Cressingham Gardens — это муниципальное садовое поместье [1] в Ламбете . Оно расположено на южной окраине парка Броквелл . Оно состоит из 306 жилых домов, среди которых есть дома с четырьмя, тремя и двумя спальнями, а также квартиры с одной спальней. Оно было спроектировано в конце 1960-х годов архитектором городского совета Ламбета Эдвардом Холламби и вторым архитектором Роджером Вестманом и построено в начале 1970-х годов. [2] В 2012 году городской совет Ламбета предложил снести поместье, чтобы заменить дома с террасами многоквартирными домами. Большинство квартир затем будут проданы частному сектору. Жители, те в Ламбете, кто хочет предотвратить джентрификацию района , и те, кто хочет сохранить то, что они считают важным архитектурным наследием, проводят кампанию, чтобы предотвратить его снос.
Его дизайн был вдохновлен социальными реформаторами, которые выступали за и показывали преимущества предоставления домов с садами для тех, кто может позволить себе только аренду. Это была реакция на неспособность муниципальных жилых комплексов многоэтажных многоквартирных домов обеспечить хорошее семейное жилье. Инновационный дизайн Уэстмана и Холламби показал, как можно использовать малоэтажные жилые дома, чтобы достичь той же плотности застройки, что и в многоэтажных многоквартирных домах; и как пешеходная зона в комплексе позволила гораздо лучше использовать пространство между домами, поскольку это пространство можно было использовать для садов, а не для парковок и подъездных путей.
История
Совет Ламбета 1969 года контролировался Консервативной партией . Консерваторы в то время считали, что совет должен предоставлять жилье всем тем, кто не мог позволить себе купить дом. Во внутреннем Лондоне в 1950-х и 1960-х годах поместья с многоэтажными жилыми домами стали доминирующей архитектурной моделью для муниципального жилья. Основополагающее исследование « Семья и родство в Восточном Лондоне» показало, что такие квартиры не оказались столь же удовлетворительным семейным домом, как дом с садом. К 1970-м годам многие советы вернулись к строительству домов, а не многоэтажных жилых домов, и Совет Ламбета был лидером в этой тенденции.
Как городской архитектор, Тед Холламби проектировал различные типы муниципальных жилых домов, многоквартирных домов, доходных домов, домов. Он «страстно верил, что муниципальное жилье должно быть таким же хорошим, если не лучше, чем частное жилье». [3] Его проект для Cressingham Gardens был основан на неспособности многоэтажных многоквартирных домов обеспечить хорошие семейные дома. [4] Он также осознавал важность садов в повышении качества жизни жителей жилища. Его проект для Cressingham Gardens обеспечил «каждому дому свой всплеск зелени и цвета». [5] Признавая важность садов, он следовал английской традиции города -сада и пригородов-садов .
В 1969 году Тед Холламби представил проект своей команды для Крессингемских садов в Жилищный комитет. Заместителем председателя жилищного комитета был сэр Джон Мейджор . Комитет признал исключительную важность инновационного проекта и запротоколировал «поздравления архитекторам Крессингема с их «смелым и изобретательным планом». [6]
Первоначальный контракт на строительство комплекса был на сумму 1,58 млн фунтов стерлингов, или приблизительно 5500 фунтов стерлингов за жилье. [5] Если использовать индекс розничных цен для перевода в цены 2015 года, то затраты составят: 24 млн фунтов стерлингов на строительство, при стоимости одного жилья 80 000 фунтов стерлингов. [7]
Строительство Cressingham Gardens было прервано общенациональной забастовкой строителей, и подрядчики расторгли контракт. В 1970 году совет Ламбета перешел под контроль лейбористов. Чтобы завершить поместье, новый жилищный комитет по совету Кена Ливингстона , который был заместителем председателя, разрешил использовать прямой труд . Строительство трехсот жилищ заняло семь лет. [5]
Инновации в городском дизайне
Поселок построен с очень высокой плотностью застройки, более 250 человек на гектар (100 человек на акр). [5] Чтобы обеспечить такую плотность застройки в поместье с малоэтажными домами, а не в поместье с многоэтажными многоквартирными домами, Роджеру Вестману пришлось создать ряд инноваций в области городского дизайна.
Подземная парковка на окраине поместья
Парковка для Cressingham Gardens находится на краю поместья рядом с главной дорогой. Это означает, что автомобили не въезжают на территорию поместья. Парковка находится под многоквартирным домом, следовательно, никакая жилая территория не предназначена для использования автомобилями. В то время стандартной практикой городского проектирования было размещение гаражей в центре поместья. Это делает неэффективным использование жилой территории, поскольку дороги и тротуары необходимы по всему поместью.
