Гибкая система землевладения (Намибия)

Эта статья не содержит достаточного контекста для тех, кто не знаком с предметом . Пожалуйста, помогите улучшить статью, предоставив больше контекста для читателя . ( Апрель 2023 г. ) ( Узнайте, как и когда удалить это сообщение )

Гибкая система землевладения ( FLTS ) — это инновационная концепция, призванная обеспечить доступную гарантию права собственности жителям неформальных поселений в Намибии .

Основная идея гибкой системы землевладения заключается в создании взаимозаменяемой системы регистрации права собственности, параллельной и дополняющей текущую формальную систему свободного владения . Концепция исходит из потребности правительства в создании обновляемых альтернативных вариантов землевладения для неформальных поселений, которые дополняют текущую формальную систему свободного владения.

Система была официально введена в действие Законом о гибком землевладении 2012 года (Закон № 4 от 2012 года) ^[1] , и ее реализация возложена на Министерство земельной реформы Намибии ^{[2] .}

Городская политика как немецкой , так и южноафриканской колониальной администрации заключалась в создании городских центров как эксклюзивных жилых, рекреационных и деловых зон для белых. На протяжении всей колониальной эпохи как государственные, так и частные инвестиции были сосредоточены в этих городских центрах. Черному населению разрешалось переезжать в основном в качестве контрактных рабочих, которые жили в отдельных районах ( тауншипах ) с жильем и другими социальными услугами, уступающими «белым районам». Постоянная черная урбанизация не поощрялась, в то время как ряд законов, таких как законы о пропусках и запрет на владение городской землей, контролировали большинство аспектов жизни чернокожих жителей. Чернокожие люди (в основном мужчины) набирались в основном из коммунальных районов на севере для работы в качестве контрактных рабочих на фабриках и в сфере услуг в коммерческих районах к югу от красной линии . Политика апартеида в Юго-Западной Африке при правлении Южной Африки не позволяла черным городским мигрантам привозить свои семьи для проживания с ними в города в коммерческих районах. Большинство мужчин, набранных из коммунальных районов, жили в одноквартирных домах в коммерческих районах. Развитие неформальных поселений также строго регулировалось политикой апартеида.

После обретения независимости политика апартеида была отменена, а новая Конституция ввела право всех намибийцев проживать и селиться в любой части страны. Это спровоцировало резкий рост неформального поселения в Виндхуке и других городских районах.

Городские районы в Намибии объявляются городом/муниципалитетом, поселком, деревней или поселением, находящимся под юрисдикцией соответствующего местного органа власти. По состоянию на 2015 год в Намибии было 13 муниципалитетов, 26 городов , 19 деревень и более 60 поселений . Из-за небольшой численности населения (около двух миллионов человек живут на 825 000 км2) в Намибии не развиты крупные городские центры. Однако, рассчитанные на основе оценок населения Всемирного банка и городских коэффициентов из «Перспектив урбанизации мира» Организации Объединенных Наций, нынешнее городское население Намибии составляет около 46% с темпами прироста городского населения 4,6% в год (темпы прироста сельского населения: 0,6%). ^[3] Основным фактором, способствующим урбанизации в стране, является миграция из сельской местности в города, в основном молодых людей в поисках лучших социальных и экономических возможностей.

Быстрые процессы урбанизации и социально-экономические изменения происходят, в частности, вдоль основных маршрутов и в северных общинных районах, где проживает большинство населения Намибии. Четыре северо-центральных региона ( Омусати , Ошана , Охангвена и Ошикото ) занимают около 10% поверхности страны, но в них проживает 40% населения . Расширяющаяся дорожная сеть, которая имеет корни в исторических торговых и миграционных путях, открывает новые районы для поселений.

Расширение городов в этих районах вызывает особые проблемы. Неформальные поселения вокруг городских центров и традиционные модели поселений в сочетании с ежегодными наводнениями во время сезона дождей в сети Ошана (мелкие водотоки и пруды, которые протекают через плоскую аллювиальную пойму регионов) создают уникальные проблемы для расширения городов, а также для предоставления общественных услуг в городских районах. Это еще больше усугубляется конфликтом между городским и сельским развитием, возникающим из-за традиционного управления поселениями рядом с городскими центрами.

