Стрит против Маунтфорда

Стрит против Маунтфорда
Боскомб
Суд	палата лордов
Полное название дела	Стрит против Маунтфорда
Решенный	2 мая 1985 г.
Цитаты	[1985] UKHL 4, [1985] AC 809; [1985] 2 WLR 877
Членство в суде
Судьи сидят	Лорд Скарман Лорд Кейт из Кинкеля Лорд Бридж из Харвича Лорд Брайтман Лорд Темплман
Ключевые слова
Аренда; лицензии

Street v Mountford [1985] UKHL 4 — дело по английскому земельному праву из Палаты лордов. В нем излагались принципы определения того, имел ли тот, кто занимал недвижимость, аренду (т. е. договор аренды) или только лицензию. Это имело значение для целей установленных законом прав арендатора на разумную арендную плату и имело более широкое значение, поскольку аренда имела статус «имущества» и обязывала третьи стороны.

Лорд Темплман постановил, что определяющей чертой договора аренды является исключительное владение, несмотря на то, что эта точка зрения ранее была отвергнута и подвергнута резкой критике в ряде дел Апелляционного суда, например, в решении лорда-судьи Деннинга в деле Эррингтон против Эррингтона .

7 марта 1983 года адвокат из Борнмута Роджер Стрит передал комнаты 5 и 6 в No 5 St Clement's Gardens, Boscombe миссис Венди Маунтфорд за «лицензионный сбор» в размере 37 фунтов стерлингов в неделю, подлежащий расторжению с уведомлением за четырнадцать дней. Миссис Маунтфорд также подписала форму, в которой говорилось, что она понимает, что Закон об аренде 1977 года не применяется для регулирования ее арендных платежей. Закон об аренде 1977 года в то время применялся только к аренде, а не к лицензиям, и требовал от арендодателей принимать арендную плату, которая считалась справедливой независимым должностным лицом или трибуналом, а также требовал, чтобы уведомление было предоставлено более чем за четырнадцать дней. Миссис Маунтфорд утверждала, что у нее был договор аренды.

Судья постановил, что у миссис Маунтфорд действительно был договор аренды, и мистер Стрит подал апелляцию.

Апелляционный суд [1985] 49 P&CR 324 постановил, что в письменном соглашении было ясно, что г-н Стрит не имел этого в виду. Судья Слейд , 322, «является очевидным намерение обеих сторон, что предоставленные права должны быть исключительно личным правом на занятие, а не правом арендатора».

Палата лордов постановила, что, несмотря на противоположное намерение, выраженное в контракте, у миссис Маунтфорд действительно была аренда. Лорд Темплман вынес основное решение. Он начал с того, что аренда — это абсолютный срок в годах по общему праву и Закону о праве собственности 1925 года , раздел 205(1)(xxvii). ^[1] Первоначально они не были правами собственности, но законное имущество в арендованных помещениях было создано Статутом Глостера 1278 года и Законом о взысканиях 1529 года ( 21 Hen. 8. c. 15). ^[2] Он также отметил, что было признано, что миссис Маунтфорд получила исключительное владение, и тогда у домовладельцев будут только ограниченные права на вход, осмотр и ремонт. ^[3]

В случае с жилыми помещениями не возникает никаких трудностей с решением вопроса о том, предоставляет ли грант исключительное владение. Арендатор жилого помещения за арендную плату на определенный срок является либо жильцом, либо арендатором. Арендатор является жильцом, если арендодатель предоставляет обслуживание или услуги, которые требуют от арендодателя или его слуг осуществления неограниченного доступа к помещению и его использования. Арендатор имеет право проживать в помещении, но не может называть это место своим. В деле Allan v Liverpool Overseers (1874) LR 9 QB 180, 191-2 судья Блэкберн сказал:

«Владелец жилья находится там для того, чтобы иметь возможность, как это обычно делают владельцы жилья, иметь собственных слуг, которые будут присматривать за домом и мебелью, и сохранил за собой право пользования жильем, хотя он согласился предоставить исключительное право пользования им квартиросъемщику».

[...]

Он может быть собственником в полном объеме, нарушителем, залогодержателем, объектом благотворительности или арендатором для оказания услуг.

[...]

