Раздел (закон)

В этой статье есть несколько проблем. Помогите улучшить ее или обсудите эти проблемы на странице обсуждения . ( Узнайте, как и когда удалять эти сообщения ) Для проверки данной статьи необходимы дополнительные цитаты . Please help improve this article by adding citations to reliable sources. Unsourced material may be challenged and removed. Find sources: "Partition" law – news · newspapers · books · scholar · JSTOR (January 2008) (Learn how and when to remove this message) The examples and perspective in this article deal primarily with the United States and do not represent a worldwide view of the subject. You may improve this article, discuss the issue on the talk page, or create a new article, as appropriate. (April 2016) (Learn how and when to remove this message) (Learn how and when to remove this message)

Property law
Part of the common law series
Types
Personal property Community property Real property Unowned property
Acquisition
Gift Adverse possession Deed Conquest Discovery Accession Lost, mislaid, and abandoned property Treasure trove Bailment License Alienation
Estates in land
Allodial title Fee simple Fee tail Life estate Defeasible estate Future interest remainder Concurrent estate Leasehold estate Condominiums Real estate Land tenure
Conveyancing
Bona fide purchaser Torrens title Strata title Deeds registration Estoppel by deed Quitclaim deed Mortgage Equitable conversion Action to quiet title Escheat
Future use control
Restraint on alienation Rule against perpetuities Rule in Shelley's Case Doctrine of worthier title
Nonpossessory interest
Lien Easement Profit Usufruct Covenant Equitable servitude
Related topics
Fixtures Waste Partition Practicing without a license Property rights Mineral rights Water rights prior appropriation riparian Lateral and subjacent support Assignment Nemo dat Quicquid plantatur Conflict of property laws Blackacre Security deposit
Other common law areas
Contract law Tort law Wills, trusts and estates Criminal law Evidence Higher category: Law and Common law
v t e

Раздел — это термин, используемый в праве недвижимости для описания действия, по решению суда или иным образом, по разделу конкурирующего имущества на отдельные части, представляющие пропорциональные интересы владельцев имущества. ^[1] Иногда это описывается как принудительная продажа . Согласно общему праву , любой владелец имущества, который владеет неделимым конкурирующим интересом в земле, может добиваться такого раздела. В некоторых случаях стороны соглашаются на определенный раздел земли; если они не могут сделать этого, суд определит соответствующий раздел. Единственный владелец или несколько владельцев участка земли могут разделить свою землю, зарегистрировав акт о разделе (иногда называемый «выделением»).

Принудительные продажи обычно происходят, когда владельцы имущества не могут договориться об определенных аспектах права собственности. Владельцы могут не согласиться с тем, как использовать имущество, о сумме денег, которую нужно вложить в имущество, о своем праве занимать и использовать все имущество. Если стороны не могут прийти к соглашению, дело передается в суд через ходатайство о разделе. ^[2]

Имущество может принадлежать более чем одному человеку либо как совместные арендаторы , арендаторы совместно , а в некоторых штатах и ​​арендаторы целиком . ^[3] Выбор того, в какой договор аренды вступить, делается сторонами во время покупки. При каждом типе аренды каждый владелец имеет право занимать все помещение. Это означает, что владельцы не имеют права определять определенные комнаты как свои собственные, но каждый элемент имущества полностью используется всеми сторонами.

Существует три вида раздела, которые могут быть назначены судом: раздел в натуре , раздел путем выдела и раздел путем продажи . ^[4]

1. Раздел в натуре — это раздел имущества между сособственниками.
2. При разделе путем выдела, который возможен не во всех юрисдикциях, суд предоставляет полное право собственности на землю одному владельцу или подгруппе владельцев и обязывает их выплатить лицу или лицам, лишенным права собственности, присужденные проценты.
3. Разделение путем продажи представляет собой принудительную продажу земли с последующим разделом прибыли, полученной таким образом, между арендаторами. Как правило, суд должен распорядиться о разделении продажи только в том случае, если земля не может быть физически разделена, хотя это определение часто основывается на том, является ли экономическая стоимость разделенных частей в совокупности меньшей, чем стоимость участка как единой части. См. Delfino v. Vealencis, 436 A.2d 27 (Conn. 1980).

Положение в акте , полностью запрещающее раздел, не будет иметь юридической силы, однако суды будут применять положение, временно ограничивающее раздел, при условии, что такое ограничение является разумным.