Входные двери выходят на пешеходную зону.
В Cressingham Gardens входные двери домов выходят на пешеходные аллеи и тропы. Это позволяет эффективно использовать жилую территорию, поскольку тропы могут быть намного уже, чем дороги с тротуарами. Опыт показал, что есть существенные социальные выгоды от того, что входные двери выходят на пешеходную зону. Самым важным из них является то, что пешеходное пространство обеспечивает безопасную игровую площадку для маленьких детей. [8]
Маленькие палисадники
Арендатор обслуживает фасадРоджер Вестман спроектировал небольшую парадную зону домовладений в поместье, в некоторых случаях не более чем цветочный горшок на перилах. Житель дома контролирует этот садовый фасад; и хотя участок крошечный, многие из жильцов смогли создать великолепные садовые композиции.
В муниципальном жилом комплексе многоэтажных многоквартирных домов уход за фасадом обычно осуществляет управляющая компания, назначаемая советом, а не жильцами, а там, где есть сады, доступ к ним осуществляется только по ключу, а это значит, что они используются нечасто.
Очень маленький фасад сада позволяет эффективно использовать жилую землю, поскольку расстояние между рядами террасных домов может быть сокращено до нескольких метров. Это могло бы привести к появлению мрачных узких переулков, но Тед Холламби избежал этого, заказав для террасных домов крыши в стиле фабрики с низкими скатами.
Небольшие сады за домом
Уэстман также позаботился о том, чтобы у каждого дома в поместье был (очень) маленький задний двор. Опять же, это позволяет эффективно использовать жилую землю. Это выгодно, так как побуждает жителя дома эффективно использовать пространство сада. В длинных узких задних дворах, обычных для лондонских поместий, земля сзади часто не используется или используется как свалка. В высоких широтах задние дворы могут способствовать здоровому развитию детей дошкольного возраста. Дети могут страдать от недостатка времени на улице, поскольку солнечный свет необходим для выработки витамина D. Недостаток витамина D приводит к плохому развитию костей и рахиту . Жилищный кризис в Лондоне привел к тому, что все больше семей живут в квартирах, не имеющих доступа к игровым площадкам для детей на открытом воздухе. Поэтому неудивительно, что рахит вернулся. [9]
Недостатки дизайна
Совет Ламбета в качестве оправдания запланированного сноса приводит недостатки проекта и расходы на приведение поместья в соответствие с современными стандартами. [10]
Назначенные советом инженеры-консультанты-строители выявили следующие проблемы: [11]
Плохая теплоизоляция
Конец 1960-х годов был веком дешевой энергии, поэтому жилища в поместье не были спроектированы с учетом энергоэффективности. Некоторые успехи были достигнуты благодаря программам по всему поместью по установке изоляции полых стен и окон с двойным остеклением. Особая проблема связана с крышами. Для того чтобы обеспечить свет на четырехметровых дорожках между рядами террас, линии крыши низкие, а чердаков нет. Это делает модернизацию установки крыши более дорогостоящей, чем та же работа на стандартном доме. [11]
Схема водостоков, требующая особого ухода
Чтобы упростить дренаж дорожек и аллей, Тед Холламби не использовал стандартную конструкцию внешнего водостока для крыш с несколькими водосточным трубами вдоль террасы. Вместо этого он спроектировал водостоки, которые были неотъемлемой частью крыши, ведущей к одной водосточной трубе в конце террасы. [11] Это упростило дренаж земли дорожек и аллей. Предположительно, затраты на обслуживание для этой схемы выше, чем для традиционных методов водостока, но это не было доказано, и встроенный водосток, используемый в Европе и США за последние полвека, не несет надбавки за обслуживание сверх обычного водостока. Тед Холламби не предвидел отмены налога на имущество и сокращения налоговой базы совета, а также продажи муниципальных домов и сокращения арендного дохода совета. Последующее сокращение бюджетов совета на обслуживание означало, что требование часто чистить водостоки не было выполнено. [5] В ряде случаев желоба засорялись и переполнялись, что приводило к повреждению части кирпичной кладки.
