Кризис конфискации имущества в США в 2010 году
жилищный кризис в США

Кризис конфискации имущества в США 2010 года , иногда называемый Foreclosure-gate или Foreclosuregate , [1] [2] относится к широко распространенной эпидемии неправомерных конфискаций имущества, инициированных крупными банками и другими кредиторами. Кризис конфискации имущества широко освещался новостными агентствами, начиная с октября 2010 года, и несколько крупных банков, включая Bank of America , JP Morgan , Wells Fargo и Citigroup, отреагировали временной остановкой своих процедур конфискации имущества в некоторых или всех штатах. [3] [4] Кризис конфискации имущества вызвал значительный страх у инвесторов в США. [5] Исследование 2014 года, опубликованное в American Journal of Public Health, связало кризис конфискации имущества с ростом уровня самоубийств. [6] [7]

По данным RealtyTrac , в сентябре 2012 года одно из 248 домохозяйств в Соединенных Штатах получило уведомление о конфискации имущества . [8] [9]

Споры вокруг роботизированной подписи

«Робо-подписание» — термин, используемый защитниками прав потребителей для описания процесса массового производства фальшивых и поддельных исполнений ипотечных уступок, удовлетворений , аффидевитов и других юридических документов, связанных с взысканием ипотеки и юридическими вопросами, создаваемых лицами, не имеющими представления о засвидетельствованных фактах. Сюда также входят обвинения в нотариальном мошенничестве , когда нотариусы до и/или после нотариально заверяют аффидевиты и подписи так называемых робо-подписантов.

21 октября 2010 года The Wall Street Journal сообщил, что адвокаты и юристы по вопросам взыскания закладной Томас Айс и Мэтью Вайднер обсуждали показания под присягой сотрудников ипотечной компании; Вайднер вспоминал: «Мы с Томом разговаривали, и это было: «Господи, они как роботы!»» Вайднер, блогер, назвал их «робо-подписчиками» в сообщении от 8 января 2010 года. [10] В 2009 году адвокат из Мэна Томас Кокс указал на широкомасштабную практику робо-подписи в показаниях, взятых у Джеффри Стефана из GMAC и других робо-подписчиков. [11] [12] Новостные агентства сообщили, что 14 сентября 2010 года Джеффри Стефан дал показания о том, что он подписал показания под присягой, которые он на самом деле не просматривал от имени Ally Financial . [13] Это открытие привело к более тщательному изучению документации по взысканию закладной. Эта практика, по-видимому, была распространена в ипотечной отрасли. В течение нескольких недель после разоблачения робо-подписи другие крупные банки также подверглись критике за использование робо-подписей, включая JPMorgan Chase и Bank of America . [14]

Осенью 2010 года крупнейшие американские кредиторы, такие как JP Morgan Chase [15] , Ally Financial (ранее известный как GMAC) и Bank of America [16], приостановили судебные и внесудебные процедуры принудительного взыскания заложенной недвижимости на всей территории Соединенных Штатов из-за потенциально мошеннической практики автоматизированного подписания.

21 сентября 2010 года HousingWire опубликовал статью, в которой упоминались дефекты в аффидевитах, используемых в некоторых делах о конфискации имущества в Ally Financial, [17] ранее известной как GMAC Mortgage. «Эта ситуация с GMAC не ограничивается GMAC», — сказала Марджери Голант из Golant & Golant, юридической фирмы по конфискации имущества в Бока-Ратоне, штат Флорида , в интервью репортеру HousingWire Джону Прайору. «Все ипотечные сервисеры делают одно и то же. У них есть люди либо внутри компании, либо через аутсорсеров, которых мы называем робо-подписчиками. Они просто подписывают все, что видят, но правовая система требует, чтобы они действительно знали информацию».

18 июля 2011 года Associated Press и Reuters [18] опубликовали два отчета о том, что робо-подписание продолжает оставаться серьезной проблемой в судах США по всей Америке. AP определило робо-подписание как «разнообразие практик. Это может означать, что квалифицированный руководитель в ипотечной отрасли подписывает документ об ипотеке, не проверяя информацию. Это может означать, что кто-то подделывает подпись руководителя, или сотрудник низшего звена подписывает свое имя поддельным званием. Это может означать несоблюдение нотариальных процедур. Во всех этих случаях робо-подписание подразумевает, что люди подписывают документы и клянутся в их точности, не проверяя никакой информации». [19]