От имени г-на Стрита было заявлено, что суд не может при данных обстоятельствах решить, что соглашение создало аренду, не нарушая свободу договора, которой пользуются обе стороны. Милорды, г-н Стрит имел свободу предложить г-же Маунтфорд право занимать комнаты, включенные в соглашение, на таких законных условиях, которые были приятны г-ну Стриту. Г-жа Маунтфорд имела свободу вести переговоры с г-ном Стритом, чтобы получить другие условия. Обе стороны имели свободу заключать или не заключать договор, и обе стороны использовали эту свободу, заключив договор на условиях, изложенных в письменном соглашении, и ни на каких других условиях. Но правовые последствия соглашения после его заключения могут быть определены только с учетом последствий соглашения. Если соглашение удовлетворяло всем требованиям аренды, то соглашение создало аренду, и стороны не могут изменить последствия соглашения, настаивая на том, что они только создали лицензию. Изготовление пятизубчатого орудия для ручного копания приводит к получению вил, даже если производитель, не знакомый с английским языком, настаивает, что он намеревался сделать и сделал лопату.

[...]

Я признаю, что законы об аренде не имеют отношения к проблеме определения юридической силы прав, предоставленных соглашением. Как и заявленное намерение сторон, законы об аренде не могут изменить силу соглашения.

[...]

Господа, единственное намерение, которое имеет значение, это намерение, продемонстрированное соглашением, предоставить исключительное владение на срок за арендную плату. Иногда может быть трудно обнаружить, предоставляется ли исключительное владение по истинному толкованию соглашения.

Лорд Темплман продолжил ссылаться и принимать решение судьи Виндейера в австралийском деле Радаич против Смита ^[4], заявив, что фундаментальной чертой аренды является исключительное владение. Лорд Скарман, Кит, Бридж и Брайтман согласились.

В отношении жилой недвижимости ряд дел пытались разрешить связанные с этим вопросы о том, что является исключительным владением, а что является «жилищем», поскольку правовые последствия дела Стрит против Маунтфорда в совокупности с Законом об аренде 1977 года (с изменениями, внесенными Законом о жилье 1988 года ) заключаются в том, что аренда или лизинг существуют только в том случае, если предоставлено исключительное владение «жилищем».

Во всех этих случаях суды неоднократно подчеркивали необходимость смотреть на реальность соглашения и игнорировать искусственные ярлыки, которые обычно используются в документах. Такие документы, будучи неизменно составленными арендодателем, представляют собой лишь точку зрения арендодателя на создаваемые права.

В деле AG Securities v Vaughan (1988) Палата лордов постановила, что исключительное владение не было предоставлено, когда одновременно существовало до четырех соглашений о совместном проживании в одной квартире неродственными жильцами, поскольку имело место фактическое совместное проживание. Кроме того, в объединенной апелляции, именуемой Antoniades v Villiers [ ^5] , в деле, касающемся изолированной квартиры, соглашение прямо отрицало, что жилец имел исключительное владение, и прямо предусматривало, что владелец может позволить другим людям делить помещение. Палата лордов постановила, что поскольку квартира на самом деле была слишком мала для размещения других, так что ее невозможно было фактически разделить, формулировка была всего лишь предлогом, призванным обойти Закон об аренде, и что по закону соглашение, соответственно, было равносильно предоставлению исключительного владения.

В деле Family Housing Association против Jones (1990), где жилищная ассоциация временно размещала бездомных, Апелляционный суд постановил, что договор аренды все же был создан, поскольку на самом деле предполагалось, что г-жа Джонс и ее ребенок будут единственными жильцами, вносящими еженедельную плату, и на практике они фактически не проживали в одном жилье; несмотря на прямое положение в соглашении о том, что она не имеет исключительного права владения, и несмотря на то, что ассоциация владеет ключом.

Напротив, в деле Westminster CC v Clarke (1992) житель одной комнаты в общежитии имел соглашение, разрешающее владельцу общежития неограниченный доступ к комнате и содержащее положение, позволяющее жильцам быть принужденными делить комнату. Фактически никакого совместного проживания не было; но тем не менее соглашение было признано лицензией, а не арендой, поскольку комната не являлась отдельным жилищем.

• Английское право собственности
• Английское земельное право

• Н. Грэвеллс (ред.), Знаковые дела в земельном праве (2013)

• Полный текст решения