Конверсия мельницы

Переоборудование или реконструкция мельницы — это форма адаптивного повторного использования , при которой историческое здание мельницы или промышленного завода восстанавливается или переоборудуется под другое использование, например, под жилой дом , розничный магазин , офис или сочетание этих непромышленных элементов ( смешанное использование ).

В Соединенных Штатах развитие промышленности в 19-м и начале 20-го века привело к строительству тысяч мельниц или фабричных зданий, как правило, из кирпича или камня, с высокой концентрацией на северо-востоке . К 1920 году в регионе были построены сотни фабричных городов для производства текстиля и других товаров, таких как обувь, машины и другие предметы. Однако северная текстильная промышленность сильно пострадает, начиная с начала 1920-х годов, с крахом многих из этих компаний и ростом конкуренции со стороны южных фабрик. За ними последуют другие отрасли, особенно во второй половине 20-го века, когда глобализация изменила экономику, и целые отрасли начали перемещаться за границу в развивающиеся страны. В течение 20-го века многие фабрики продолжали работать в различных промышленных целях, отличных от первоначального предполагаемого использования. Многие использовались для хранения или других небольших предприятий. Тем не менее, многие другие оставались в основном пустыми и недоиспользованными в середине 20-го века и даже сегодня. Многие пустующие здания фабрик стали объектами вандализма и поджогов , что привело к упадку городской среды во многих населенных пунктах.

Похожий сценарий разворачивался в Великобритании и других странах Европы в тот же период времени.

Начиная с 1960-х годов, в Соединенных Штатах был большой общественный резонанс в отношении увеличения исторического сохранения , чтобы остановить потерю исторических сооружений, которая началась в 1950-х годах с проектов городского обновления в больших городах и малых городах по всей стране. Аналогичное движение произошло в Великобритании десятилетиями ранее.

Одним из результатов этого протеста стало создание в 1966 году Федеральным правительством Национального реестра исторических мест . С этого времени в Национальный реестр было добавлено более миллиона записей по многим типам сооружений и мест по всей стране. Хотя это и не является стопроцентной гарантией того, что сооружение никогда не будет снесено, Национальный реестр предоставляет владельцам инструмент для поиска национальных и государственных налоговых льгот, грантов и другой помощи, которая может позволить восстановить здание.

Начиная с 1960-х годов по всей стране общины создавали исторические районы и принимали специальные подзаконные акты в попытке сохранить и предотвратить разрушение объектов, считающихся важными в историческом контексте.

Первой успешной текстильной фабрикой в ​​Соединенных Штатах была Slater Mill , основанная Сэмюэлем Слейтером в Потакете, штат Род-Айленд, в 1793 году. Учитывая ее значительную историческую ценность, в середине XX века началась кампания по восстановлению Slater Mill и превращению ее в общественный музей.

В 1971 году в Чаддс-Форде , штат Пенсильвания , открылся Музей искусств реки Брендивайн в переоборудованной мельнице времен Гражданской войны . Мельница (и дополнительные 8 1/2 акра) были куплены на аукционе недавно созданной организацией Brandywine Conservancy. Реставрация началась в 1970 году, а музей открылся в 1971 году. Реставрация была проведена James R. Grieves Associates, Inc. из Балтимора. Гривз был единственным профессионалом, с которым консультировались, кто хотел сохранить 19-е строение нетронутым. Другие архитекторы рекомендовали снести его и начать заново. В музее экспонируется Уайет и американское искусство, а галереи посвящены работам NC, Эндрю и Джейми Уайет.

В 1976 году в Лоуэлле, штат Массачусетс , был основан Государственный парк наследия Лоуэлла . В 1978 году Конгресс США учредил Национальный исторический парк Лоуэлла и Комиссию по сохранению исторического наследия Лоуэлла. Законодательство о создании парка спонсировал сенатор США и уроженец Лоуэлла Пол Цонгас . Реставрация набрала обороты в 1980-х годах, включая реконструкцию каналов и бывших мельниц в музеи, а также строительство набережной.

В 1980-х годах, по примеру Национального исторического парка Лоуэлла, Содружество Массачусетса создало ряд государственных парков наследия по всему штату, чтобы прославлять и сохранять ценную историческую (в основном промышленную) историю штата. Государственный парк наследия Лоуренса , который занимает бывший пансионат мельницы в районе промышленного канала города, является прекрасным примером.

В 1999 году бывшая типография Arnold Print Works в Норт-Адамсе, штат Массачусетс, была преобразована в Массачусетский музей современного искусства (MassMOCA).

Однако не все исторические мельницы можно успешно превратить в музеи, это стало возможным лишь в отношении немногих, наиболее значимых исторических объектов.

Поскольку большинство мельниц изначально были зонированы как «промышленные» с появлением постановлений о зонировании в середине и конце 20-го века, ранним препятствием для многих планировщиков и застройщиков при преобразовании этих пустующих или недостаточно используемых производственных площадей в жилые дома было убеждение местных чиновников в том, что полезность мельниц для продолжения промышленности была ограничена. Деловая практика менялась, и старые здания мельниц больше не были эффективными или практичными для промышленности. Даже сегодня большинство юрисдикций требуют какого-то специального разрешения или изменения зонирования для того, чтобы преобразования имели место.