Роль MERS

Электронная система регистрации ипотечных кредитов (Mortgage Electronic Registration Systems, MERS) — частная компания , которая управляет электронным реестром, предназначенным для отслеживания прав на обслуживание и права собственности на ипотечные кредиты в Соединенных Штатах. [20] [21] После кризиса 2010 года на имя MERS оформлено 62 миллиона ипотечных кредитов, [22] и MERS инициировала тысячи обращений взыскания в Соединенных Штатах, заявляя, что является зарегистрированным ипотечным держателем . Юристы утверждали в суде, что MERS не имеет законного права инициировать обращение взыскания, поскольку MERS не владеет рассматриваемыми кредитами. В законах США о кредитовании указано, что обращение взыскания может инициировать только владелец кредита. [21] [22] Коллективные иски против MERS находятся на рассмотрении в Калифорнии , Неваде и Аризоне . Государственные суды по-прежнему резко расходятся во мнениях относительно правомерности этой практики. Верховные суды штатов в Мэне , Арканзасе и Канзасе вынесли решение против права MERS подавать заявления о обращении взыскания. Однако MERS выиграл судебные дела в других штатах, таких как Мичиган , [23] подтвердив свое право инициировать изъятие заложенного имущества в этих штатах. [21] Например, Третий окружной апелляционный суд во Флориде постановил в 2007 году, что «... очевидно - и мы так считаем - что никакие существенные права, обязательства или средства защиты не затрагиваются использованием устройства MERS, [поэтому] нет причин, по которым простая форма должна преобладать над благотворной сущностью разрешения использования этого коммерчески эффективного средства ведения бизнеса». [24]

Попытка законодательного исправления

В явной попытке решить некоторые проблемы с отсутствующими, утерянными и иногда мошенническими документами Палата представителей США и Сенат США приняли законопроект HR 3808, который заставит суды признавать заверения, выданные за пределами штата, и электронные нотариальные заверения. Законопроект был принят Сенатом устным голосованием и не обсуждался публично. Президент Барак Обама , опасаясь «непреднамеренных последствий для защиты прав потребителей» [25], использовал свои полномочия вето , сначала применив карманное вето, просто не подписав законопроект, а затем наложив более формальное защитно-возвратное вето. [26]

Закон о межгосударственном признании нотариальных заверений (IRON) 2010 года потребовал бы, чтобы «любой федеральный или государственный суд признавал любое нотариальное заверение, сделанное нотариусом, имеющим лицензию штата, отличного от штата, в котором находится суд, если такое нотариальное заверение происходит в межгосударственной торговле или влияет на нее». [27] Законопроект, написанный представителем США Робертом Адерхолтом (республиканец от Алабамы) для того, чтобы помочь стенографистам суда в его округе облегчить проблемы с принятием судами в других штатах показаний , нотариально заверенных в Алабаме, [28] подвергся критике в октябре 2010 года со стороны адвокатов домовладельцев, которые заявили, что это упростило бы для ипотечных обработчиков возможность конфисковывать имущество домовладельцев без надлежащей документации или цепочки титулов . [29]

Первая версия закона IRON Act (HR 1979), спонсируемая Адерхолтом в 2005 году, была принята Палатой представителей в декабре 2006 года. [30] Позднее тот же законопроект был спонсирован сенатором США Томом Карпером (демократ от Делавэра) и представлен в Судебный комитет Сената США под номером S.2083 в 2007 году, но в конечном итоге он был заморожен. [31] Законопроект был снова спонсируем Адерхолтом (республиканец от Алабамы) и представлен в Палату представителей США под номером HR 3808 14 октября 2009 года. Он был принят голосованием в Палате представителей 27 апреля 2010 года. Законопроект был соавторами конгрессмена Брюса Брэйли (демократ от Айовы), конгрессмена Майка Касла (республиканец от Делавэра) и конгрессмена Артура Дэвиса (демократ от Алабамы). Законопроект был вынесен на голосование в Сенате США 27 сентября по настоянию председателя судебной комиссии Сената Патрика Лихи (демократ от Вермонта). Сотрудники Лихи заявили, что получили звонки от «избирателей», настаивающих на принятии законопроекта. [32] Но Лихи, возможно, поддержал законопроект после того, как его лоббировали нотариусы на сентябрьском мероприятии в округе Колумбия в честь президента Кэлвина Кулиджа. [33]

Сенатор Роберт Кейси (демократ от Пенсильвании), который в последний день перед перерывом в работе Сената проводил через многие законодательные акты, принятые в последнюю минуту от имени демократического руководства, вынес законопроект из юридического комитета на голосование. Сенатор Джефф Сешнс (республиканец от Алабамы) помог собрать республиканскую поддержку законопроекта. [34] Затем Сенат единогласно принял законопроект без дебатов. Адерхольт сказал, что он и его сторонники «были удивлены тем, что он был принят в последний момент» в Сенате. Президент Обама наложил вето на законопроект 8 октября после протестов со стороны защитников домовладельцев и повышенного внимания со стороны прессы.