Быстрый рост развития неформальных поселений вокруг городских территорий привел в основном к незапланированной застройке с минимальным количеством общественных услуг. Незастроенные земли в пределах территории местного органа власти принадлежат местному органу власти. Местные органы власти осваивают землю на основе возмещения затрат. Из-за высоких затрат на застройку местные органы власти не могут разрабатывать достаточное количество и доступные участки для групп с низким доходом, которые обращаются к неформальному поселению в качестве альтернативы. В 2009 году было подсчитано количество неформальных поселений, которое составило 232 (с предполагаемым населением 595 000 жителей), в 2016 году их было оценено почти в 280. ^[4] Таким образом, городское расширение, где предполагается строгое зонирование городов, должно касаться существующих поселений, которые управляются в соответствии с обычной системой землевладения. Затронутые домохозяйства либо получают компенсацию, либо интегрируются в городские центры.

Совместный проект Министерства земель, переселений и реабилитации (сейчас: Министерство земельной реформы) и датской организации Ibis, Lands Project, был направлен на решение городских проблем путем поиска инновационных решений для предоставления доступного доступа к безопасности владения для неформальных городских поселенцев вскоре после обретения независимости. Результатом проекта стала Гибкая система землевладения (FLTS), изложенная в комплексном отчете о FLTS в 1997 году. ^{[5] [6]} Она была разработана в тесном сотрудничестве с заинтересованными сторонами и включала три пилотных исследования и три пилотных проекта. С 1997 года было внесено несколько поправок, но основы концепции сохранились и были переведены в законопроект о гибком владении землей (2004), который был принят в 2012 году.

Основная идея концепции FLTS заключается в создании гибкой, взаимозаменяемой системы, параллельной и дополняющей текущую формальную систему свободного владения. Эти атрибуты можно объяснить следующим образом:

• гибким — в том смысле, что выбор подходящего типа владения для формализации неформального поселения остается на усмотрение местных властей.
• взаимозаменяемы — в том смысле, что различные типы владения, учтенные в параллельных реестрах, могут быть модернизированы, и
• параллельно - параллельно существующей системе регистрации права собственности в том смысле, что параллельные учреждения будут отвечать за регистрацию различных типов права собственности.

В систему будут введены два новых типа владения, которые дополняют существующее свободное владение, а именно начальный титул и титул на землю. Оба титула являются индивидуальными типами владения, но основаны на группе, в том смысле, что внешняя граница блока, предназначенного для права собственности в соответствии с FLTS (блок erf ), профессионально обследуется и регистрируется в системе свободного владения в Реестре актов, в то время как индивидуальные права владения впоследствии регистрируются в недавно созданных Офисах по правам на землю. Право собственности на блок может принадлежать местному органу власти, частному владельцу или общественной организации (CBO) .

Blockerf (мн. ч. blockerven) определяется как участок земли, на котором установлена ​​схема начального титула или схема титула на землю. Термин происходит от erf (мн. ч. erven), юридического выражения ( африкаанс ), определенного в Законе о реестрах актов Намибии ^[7] для описания «участка земли, зарегистрированного в реестре актов как erf, lot, plot или stand».

Прежде чем окончательно рассмотреть создание схемы начального титула или схемы титула на землю, соответствующая земля должна быть разделена или объединена посредством кадастровой съемки таким образом, чтобы соответствующая гибкая схема землевладения была расположена на одной части земли (blockerf), зарегистрированной как таковая в реестре актов, и любая ипотека , узуфрукт , фидеикомисс или аналогичное право на этот участок земли должны быть отменены. Любая съемка blockerven должна проводиться профессиональными геодезистами.

