. ^[3] Помимо продажи города, было еще три владельца земли, с которыми велись частные сделки. ^{[1] [3]}

Двухэтажный ^[9] торговый центр был задуман как 40 миллионов долларов ^[1] и 900 000 квадратных футов, и расширен до 150 миллионов долларов ^[7] и 1,1 миллиона квадратных футов. ^[1] В то время это был бы самый большой закрытый торговый центр в штате. ^[5] Четыре основных магазина были выделены, G. Fox & Co. , JC Penney , Macy's , и Sears . ^[1] Также должно было быть сто магазинов поменьше. ^[7] Можно было бы построить рекреационный комплекс, используя землю пруда, который будет вырыт во время строительства. ^[5] Торговый центр будет расположен на улице под названием Mall Drive. ^[10]

Город Норт-Хейвен указал на необходимость прогресса ^[11], оценил возможные налоговые поступления в размере 2,5 млн долларов и создание до 3000 постоянных рабочих мест. ^{[3] [5] [7]} Также будет выгода в виде заработной платы в размере около 15 млн долларов для местных и региональных строительных рабочих. ^[3] Торговый центр получил одобрение городского менеджера Меридена Даны Миллер, несмотря на то, что в Меридене уже есть торговый центр . ^[12]

Против торгового центра выступил Фрэнк Лог , мэр Нью-Хейвена , на том основании, что пригородный торговый центр отнимет у города бизнес. ^[7] Впоследствии Лог раскрыл федеральные законы : раздел 10 Закона о реках и гаванях 1899 года [ ^13] и раздел 404 Закона о чистой воде ^[3] , требующие разрешения от Инженерного корпуса армии на строительство на водно-болотных угодьях . ^[14] Около 56 акров (23 га) земли были водно-болотными угодьями ^[3], и план застройщиков состоял в том, чтобы засыпать 31 акр (13 га). ^[6]

Это побудило первого члена городского управления Уолтера Гавриха распорядиться о полной переоценке отношений с Нью-Хейвеном, основываясь на «беспрецедентном вмешательстве со стороны большого города в дела маленького городка». ^[14] Тем не менее, торговый центр продолжал встречать сопротивление со стороны преемника Лога, мэра Бьяджо ДиЛието . ^[12]

Также была оппозиция от Stop the Mall во главе с Робертой Фридман; ^[15] группа местных жителей, обеспокоенных дорожным движением (предполагалось 42 000 поездок по будням и 56 000 поездок по субботам ^[10] ), налогами и другими последствиями для города. ^[7] Противники также ссылались на последствия урбанизации , ^[11] загрязнение воздуха, вызванное увеличением дорожного движения, торговцы, которым приходится платить высокую арендную плату, и местное затопление ресторанов быстрого питания. ^[3] Stop the Mall получила техническую помощь от Connecticut Citizens Action Group (CCAG). ^{[12] [16]}

Поскольку борьба за торговый центр затянулась, в 1979 году организация Stop the Mall сослалась на разницу между ценой продажи и текущей рыночной стоимостью земли, на чистый убыток города и отсутствие налогов на имущество. ^[2]

Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) провело независимое исследование в 1980 году по просьбе ДиЛието и армии, предсказав, что торговый центр приведет к «существенным потерям в торговле, арендаторах и будущем инвестиционном потенциале» в региональных городах. ^[12]

Хотя изначально корпус дал благоприятный отчет, он отказал городу в разрешении, «заключив, что проект противоречит общественным интересам». Факторами, способствовавшими этому, стали неблагоприятное воздействие на экономическое развитие Нью-Хейвена и заявление губернатора Коннектикута Уильяма О'Нила на встрече в июле 1985 года о том, что строительство торгового центра North Haven Mall не стоит риска для Нью-Хейвена. ^[9]

СМИ посчитали, что битва за торговый центр завершилась в августе 1985 года, когда «должностные лица» заявили об этом на том основании, что торговый центр нанесет ущерб соседнему городу Нью-Хейвен, что приведет к потере до 20 процентов розничного бизнеса. ^[17] Тем не менее, судебные баталии продолжались.

В 1987 году окружной суд постановил, что Корпус превысил свои полномочия. Нью-Хейвен оспорил это решение в 1988 году, посчитав, что он фактически дал разрешение на продолжение строительства торгового центра. Апелляционный суд Соединенных Штатов по первому округу отклонил дело, объяснив, что процесс Mall Properties только перешел в другую юрисдикцию и еще не был реализован. ^[9]

В 1988 году Нью-Хейвен обратился в Верховный суд , но получил отказ в выдаче судебного приказа об истребовании дела . ^[13] Тем не менее, торговый центр так и не был построен.

«Стратегия, которую Нью-Хейвен сам применил для борьбы с торговым центром Норт-Хейвен», позже была использована против него, когда город Милфорд остановил планы Нью-Хейвена по строительству New Haven Galleria в конце 1990-х и начале 2000-х годов. ^[18]

Хотя в Норт-Хейвене так и не был построен торговый центр, близлежащая улица Universal Drive позже превратилась в «центр розничной торговли» этого района. ^[19]