Государственный секретарь Огайо, демократ Дженнифер Бруннер , стала одним из первых критиков законопроекта, назвав время его принятия «подозрительным». [34] Бруннер организовала оппозицию законопроекту, призывая граждан звонить и отправлять электронные письма президенту и просить его не подписывать акт. [35] Старший редактор CNBC Джон Карни назвал законопроект «загадочным» и написал, что законопроект «может спасти такие банки, как GMAC, JP Morgan Chase и Bank of America, от их проблем с конфискацией имущества». [36]

Адерхольт защищал свой законопроект в заявлении: «Нет абсолютно никакой связи между Законом о межгосударственном признании нотариальных удостоверений 2010 года и недавними проблемами с документацией по взысканию задолженности... Законопроект прямо требует законных нотариальных удостоверений и никоим образом не подтверждает ненадлежащие нотариальные удостоверения. Обеспечение соблюдения законных нотариальных удостоверений является обязанностью штата, и я полностью поддерживаю каждого генерального прокурора штата, который решительно преследует любое мошенничество с нотариальными удостоверениями». [37]

Национальное урегулирование ипотеки

9 февраля 2012 года было объявлено, что пять крупнейших ипотечных сервисных компаний (Ally/GMAC, Bank of America, Citi, JPMorgan Chase и Wells Fargo) договорились об историческом урегулировании с федеральным правительством и 49 штатами. [38] Урегулирование, известное как Национальное ипотечное урегулирование (NMS), потребовало от сервисных компаний предоставить около 26 миллиардов долларов в качестве помощи проблемным домовладельцам и в виде прямых выплат штатам и федеральному правительству. Эта сумма урегулирования делает NMS вторым по величине гражданским урегулированием в истории США, уступающим только Главному соглашению об урегулировании по табачной промышленности . [39] Пять банков также должны были соблюдать 305 новых стандартов обслуживания ипотеки. Оклахома под руководством тогдашнего генерального прокурора Скотта Пруитта выдержала и согласилась урегулировать вопрос с банками отдельно. [40]

Джозеф А. Смит-младший, комиссар банков Северной Каролины, был назначен на должность контролера по урегулированию. Он создал Управление по надзору за урегулированием ипотечных кредитов (OMSO), чтобы гарантировать, что банки предоставляют помощь домовладельцам и соблюдают новые стандарты обслуживания ипотечных кредитов, требуемые NMS. [41]

Национальное урегулирование SunTrust

Федеральное правительство совместно с генеральными прокурорами штатов в 49 штатах и ​​округе Колумбия достигли соглашения в 2014 году, требуя от SunTrust Mortgage, Inc. предоставить 500 миллионов долларов (~634 миллиона долларов в 2023 году) в различных формах возмещения ущерба заемщикам. Окружной суд Соединенных Штатов по округу Колумбия вынес постановление о согласии 30 сентября 2014 года. Постановление о согласии касалось предполагаемого неправомерного поведения SunTrust в отношении его практики обслуживания ипотеки и обращения взыскания. SunTrust также был обязан создать фонд в размере 40 миллионов долларов для приблизительно 45 000 заемщиков SunTrust, которые были обращены взысканием в период с 1 января 2008 года по 31 декабря 2013 года. Кроме того, SunTrust был обязан придерживаться значительных новых мер защиты домовладельцев. Согласно решению суда, SunTrust должна была соблюдать стандарты обслуживания, установленные Национальным соглашением об урегулировании ипотечных кредитов (NMS) 2012 года с пятью крупнейшими банками.

Ocwen National Servicing Settlement

Бюро по защите прав потребителей в сфере финансов (CFPB) совместно с генеральными прокурорами и государственными банковскими регуляторами в 49 штатах и ​​округе Колумбия получили решение суда, требующее от Ocwen Financial Corporation, которая в то время была крупнейшим небанковским поставщиком ипотечных кредитов в стране, и ее дочерней компании Ocwen Loan Servicing предоставить 2 миллиарда долларов в качестве снижения основного долга по первому залогу для заемщиков, находящихся под угрозой. Решение суда касалось неправомерных действий Ocwen в процессе обслуживания ипотеки. Оно также распространялось на две компании, ранее приобретенные Ocwen, Litton Loan Servicing LP («Litton») и Homeward Residential Holdings LLC (ранее известные как American Home Mortgage Servicing, Inc. или AHMSI). Ocwen также должен был выплатить 125 миллионов долларов почти 185 000 заемщиков Ocwen, Litton и Homeward, которые были лишены права выкупа, а также должны были соблюдать значительные новые меры защиты домовладельцев.