Управление по правам на землю (LRO) регистрирует начальные и земельные титулы в отдельных регистрах. Может быть только одно национальное Управление по правам на землю или может быть несколько региональных Управлений по правам на землю. Управление по правам на землю создается министром земельной реформы, а обслуживаемая территория должна быть объявлена ​​в уведомлении в правительственной газете, как и любые изменения в Управлениях по правам на землю.

Каждое Управление по правам на землю управляется Регистратором прав на землю, назначаемым Министром земельной реформы. Регистратору могут помогать регистраторы и землемеры, которые также назначаются Министром земельной реформы. Все эти лица являются служащими государственной службы. Они должны гарантировать, что вся необходимая информация занесена в начальные и земельные регистры. Они также помогают создавать новые схемы и проверять существующие, чтобы убедиться, что записанная информация верна. Они также помогают, если люди хотят передать свои права собственности кому-то другому. Управление по правам на землю может взимать плату за свои услуги. Эта плата должна быть установлена ​​Министром земельной реформы в постановлениях, опубликованных в Правительственной газете.

Согласно разделу 6 Закона о гибком владении землей, Регистратор актов, который отвечает за национальную систему регистрации актов, является надзорным органом Офисов по правам на землю. Регистратор актов имеет право издавать директивы и проводить проверки или инициировать такие проверки, которые сочтет необходимыми. Регистратор актов также должен создать регистры начального титула и титула на землю.

Право начального титула является более простым уровнем обеспечения права владения. Оно предоставляет владельцу право занимать неопределенный участок в пределах blockerf на постоянной основе и возводить на этом месте жилище . С согласия сообщества участки могут быть определены соответствующим органом неофициально без надлежащего обследования. Таким образом, право начального титула не может быть заложено и не может быть предметом права прохода или сервитутов.

Владелец права начального титула имеет право передавать, завещать или сдавать право в аренду . Однако эти права могут быть ограничены уставом группы или условиями, налагаемыми местными органами власти. За исключением лиц, состоящих в браке и имеющих общее имущество , право начального титула не может принадлежать более чем одному лицу совместно, и ни одно юридическое лицо не может владеть каким-либо правом начального титула. Лицами, имеющими право быть зарегистрированными в качестве первоначальных владельцев прав в схеме начального титула, являются главы домохозяйств. Ни одно лицо не может владеть более чем одним правом начального титула, и ни одно лицо не может приобрести право начального титула, если он или она является владельцем любого недвижимого имущества или права собственности на землю в Намибии. Ограничений на владение недвижимостью для иностранцев не существует.

Право на владение землей предоставляет владельцу право занимать определенный и разграниченный участок (участок) в пределах blockerf на постоянной основе. Владелец права на владение землей имеет все права на соответствующий участок, которые владелец имеет в отношении своего erf в соответствии с общим правом , и может совершать все юридические действия в отношении соответствующего участка, которые владелец может совершать в отношении своего erf в соответствии с общим правом Намибии (фригольд). Владелец также имеет неделимую долю в общей собственности, которая представляет собой те части соответствующего blockerf, которые не являются частью какого-либо участка.

Правообладатели права собственности на землю имеют право передавать, завещать или сдавать в аренду право. Однако эти права могут быть ограничены уставом группы или условиями, налагаемыми местными органами власти. Право собственности на землю может также использоваться в качестве обеспечения ипотеки или любой другой формы обеспечения долга . Оно также может быть предметом права прохода или сервитутов, связанных с предоставлением общественных услуг.

Участки будут обследованы и разграничены на местности землемером Управления по земельным правам, который должен составить план земельного участка, который будет подан в качестве записи в соответствующее Управление по земельным правам.

В отличие от права на начальный титул, ограничений по сроку владения нет.

Прежде чем выдавать титулы, необходимо определить желательность и пригодность неформального поселения. Поэтому местные власти должны провести технико-экономическое обоснование территории, предназначенной для формализации в рамках гибкой системы землевладения. Профессиональный геодезист должен провести съемку внешних границ блока и отделить его от окрестностей для регистрации в качестве индивидуального титула на право собственности.