Недостаточный дренаж земли
Вода из желобов переливается на аллеи и тропинки поместья. Дренажные трубы для них не были рассчитаны на неожиданный поток. Это привело к проникновению воды и некоторым структурным повреждениям некоторых зданий поместья. [11]
Удачные особенности дизайна
Хотя поместье не всегда поддерживалось в надлежащем состоянии, оно обеспечивало высокое качество жизни для его жителей. Тед Холламби хотел убедиться, что проект поместья привел к развитию сообщества, и в этом он преуспел. «В подавляющем большинстве жители говорят о своих дружелюбных соседях и сильном чувстве общности поместья — они заботятся друг о друге, следят за детьми друг друга». [5]
Социальный состав жителей Cressingham Gardens такой же, как и в поместьях -отстойниках Ламбета. Вероятной причиной общественного духа является то, что пешеходные аллеи поместья предоставляют пространство для дружеского, соседского социального взаимодействия. Именно эти социальные взаимодействия привели к созданию взаимоподдерживающего сообщества среди этнически и социально разнообразных жителей поместья.
Хорошим показателем взаимного сотрудничества между людьми, находящимися в поместье, является видеоролик на YouTube, который они сняли в рамках своей кампании по спасению своего поместья, своих домов и своей общины. [12]
Инновационный городской дизайн позволил добиться улучшений по сравнению с многоэтажными жилыми домами в трех областях.
Снижение преступности
Тед Холламби настаивал на том, чтобы окна кухни выходили на дорожки и проспекты поместья, а входные двери были обращены друг к другу через проспекты. [5] Это гораздо более эффективная мера борьбы с преступностью, чем камеры видеонаблюдения, и она предвосхитила ныне повсеместную стратегию городских архитекторов и планировщиков «Безопаснее по дизайну». В многоэтажном жилом доме неконтролируемые коридоры, проходы и лестничные клетки могут создавать зону с высоким уровнем преступности. Это было проиллюстрировано уровнем преступности в поместье Broadwater Farm . Однако регенерация, которая устранила неконтролируемые лестничные клетки и проходы, превратила поместье в зону с низким уровнем преступности .
Уменьшение трафика
Размещение Тедом Холламби подземной парковки рядом с дорогой, а не в самом поместье, обеспечивает общественное благо в виде снижения трафика. Поскольку владельцам автомобилей всегда приходится идти пешком, по крайней мере до парковки, они всегда будут рассматривать возможность завершить поездку пешком, на велосипеде или общественном транспорте. Когда машина находится за пределами входной двери, возникает естественная тенденция выбирать автомобиль в качестве первого выбора для любой поездки, и это создает трафик.
Благоприятное соседское сообщество
Пешеходная инфраструктура способствовала социальным контактам между соседями, что позволило развиться взаимоподдерживающему сообществу. Это также общественное благо, поскольку соседи могут помогать друг другу, снижая спрос на услуги по уходу за детьми, здравоохранение и социальные услуги.
Планы реконструкции
Совет Ламбета заявил, что устранение структурных дефектов в поместье обойдется в 9,4 млн фунтов стерлингов (30 000 фунтов стерлингов на одно жилище). [13] Они также заявляют, что 30 000 фунтов стерлингов на одно жилище, необходимые для проведения необходимого ремонта, в три раза превышают сумму, которую они могут себе позволить. [14]
Вместо этого они предлагают перестроить участок в партнерстве с застройщиком. Застройщик оплатит участок, согласившись построить квартиры для социального жилья. Создание необходимого свободного участка под застройку повлечет за собой снос всех жилых домов, расчистку садов бульдозерами и вырубку деревьев на участке. На расчищенном участке будут построены многоэтажные жилые дома. Будет больше жилых домов, 464 квартиры заменят 306 домов и квартир; но новая застройка будет в основном одно- и двухкомнатными квартирами, не будет четырехкомнатных домов с садами. Следовательно, плотность застройки с точки зрения спален на гектар будет примерно одинаковой. Меньшая часть нового жилья будет сдаваться в аренду, стремление составляет 40%, большая часть будет продаваться частным покупателям. Что делает застройщику выгодным снести 306 муниципальных домов и построить 190 новых квартир вместо них, так это то, что он может продать 274 квартиры.