Смотрите также

Ссылки

  1. ^ Gandel, Stephen (19 октября 2010 г.). «Попадут ли банкиры в тюрьму за Foreclosure-gate?». Time . Получено 21 октября 2010 г.
  2. ^ Олик, Диана (20 октября 2010 г.). «Администрация переключает внимание на Foreclosure-Gate». CNBC . Получено 21 октября 2010 г.
  3. ^ Segal, David (17 октября 2010 г.). «Белый дом призывает к спокойствию в вопросе лишения права выкупа». The New York Times . Получено 18 октября 2010 г.
  4. ^ LaCapra, Lauren (18 октября 2010 г.). "Кризис ипотеки: мина замедленного действия под залог жилья". The Street. Архивировано из оригинала 22 октября 2010 г. Получено 18 октября 2010 г.
  5. ^ "Опасения инвесторов растут из-за беспорядков с конфискацией имущества". Reuters . 14 октября 2010 г. Получено 18 октября 2010 г.
  6. ^ Стюарт, Хантер (19 мая 2014 г.). «Foreclosures Linked To Higher Suicide Rates: Study» (Потери права выкупа связаны с более высоким уровнем самоубийств: исследование). The Huffington Post . Получено 20 мая 2014 г.
  7. ^ Houle, JN; Light, MT (2014). «Кризис ипотечного кредитования и рост числа самоубийств с 2005 по 2010 год» (PDF) . American Journal of Public Health . 104 (6): 1073–1079 . doi :10.2105/AJPH.2013.301774. PMC 4062039 . PMID  24825209 . Получено 26 мая 2014 г. . 
  8. ^ "Калифорния теперь выводит США из жилищного кризиса - Bloomberg | Brief". Bloombergbriefs.com . Получено 15 января 2013 г.
  9. ↑ Леви, Дэн (25 октября 2012 г.). «Нью-Йорк лидирует в росте числа заявлений о лишении права выкупа заложенной недвижимости | Бизнес и технологии». The Seattle Times . Получено 15 января 2013 г.
  10. ^ Уилан, Робби (21 октября 2010 г.). «Юристы нишевых компаний породили жилищный скандал». The Wall Street Journal . Архивировано из оригинала 25 января 2011 г. Получено 27 января 2011 г.
  11. ^ Джеффри Стефан
  12. ^ Кокс, Томас. «Выпускник борется за то, чтобы остановить волну конфискаций имущества с помощью «робо-подписи»: Томас Кокс ('69) подал иск в штате Мэн, что привело к общенациональной заморозке конфискаций имущества». Архивировано из оригинала 4 августа 2020 г. Получено 16 февраля 2013 г.
  13. ^ Уилан, Роби (7 октября 2010 г.). «Дебаты о роботах-подписчиках: было ли это мошенничеством?». The Wall Street Journal . Архивировано из оригинала 10 октября 2010 г. Получено 18 октября 2010 г.
  14. ↑ Прайор, Джон (8 октября 2010 г.). «Влияние робота-подписчика на рынок жилья достигает критической массы». Housing Wire. Архивировано из оригинала 11 октября 2010 г. Получено 18 октября 2010 г.
  15. ^ Рейли, Дэвид (9 октября 2010 г.). «Американские банки оказываются в тисках при выкупе заложенной недвижимости». The Wall Street Journal . Архивировано из оригинала 12 октября 2010 г. Получено 18 октября 2010 г.
  16. ↑ Бонд, Эндрю (8 октября 2010 г.). «Bank of America остановит выкуп заложенной недвижимости (BAC, C, JPM, WFC)». Fool.com . Получено 15 января 2013 г.
  17. ↑ Прайор, Джон (21 сентября 2010 г.). «Бывший сервисный агент GMAC Элли очищает процесс взыскания задолженности, ссылаясь на дефекты». housingwire.com . Получено 22 ноября 2024 г. .
  18. ^ "СПЕЦИАЛЬНЫЙ ОТЧЕТ: Банки по-прежнему используют робо-подписи, подавая сомнительные документы о взыскании задолженности". Reuters . 18 июля 2011 г. Получено 19 июля 2011 г.
  19. ^ "Эксклюзив AP: Ипотека 'робо-подписания' продолжается". Yahoo News . 19 июля 2011 г. Архивировано из оригинала 4 февраля 2012 г. Получено 26 марта 2020 г.
  20. ^ "Электронная система регистрации ипотечных кредитов, упрощение уступок ипотечных кредитов". Архивировано из оригинала 30 декабря 2010 г. Получено 30 апреля 2009 г.
  21. ^ abc Paltrow, Scot (13 октября 2010 г.). "Factbox: The role of MERS in foreclosure furor". Reuters . Архивировано из оригинала 19 октября 2010 г. Получено 18 октября 2010 г.
