Сьюитум против Агентства регионального планирования Тахо

Сьюитум против Агентства регионального планирования Тахо
Верховный суд Соединенных Штатов
Спор 26 февраля 1997 г. Решение 27 мая 1997 г.
Полное название дела	Сьюитум против Агентства регионального планирования Тахо
Номер дела	96-243
Цитаты	520 США 725 ( подробнее )
Аргумент	Устный довод
Объявление мнения	Объявление мнения
История болезни
Прежний	80 F.3d 359 ( 9th Cir. 1996)
Последующий	123 F.3d 1322 (9th Cir. 1997)
Вопросы представлены
1. Является ли предоставление TDR в качестве компенсации за регулирующее изъятие «окончательным решением агентства» TRPA, что позволяет выносить судебное решение? 2. Должен ли владелец недвижимости продать передаваемые права на застройку (TDR) и подать заявку на одобрение продажи агентством, чтобы созреть иск о изъятии в соответствии с требованием округа Уильямсон об окончательном решении: a) когда регулирующий орган уже окончательно определил, что никакое жизнеспособное использование ее участка земли не будет разрешено; b) когда передача TDR не позволит ей каким-либо образом использовать свой участок земли; и c) когда максимальный размер TDR, доступных для передачи, уже определен и определен и может быть оценен обычными методами оценки?
Холдинг
Решение Верховного суда США относительно определения Агентства регионального планирования Тахо о праве на застройку имущества компании Suitum было признано «окончательным решением агентства». Это решение привело к тому, что иск компании Suitum был признан готовым к рассмотрению.
Членство в суде
Главный судья Уильям Ренквист Ассоциированные судьи Джон П. Стивенс  · Сандра Дэй О'Коннор Антонин Скалиа  · Энтони Кеннеди Дэвид Саутер  · Кларенс Томас Рут Бейдер Гинзбург  · Стивен Брейер
Мнения по делу
Большинство	Саутер, к которому присоединились Ренквист, Стивенс, Кеннеди, Брейер, Гинзбург, однако, О'Коннор, Скалиа и Томас присоединились, за исключением частей II-B и II-C
Согласие	Скалиа, О'Коннор, Томас
Применяемые законы
Поправка к Конституции США V 42 Свода законов США § 1983 - Гражданский иск о лишении прав

Suitum против Tahoe Regional Planning Agency , 520 US 725 (1997), является делом Верховного суда США, касающимся регулирующих полномочий Tahoe Regional Planning Agency (TRPA) и его влияния на права частной собственности. Бернадин Суитум владела участком земли около озера Тахо , который она намеревалась застроить. Однако TRPA ввела строгие правила для защиты окружающей среды бассейна озера Тахо. В соответствии с этими правилами Суитум было отказано в разрешении на застройку ее собственности, поскольку она была классифицирована как непригодная для застройки на основе экологических критериев. Верховный суд США удовлетворил ходатайство об истребовании дела для определения зрелости иска Суитум. Суд пришел к выводу, что иск Суитум о изъятиях созрел для судебного разбирательства, подчеркнув, что Суитум не была обязана пытаться продать свои TDR до того, как ее иск можно было бы считать зрелым. Суд основывал свои доводы на немедленном и прямом влиянии регулирующего действия на ее права собственности, посчитав дальнейшие административные действия излишними.

Бернадин Суитум владела участком земли площадью 18 300 квадратных футов в Инклайн Виллидж, Невада , недалеко от берега озера Тахо. Когда она приобрела эту собственность в 1972 году, она была отведена под жилую застройку. В 1980 году Агентство регионального планирования Тахо (TRPA), которое регулирует застройку в бассейне озера Тахо, приняло план, запрещающий любую застройку, превышающую «экологическую пороговую грузоподъемность». В 1987 году Агентство приняло Систему оценки индивидуальных участков (IPES) «для оценки пригодности свободных жилых участков для строительства и других изменений». ^{[1] [2]}

IPES также установила «Зоны окружающей среды рек (SEZs), которые обычно собирают поверхностные воды с возвышенных территорий и направляют их в озеро Тахо и его притоки». Чтобы иметь право на строительство, недвижимость должна получить минимальный балл в системе IPES. Однако необработанные земли, расположенные в зонах окружающей среды рек (SEZs), нормативно получили нулевой балл IPES и, следовательно, были признаны непригодными для строительства. Поэтому в качестве формы компенсации за нарушение прав владельцев недвижимости на застройку TRPA предоставляет владельцам недвижимости права на передачу застройки (TDRs). Эти TDRs, с одобрения агентства, позволяют владельцам недвижимости продавать свои права на застройку владельцам других участков. ^{[3] [4]}