Участок имеет выгодное местоположение. Он имеет прямой доступ к парку Броквелл и хорошее транспортное сообщение с аэропортом Гатвик и вокзалом Сент-Панкрас . В таком месте застройщик мог бы планировать продажу двухкомнатной квартиры за половину или три четверти миллиона фунтов. В аналогичной схеме в Heygate Estate , Elephant and Castle однокомнатная квартира продается за 569 000 фунтов стерлингов, а двухкомнатная — за 801 000 фунтов стерлингов. [15]
Закрытый комплекс
Для того чтобы реализовать максимальную ценность участка, предлагаемая застройка будет представлять собой закрытое сообщество. В настоящее время существует типовой проект для таких застроек. Квартиры для частной продажи находятся в башне на крыше автостоянки. Въезд на автостоянку осуществляется через зарешеченные ворота, которыми удаленно управляет охранная компания. Это был стандартный проект, представленный на выставке недвижимости MIPIM. [16] Блок для социального жилья имеет отдельный вход, что, как правило, препятствует социальному взаимодействию между частными владельцами и арендаторами социального жилья. [17]
Споры о реконструкции
Совет Ламбета утверждает, что план сноса муниципальных домов заключается в том, чтобы дать возможность построить больше муниципального жилья. Они говорят, что «Лондон столкнулся с самым большим жилищным кризисом со времен Второй мировой войны» [18] , они также говорят, что платят за проживание 1800 семей во временном жилье, у них на балансе 1300 семей, живущих в условиях крайней перенаселенности, и 20 000 семей в списке ожидания. Совет Ламбета заявляет, что бездействие недопустимо, и что в качестве вклада в решение жилищного кризиса они обязуются предоставить тысячу новых жилищ по арендной плате, установленной советом, в течение следующих четырех лет. Совет говорит, что они могли бы достичь этой цели посредством процесса регенерации поместья. [18] Однако несколько объектов недвижимости в поместье были заброшены более двадцати лет.
В муниципальных домах в Брикстоне, Ламбет-Уок и Стоквелле проживает много людей, которые не доверяют совету. Они опасаются, что совет занимается политикой джентрификации , а настоящая цель реконструкции — повысить стоимость недвижимости в округе в пользу владельцев, проживающих в Херн-Хилле, Уэст-Далвиче и Стрэтхэме. [19]
Те, кто арендует жилье у совета, опасаются, что арендаторы, потерявшие свое жилье в результате проектов реконструкции, будут переселены из района, а строительство нового жилья, которое позволит им вернуться, будет отложено на неопределенный срок.
Семьи в Крессингем Гарденс опасаются, что когда их выселят из дома с садом, в качестве альтернативного жилья им предложат квартиру в многоквартирном доме в неблагоустроенном районе , что не исключается документом совета «Арендаторы — основные гарантии». [20]
Подавляющее большинство жителей поселка опасаются, что потеряют дружелюбных и отзывчивых соседей и преимущества жизни в обществе, где все поддерживают друг друга.
Утверждены планы реконструкции
23 ноября 2021 года подкомитет по планированию совета Ламбета одобрил планы сноса частей поместья и строительства двадцати новых домов в Крессингем-Гарденс. [21]
Судебный надзор
17 июля 2015 года Верховный суд постановил, что ходатайство Евы Бокросовой о судебном пересмотре решения совета Ламбета о рассмотрении только вариантов сноса Крессингемских садов.
Суду сообщили, что изначально городской совет Ламбета рассматривал пять вариантов:
Вариант 1 — Реконструкция поместья и приведение всех домов муниципальных арендаторов в соответствие со стандартами достойного жилья, включая шесть пустующих квартир, которые пустовали более 16 лет;
Вариант 2 и 3 — Реконструкция, как в варианте 1, плюс заполнение для создания новых домов.
Вариант 4 - Частичный снос поместья с продажей оставшейся части в новых домах по максимальной рыночной цене.
Вариант 5 - Полный снос и перестройка поместья
В Высоком суде судья Холман дал разрешение г-же Бокросовой оспорить решение совета Ламбета о «резком прекращении» консультаций по вариантам 1–3, которые были решительно поддержаны жителями. [22]
24 ноября судья Элизабет Лэнг постановила, что решение об исключении вариантов 1, 2 и 3 из консультаций было незаконным. [23]
Аргументы в пользу статуса включенного в список
Cressingham Gardens представлен в Open House London. [24] Это объявлено величайшим архитектурным фестивалем Лондона, на котором великолепная архитектура всех периодов демонстрируется бесплатно. [25] На экскурсии по поместью были те, кто интересовался великой архитектурой. Им сказали, что была подана заявка на предоставление Cressingham Gardens статуса охраняемого объекта, и заявка не была удовлетворена. [26] Участники экскурсии были поражены, так как они увидели здания, которым был предоставлен статус охраняемого объекта, которые были гораздо менее достойны, чем Cressingham Gardens. Они считали, что можно и нужно привести веские доводы в пользу предоставления Cressingham Gardens статуса охраняемого объекта, и получить поддержку заявки от влиятельных лиц. Статус охраняемого объекта предоставляется по двум статьям: исторический интерес и важная архитектурная модель. Дело в том, что Cressingham Gardens заслуживает включения в обе категории. [8]
Архитектурная модель
Сочетание городских дизайнерских инноваций Роджера Вестмана в Cressingham Gardens создало архитектурную модель, Council Garden Estate , пешеходное поместье домов с садами, в котором все объекты сдаются в аренду по ценам совета. Будучи пионером зеленой архитектуры, Вестман желал иметь больше зеленых насаждений в лондонских проектах социального жилья, в основном из бетона. [2] С тех пор это стало важной моделью для жилья в центре города, поскольку модель допускает очень высокую плотность застройки и, как было показано, обеспечивает высокое качество жизни для жителей.