Для схем начального титула не требуется внутреннего подразделения. В случае схемы титула на землю необходимо установить план расположения, а разметка, включая разграничение, должна быть выполнена измерителем земли.

После этих предварительных шагов по установлению начального титула или схемы титула на землю, и если соответствующий орган убедился, что установление схемы титула желательно, и одобрил ее, гибкая схема землевладения считается установленной после того, как Регистратор актов вынесет одобрение на титул на блокирующий объект. Затем отдельные титулы будут зарегистрированы в Управлении по правам на землю.

Каждая схема начального титула или титула на землю должна иметь ассоциацию, состоящую только из владельцев прав на титул в схеме. Для того чтобы эти ассоциации функционировали правильно, членство является обязательным.

Согласно Закону о гибком землевладении, функции ассоциаций следующие:

• представлять интересы владельцев прав в соответствующей схеме в переговорах с соответствующим органом власти;
• управлять общим имуществом соответствующей схемы (только схемы с правом собственности на землю);
• для посредничества в спорах между участниками соответствующей схемы (только для схем начального титула).

Каждая ассоциация будет руководствоваться уставом и управляться комитетом.

Право начального титула может быть повышено до права на владение землей. Повышение права начального титула возможно только в том случае, если не менее 75% владельцев прав в схеме начального титула дали согласие на повышение. Планировка должна быть завершена и одобрена для определения и распределения отдельных участков в рамках права на владение землей.

Начальные схемы титула и схемы титула на землю могут быть модернизированы до титула фригольд, если не менее 75% владельцев прав в схеме дали согласие. В случае модернизации до фригольда владельцы титула должны будут заплатить за раздел своего участка и последующую регистрацию в Реестре актов.

В 2016 году Министерство земельной реформы приняло решение о запуске пилотной версии новой системы регистрации прав на землю в различных пилотных районах, а именно в Гобабисе , Ошакати , Оутапи и Виндхуке .

• Неформальное поселение
• Земельная реформа
• Регистрация земли
• Трущобный городок
• Трущобы
• Название (собственность)
• Урбанизация

Найдите слово «землевладелец» в Викисловаре, бесплатном словаре.

На Викискладе есть медиафайлы по теме «Гибкое землевладение» .

• Кристенсен, С., Вольфганг, В. и Хойгаард, П. Инновационная землеустроительная съемка и регистрация земель в Намибии, рабочий документ 93 отдела планирования развития, Университетский колледж Лондона. Архивировано 20 декабря 2016 г. в Wayback Machine , 1999 г.
• Кристенсен, С. Гибкая система землевладения – Намибийское решение, включающее неформальных поселенцев в реестр, Совещание группы экспертов по вопросам надежного землевладения: «новые правовые рамки и инструменты», ООН-Гигири в Найроби, Кения, 10-12 ноября 2004 г., 2004 г.
• Кристенсен, С. Гибкое землевладение в Намибии. GIM International, 2005
• Центр юридической помощи (Проект «Земля, окружающая среда и развитие») Место, которое мы хотим назвать своим. Исследование политики землевладения и обеспечения жилищных прав в Намибии, Виндхук, 2005 г.
• Закон о гибком землевладении 2012 г. (Закон № 4 от 2012 г.), Правительственный вестник Республики Намибия. Виндхук, 2012 г.
• Маттеи, Э., Мандимика, П.: Гибкая система землевладения в Намибии: интеграция прав на городскую землю в национальную программу земельной реформы, Ежегодная конференция Всемирного банка по земле и бедности, Вашингтон, 2015 г.
• Миддлтон, Дж., фон Карловиц, Л., Беккер, Х.-Г.: Управление земельными ресурсами как жизненно важная основа для реализации земельной реформы в Намибии, zfv – Zeitschrift für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement, 2016
• Министерство земельной реформы: Руководство по Закону о гибком землевладении в Намибии, 2012 г. (Закон № 4 от 2012 г.), Виндхук, 2016 г.