Когда Суитум обратилась в агентство за разрешением на строительство дома на своем участке, агентство определило, что ее собственность находится в пределах ОЭЗ, присвоило ей оценку IPES 0 и отказало в разрешении на строительство. Суитум обжаловала отказ в правлении агентства, которое также отказало в удовлетворении. Однако Суитум не пыталась воспользоваться правами на передаваемые права на застройку (TDR), предоставленными ей Агентством, а подала жалобу на справедливую компенсацию в соответствии с 42 USC § 1983, утверждая, что решение TRPA представляло собой «изъятие» ее собственности. ^[5]

Окружной суд постановил, что иск Суитум не созрел для рассмотрения из-за того, что она не попыталась продать свои TDR, что сделало невозможным определение их конкретной стоимости. В результате суд пришел к выводу, что он не может реалистично оценить, препятствовали ли правила агентства разумным ожиданиям Суитум. Апелляционный суд девятого округа поддержал это обоснование и оставил решение в силе, заявив, что действия агентства по заявлению о передаче TDR будут представлять собой необходимое «окончательное решение» относительно применения правила к собственности Суитум. ^[6]

Суитум утверждала, что ограничения Агентства лишили ее «любого разумного и экономически жизнеспособного использования» ее собственности, что представляет собой изъятие без справедливой компенсации в нарушение Пятой и Четырнадцатой поправок . Кроме того, Суитум утверждала, что любая попытка передать ее права на передачу прав на застройку (TDR) будет «бесполезным и бесполезным действием», поскольку программа TDR была «обманом». ^[7]

TRPA утверждала, что иск Суитум не подходит для рассмотрения в соответствии со стандартом «пригодности для рассмотрения», установленным в деле Abbott Laboratories против Gardner . Аргумент состоял в том, что иск Суитум о изъятиях не подходит для рассмотрения в связи с отсутствием окончательного решения агентства относительно допустимой степени застройки на ее земле. ^[3]

TRPA утверждает, что Суитум не использовала доступные механизмы для получения или передачи своих TDR, сделав вывод, что она не исчерпала все административные средства правовой защиты перед подачей иска. ^[7]

Верховный суд США постановил, что определение TRPA относительно права собственности на застройку Suitum представляет собой окончательное решение агентства, тем самым сделав ее иск готовым к рассмотрению. Решение суда отменило подтверждение Апелляционным судом девятого округа постановления Окружного суда Невады против Suitum. Суд отклонил утверждение суда низшей инстанции о том, что окончательное решение по земле Suitum ожидалось из-за того, что она не приобрела или не передала свои права на передачу застройки (TDR). ^[8] Кроме того, суд постановил, что дело Abbott Laboratories против Gardner не применимо, и провел различие между ним и делом Suitum. Кроме того, суд отклонил утверждение TRPA о том, что иск Suitum был преждевременным на основании стандарта «пригодности для рассмотрения», установленного в деле Abbott Laboratories. ^[9]

Большинство подчеркнуло взаимное согласие между обеими сторонами относительно TDR, по праву принадлежащих Suitum, утверждая, что для их получения или продажи ей не требовалось никакого решения агентства. ^[9]

Судья Скалиа , к которому присоединились О'Коннор и Томас, заявили в своем согласии — частично и в постановлении — что:

...В центре внимания расследования «окончательного решения» находится установление степени правительственного ограничения на использование земли, а не того, что правительство предоставило землевладельцу в обмен на это ограничение... ^[3]

В заключение он утверждал, что можно было бы легко решить, было ли «окончательное решение» по делу или нет, просто взглянув на «фиксацию прав [Суитум] на использование и застройку ее земли». TRPA отказала Суитум в разрешении на строительство дома на ее территории, поскольку участок находился в пределах ОЭЗ. После того, как TRPA признала, что она «... знала всю степень влияния регулирования на ограничение застройки [Суитум] ее собственной земли», Скалиа посчитала, что требование окончательного решения было выполнено. ^{[9] [10]}

• Тихоокеанский юридический фонд

Текст дела Suitum v. Tahoe Regional Planning Agency , 520 U.S. 725 (1997) доступен на сайте: Cornell Google Scholar Justia Library of Congress Oyez (аудиозапись устного выступления)