В мае 2021 года Общество двадцатого века включило это место в список 10 самых уязвимых зданий. [27]
Ссылки
^ "Cressingham Gardens - Open House London Fact Sheet". www.open-city.org.uk/ . Открытый город. Архивировано из оригинала 17 ноября 2015 г.
^ ab "Cressingham Gardens". architectuul.com . Получено 24 апреля 2020 г. .
^ Ливингстон, Кен (3 ноября 2011). You Can't Say That: Memoirs (2011) . Faber and Faber. ISBN978-0571280384.
^ Холламби, Эдвард (март 1974). «Социальное искусство». Журнал RIBA .
^ abcdefg "Cressingham Gardens, Lambeth: 'теплый и неформальный... один из самых приятных небольших проектов в Англии". Municipal Dreams . 16 сентября 2014 г.
^ "Протоколы заседания жилищного комитета городского совета Ламбета" (документ). Лондонский городской совет Ламбет (LBL). 20 января 1969 г.//22/6
^ «Историческая инфляция в Великобритании и конвертация цен». salaira.com .
^ ab Mulholland, John C. "The Case for Saving Cressingham Gardens" . Получено 8 ноября 2015 г. .
^ «Врачей общей практики учат выявлять рахит у детей Лондона, поскольку число случаев заболевания резко возросло». Evening Standard . 13 января 2014 г.
^ "Почему мы восстанавливаем сады Крессингема". Совет Ламбета. Архивировано из оригинала 4 октября 2015 г. Получено 7 ноября 2015 г.
^ abcd Cressingham Gardens Estate SW2, Structural Report . Tall Consulting Structural Engineers. Ноябрь 2013 г.
^ "Сады Крессингема". YouTube .
^ "Cressinghan Garderns redevelopment guide". Совет Ламбета. Архивировано из оригинала 4 октября 2015 года . Получено 6 ноября 2015 года .
^ «Руководство по реконструкции Cressingham Gardens: какие варианты рассматривались для регенерации?». Совет Ламбета. Архивировано из оригинала 4 октября 2015 г. Получено 6 ноября 2015 г.
^ «Раскрыто: как застройщики используют несовершенную систему планирования, чтобы минимизировать доступное жилье». Guardian . 25 июня 2015 г.
^ «Застройщики на ярмарке недвижимости в Лондоне строят планы, как снести наши дома». Guardian . 21 октября 2015 г.
^ «Плохие двери: сегрегация жителей квартир в центре Лондона». Guardian . 25 июля 2014 г.
^ ab "Estate regeneration in Lambeth - guide". Совет Ламбета. Архивировано из оригинала 4 октября 2015 г.
^ «Время доверия в поместье Крессингем Гарденс в Ламбете». Guardian . 8 марта 2015 г.
^ "Tenants key guarantees" (PDF) . Совет Ламбета . Получено 8 ноября 2015 г. .
^ Сингбей, Алан (23 ноября 2021 г.). «Совет одобряет снос для строительства 20 новых домов в Крессингем Гарденс» . Получено 20 декабря 2021 г.
^ "Высокий суд предоставил разрешение на судебный иск жителю Лондона по поводу планов реконструкции". 17 июля 2015 г. Получено 7 ноября 2015 г.
^ "Арендатор Cressingham Gardens выигрывает судебную тяжбу". BrixtonBuzz.com . BrixtonBuzz. 24 ноября 2015 г.
^ "Cressingham Gardens. Open House Listing Page". Архивировано из оригинала 8 декабря 2015 года . Получено 7 ноября 2015 года .
^ "Open House London". Open-City. Архивировано из оригинала 23 октября 2015 года . Получено 7 ноября 2015 года .
^ "Cressingham Gardens List Entry Summary". historicEngland.org.uk . Историческая Англия. Архивировано из оригинала 8 декабря 2015 года . Получено 28 ноября 2015 года .
^ "Список 10 самых уязвимых зданий общества C20 2021". Общество двадцатого века . Получено 4 мая 2021 г.
Внешние ссылки
BRIXTONBUZZ Архив сада Крессингем
Совет Ламбета: Регенерация поместья в Ламбете - руководство