Сторона, добивающаяся раздела, должна подать иск о разделе. Кодексы штатов обычно отдают предпочтение физическому разделу (разделу в натуре) затронутого имущества (имуществ) по сравнению с продажей (разделом путем продажи как единое целое), особенно если арендатор будет перемещен из своего основного места жительства в результате продажи. Если раздел в натуре осуществим, имущество (имущества) будет разделено пропорционально. Если небольшие различия в таком разделе неизбежны, будет присуждена денежная компенсация за разницу (разницы) для сохранения пропорциональности. Если имущество (имущества) не может быть разделено и распределено так, чтобы дать каждому арендатору часть, не испортив целое, суд распорядится о продаже. Специальный мастер (арбитр) обычно назначается судом для осуществления процесса раздела. Арбитр несет ответственность только перед судом, и арбитр ограничен только инструкциями суда и применимыми кодексами штатов. В случае раздела в натуре арбитр обеспечит подготовку актов на измененное имущество (имущества). Если для доступа требуются сервитуты, арбитр будет привлекать профессионалов (инженеров, геодезистов и других экспертов) по мере необходимости для описания сервитута(ов). Акты передачи права собственности на измененную собственность и акт(ы) сервитута(ов) будут зарегистрированы одновременно. Часто могут использоваться «акты арбитра» (акты, подписанные арбитром вместо владельца).

Акты совместного проживания (TIC) могут быть приняты или не приняты в равных долях, но акт совместных арендаторов с правами на наследство (JTWROS) всегда должен быть принят в равных долях, если иное специально и ясно не указано в тексте акта. Поэтому действие по разделу для этих двух типов актов будет различаться.

При разделе имущества JTWROS выручка должна быть разделена поровну между арендаторами без учета вклада в покупную цену, поскольку акт JTWROS всегда принимается в равных долях. Таким образом, при разделе имущества JTWROS вклад в покупную цену не является проблемой. В противном случае предпосылка акта JTWROS будет недействительной, а его цель будет аннулирована. С другой стороны, при разделе имущества TIC суды могут иметь право рассматривать неравные вклады в покупную цену и соответствующим образом корректировать распределение арендаторов.

В любой ситуации раздела арендаторы могут запросить кредиты за неравные взносы в расходы, понесенные после принятия акта о собственности. Такие кредиты могут покрывать расходы на коммунальные услуги и техническое обслуживание и распределяются в соответствии с долями. Кредиты на улучшения собственности могут быть предоставлены, если улучшения фактически увеличили стоимость собственности. ^{[ необходима цитата ]}

Закон о разделе Онтарио, RSO 1990, гл. P.4, гласит:

"3. (1) Любое лицо, заинтересованное в земле в Онтарио, или опекун несовершеннолетнего, имеющего право на непосредственное владение имуществом на ней, может возбудить иск или подать заявление о разделе такой земли или о ее продаже по указанию суда, если суд сочтет такую ​​продажу более выгодной для заинтересованных сторон. RSO 1990, гл. P.4, ст. 3 (1)".

Флорида предусматривает иски о разделе в соответствии со статьей 64, которая по сути предусматривает, что любой совладелец недвижимости может добиваться раздела. ^[5] Во Флориде по сути нет никаких средств защиты от иска о разделе, за исключением случаев, когда стороны договорились не разделять недвижимость.

Имущество, разделенное в соответствии с Правилом 1560(a), присуждается сторонам в соответствии с их интересами.

Капитан, назначенный судом, должен проводить такие осмотры и проводить такие слушания, которые могут быть необходимы, давая разумное уведомление об этом. Капитан может нанимать оценщиков и, с разрешения суда, таких других экспертов, которые необходимы для того, чтобы капитан мог выполнять свои обязанности. ^[6]

Суд должен разрешить оставить доли двух или более совладельцев неразделенными между ними, если они примут такое решение, подав письменное заявление в течение срока, установленного судом или управляющим.

Стороны-ответчики, владеющие большинством в стоимости имущества, могут возражать в письменной форме против любой продажи, требуя, чтобы имущество было присуждено им по его оценке, установленной судом, и чтобы их интересы в нем оставались неразделенными. По такому запросу все имущество должно быть присуждено сторонам, возражающим против продажи, как общим арендаторам, при условии выплаты сторонам, желающим раздела и продажи, сумм их соответствующих интересов на основе оценки. Суммы, причитающиеся сторонам, должны быть взысканы в качестве залога на имущество, подлежащего уплате таким образом и в такие сроки, которые укажет суд.

В деле D'Arcy против Buckley, 71 Bucks Co. L. Rep. 167 (1997) двое людей приобрели недвижимость в качестве совместных арендаторов с правом наследования. Истец внес в пять раз больше, чем ответчик, в счет покупной цены. В иске о разделе истец добивался возмещения полной суммы своих дополнительных взносов. Суд постановил, что при отсутствии мошенничества действие акта осуществлялось для передачи половины доли каждому из двух совместных арендаторов. Решение опирается на авторитетные источники Masgai против Masgai, 460 Pa. 453, 333 A.2d 861 (1975), и DeLoatch против Murphy, 369 Pa. Super. 255, 535 A.2d 146 (1987). Истец безуспешно утверждал, что он не намеревался сделать ответчику пожизненный подарок.