  22. ^ ab Brown, Ellen (15 октября 2010 г.). "Foreclosuregate: Time to Break Up the Too-Big-to-Fail Banks?". Журнал YES!. Архивировано из оригинала 19 октября 2010 г. Получено 19 октября 2010 г.
  23. ^ "Factbox: Subhead Mortgage Electronic Registration System (MERS) в деле о лишении права выкупа закладной: Residential Funding Co., LLC против Saurman, 490 Mich. 909 (2011)". Zamzow PLLC . 9 июля 2014 г. Получено 10 июля 2014 г.
  24. ^ цитируется Джозефом Фридом, Кто действительно загнал экономику в канаву (Нью-Йорк: Algora Publishing, 2012) 250.
  25. ^ "Обама наложит вето на законопроект о документах по взысканию задолженности". NPR. 7 октября 2010 г. Архивировано из оригинала 11 октября 2010 г. Получено 18 октября 2010 г.
  26. ↑ Делани, Артур (9 октября 2010 г.). «Обама разъясняет карманное вето спорного законопроекта, касающегося выкупа заложенной недвижимости». Huffington Post . Архивировано из оригинала 12 октября 2010 г. Получено 21 октября 2010 г.
  27. ^ "HR3808 - Закон о межгосударственном признании нотариальных заверений 2009 года". Архивировано из оригинала 26 октября 2010 г. Получено 7 декабря 2010 г.
  28. ^ "Обама отклоняет законопроект о нотариате на фоне предупреждения о конфискации имущества". Архивировано из оригинала 11 ноября 2010 г. Получено 7 декабря 2010 г.
  29. ↑ Делани, Артур (8 октября 2010 г.). «Как противоречивый законопроект о конфискации имущества прошел через Конгресс без публичных дебатов». Huffington Post. Архивировано из оригинала 1 декабря 2010 г. Получено 7 декабря 2010 г.
  30. ^ "Конгрессмен Адерхольт представляет законопроект о нотариате". Архивировано из оригинала 6 января 2010 года . Получено 7 декабря 2010 года .
  31. ^ "S.2083 - Закон о межгосударственном признании нотариальных заверений 2007 года" . Получено 22 ноября 2024 г.
  32. ^ Гарофало, Пат. «Обама должен наложить вето на законопроект, который затрудняет для жертв ипотеки возможность оспаривать решения банков». Архивировано из оригинала 9 декабря 2010 г. Получено 22 ноября 2024 г.
  33. ^ Woellert, Lorraine; Johnston, Nicholas (7 октября 2010 г.). «Obama Rejects Notary Bill Amid Foreclosure 'Caution'». Bloomberg . Получено 22 ноября 2024 г.
  34. ^ ab Scot J. Paltrow (7 октября 2010 г.). «Bank foreclosure cover seen in bill at Obama's desk» (Покрытие банковской конфискации заложенного имущества, замеченное в счете на столе Обамы). Reuters . Получено 22 ноября 2024 г.
  35. ^ "Госсекретарь Бруннер: Пожалуйста, скажите президенту Обаме НЕ подписывать Закон о межгосударственном признании нотариальных заверений". Архивировано из оригинала 6 марта 2012 г. Получено 26 марта 2020 г.
  36. ^ "Обама отклоняет законопроект о спасении Foreclosure Gate". CNBC . Архивировано из оригинала 10 июля 2012 г. Получено 7 декабря 2010 г.
  37. ^ "Заявление Адерхольта о вето президента на его законопроект". Архивировано из оригинала 9 декабря 2010 г. Получено 7 декабря 2010 г.
  38. ^ "Часто задаваемые вопросы о совместном государственно-федеральном урегулировании ипотечного обслуживания" . Получено 15 июня 2015 г.
  39. ^ «Ипотечный план дает миллиарды домовладельцам, но с исключениями». New York Times . 9 февраля 2012 г.
  40. ^ Mize, Richard (10 февраля 2012 г.). «Оклахома — одинокий индивидуалист в национальном ипотечном урегулировании, подписанном 49 штатами». The Oklahoman . Получено 5 января 2015 г.
  41. ^ "Управление по надзору за ипотечным урегулированием" . Получено 15 июня 2015 г.
Взято с "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=2010_United_States_foreclosure_crisis&oldid=1264159593#Национальное_ипотечное_урегулирование"