Раздел в натуре приветствуется, Гражданский процессуальный кодекс Калифорнии, § 872.810, ^[7], но раздел путем продажи допускается, если раздел путем продажи максимизирует рыночную стоимость соответствующего имущества.

Во многих случаях может потребоваться двухэтапный процесс: (1) судебное разбирательство, ^[8] в ходе которого заслушиваются устные и документальные доказательства, и либо подтверждается, либо отрицается право стороны, ходатайствующей о разделе предметного имущества, и, в случае подтверждения, выносится промежуточное решение (иногда называемое «первым промежуточным решением»), и (2) особенно в случае оспариваемого раздела, слушание по доказательствам (также судебное разбирательство), обычно после того, как имущество было оценено экспертами, и в ходе которого заслушиваются дополнительные устные и документальные доказательства, имущество делится и присуждается пропорционально, где это возможно, включая денежную компенсацию, когда пропорциональный раздел нецелесообразен или невозможен (иногда называемое «вторым промежуточным решением»). Раздел обычно требует привлечения экспертов, таких как инженеры и геодезисты, и подготовки специальных отчетов (которые включают акты передачи и акты сервитута). В качестве окончательного акта суд на слушании (не судебном разбирательстве) примет специальные отчеты и постановит, что они должны быть составлены компанией, регистрирующей право собственности, которая также осуществит «регистрацию» актов передачи права собственности и сервитута (любая денежная компенсация, причитающаяся любой из сторон, также будет осуществлена ​​в рамках условного депонирования).

После того, как суд определил, что недвижимость должна быть разделена, суд уполномочен назначить Судью по разделу для целей проведения фактического раздела имущества. Промежуточное решение суда может предписать либо раздел имущества, либо его продажу (с последующим разделом выручки от продажи). В любом случае Судья по разделу назначается для приведения в исполнение промежуточного решения. Судья по разделу может быть уполномочен нанимать адвокатов, инспекторов, брокеров по недвижимости, инженеров и т. п. Продажа Судьей по разделу может быть осуществлена ​​либо путем публичных торгов, либо путем частной продажи, в зависимости от того, что более выгодно сторонам. Наиболее распространенным методом продажи недвижимости является частная продажа с помощью брокера по недвижимости для рекламы недвижимости. Продажи Судьями по разделу должны быть утверждены судом, прежде чем стать окончательными. На слушании по утверждению суд может утвердить предлагаемую продажу, отклонить предлагаемую продажу или разрешить более высокие ставки за недвижимость посредством процесса перепродажи. Судье по разделу предоставлены полномочия по оформлению документов, необходимых для заключения сделки купли-продажи, которая подтверждается судом.

Закон о единообразном разделе имущества наследников (UPHPA), завершенный Комиссией по единообразному праву в 2010 году, содержит правовую защиту для владельцев имущества наследников , предназначенную для решения проблемы продажи раздела. Закон UPHPA реструктурирует способ продажи раздела в штатах, которые принимают этот закон, и в целом включает три основные реформы в законе о разделе: ^[9]

1. Если совладелец подает в суд иск о разделе, суд должен предоставить возможность другим совладельцам выкупить долю совладельца, подавшего иск. Стоимость доли совладельца, подавшего иск о разделе, определяется путем умножения справедливой рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком, на процентную долю этого лица в имуществе.
2. Если выкупа нет, то закон предоставляет суду преимущество распорядиться о разделе в натуре и разделить имущество, а не распорядиться о продаже. Закон требует, чтобы суды принимали во внимание иные факторы, помимо экономических, такие как ценность семейного наследия, историческая ценность имущества или влияние продажи на тех, кто проживает на этом имуществе.
3. Если раздел в натуре не предписан, UPHPA требует, чтобы суд продал имущество на рыночных торгах, а не на аукционе, и определяет процедуру оценки и продажи имущества по его справедливой рыночной стоимости.

По состоянию на январь 2023 года 22 штата и Виргинские острова приняли UPHPA, включая Алабаму, Арканзас, Калифорнию, Коннектикут, Флориду, Джорджию, Гавайи, Иллинойс, Айову, Мэриленд, Миссисипи, Миссури, Монтану, Неваду, Нью-Мексико, Нью-Йорк, Южную Каролину, Техас, Юту и Вирджинию. ^[10] С 1 января 2023 года Калифорния стала первым штатом, который расширил процесс выкупа по оценке в соответствии с Законом о единообразном разделе имущества наследников на действия по разделу, не являющиеся наследниками. ^[11] Принятие закона во всех 50 штатах может смягчить влияние продаж раздела на владельцев имущества наследников.