Одной из самых ранних известных перестроек исторической текстильной фабрики в жилые апартаменты является южная фабрика Valley Falls Company, расположенная в Сентрал-Фолс, Род-Айленд . Этот проект был завершен в 1979 году и теперь включает 133 единицы жилья для пожилых людей. ^[1]

Среди других проектов по переоборудованию фабрик, реализованных в 1980-х годах, можно отметить апартаменты Border City Mill в Фолл-Ривер, штат Массачусетс , расположенные в историческом кирпичном здании хлопчатобумажной фабрики 1870-х годов.

Огромные Massachusetts Mills в Лоуэлле, штат Массачусетс, были преобразованы в жилой комплекс на 445 единиц, начиная с 1990 года, в то время как в близлежащих Market Mills Apartments насчитывается 230 единиц. В последние годы, благодаря программе налоговых льгот Массачусетса на исторические цели, Boott Mills и Lawrence Mills также были преобразованы в жилые дома в рамках продолжающегося возрождения Лоуэллом его исторической прибрежной зоны.

Переоборудование фабрик также имело место в других частях Соединенных Штатов , например, в комплексе Cotton Mill Condos в Новом Орлеане , строительство которого было завершено в 1997 году.

В последние годы наблюдается тенденция к квартирам и кондоминиумам в стиле лофт с высокими потолками, открытой кирпичной кладкой, большими окнами, деревянными полами и открытыми балками или структурными элементами.

Одним из самых амбициозных проектов по переоборудованию фабрик за последние годы является преобразование огромной лесопилки в Лоуренсе, штат Массачусетс . Построенная в 1906 году, она была крупнейшей текстильной фабрикой в ​​мире на тот момент. Проект известен как Monarch on the Merrimack.

Одновременно с перестройкой бывших промышленных фабрик в жилые дома, некоторые участки были преобразованы в смесь розничных магазинов, офисов и ресторанов и других непромышленных целей. В 1980-х годах многие исторические хлопчатобумажные фабрики в Фолл-Ривер, штат Массачусетс, были преобразованы в магазины-аутлеты при фабриках, хотя и с минимальными физическими изменениями, за исключением некоторых перегородок и коврового покрытия. Магазины-аутлеты при фабриках в Фолл-Ривер были очень успешными в течение многих лет, но в последние годы пришли в упадок, став жертвой новых торговых центров «премиум-аутлет», открывающихся в близлежащих пригородных районах, таких как Рентам, Массачусетс , и других.

Одним из прекрасных примеров преобразования фабрики в многофункциональное здание в Новой Англии является Clocktower Place, расположенный в небольшом городке Мейнард, штат Массачусетс . Огромный комплекс фабрики изначально был Assabet Manufacturing Company, которая в 19 веке выросла в одну из крупнейших текстильных компаний в штате, специализирующуюся на шерстяных изделиях. Позже ее приобрела American Woolen Company , а затем Digital Equipment Corporation , пока она окончательно не освободила это место в 2001 году. С тех пор весь комплекс был преобразован в офисный парк. Сейчас здесь размещаются многие компании на разных рынках. Самым известным его арендатором, пожалуй, является Monster.com .

Однако крупнейшая фабрика, преобразованная в многофункциональное здание в Новой Англии , находится в Манчестере, штат Нью-Гемпшир , где была успешно реконструирована и преобразована Amoskeag Millyard , некогда крупнейшая текстильная компания в мире. Amoskeag Millyard является центральной частью набережной Манчестера и включает в себя офисы, рестораны, музей, жилые дома и университет. ^[2]

Часто парковку, коммунальные услуги и другую инфраструктуру необходимо модернизировать в рамках процесса преобразования завода. Многие из старых промышленных площадок содержат уровни загрязнения, снижение которых может быть очень дорогостоящим для разработчиков.

В последние годы многие штаты приняли программы Historic Tax Credit в попытке обеспечить восстановление старых сооружений, которые считаются «исторически значимыми». Как правило, основным критерием для этого определения является включение в Национальный реестр исторических мест , за которым обычно следует рассмотрение государственными и местными агентствами. Компании-застройщики обычно используют налоговые льготы для компенсации обычно дорогостоящего процесса реконструкции и очистки участка.

Примером преобразования мельницы, использованного с использованием государственной исторической налоговой программы, является Royal Mills в Уэст-Уорике, Род-Айленд , перестроенная SBER, компанией из Балтимора с долгой историей проектов по сохранению исторических объектов. Эта мельница пустовала много лет и находилась под серьезной угрозой сноса. С тех пор участок был успешно преобразован в жилые апартаменты, расположенные на реке Потаксет с пешеходной тропой и велосипедной дорожкой поблизости.

Несмотря на недавнюю приостановку программы налоговых льгот на историческое наследие в Род-Айленде из-за бюджетного кризиса, она была признана одной из самых успешных в стране и позволила сохранить сотни исторических сооружений по всему штату за несколько лет с момента ее принятия.

Преимущества исторических программ налоговых льгот для государственных бюджетов часто были спорными, но существует множество косвенных экономических выгод для местных сообществ. ^[3]

Налоговая стоимость восстановленной мельницы обычно примерно в десять раз больше, чем существующее недоиспользуемое здание мельницы, и есть также дополнительная выгода от множества строительных работ и других услуг в процессе реконструкции. Нематериальную ценность сохранения исторического здания фабрики для будущих поколений, а также выгоды для сообщества часто сложнее подсчитать. Восстановленные здания мельницы часто становятся центром внимания сообщества.

• Крегг Милл
• Слейтер Милл
• Хиллард Миллс
• Национальный реестр исторических мест
• Сохранение исторического наследия
• Исторические районы
• Адаптивное повторное использование
• Национальный исторический парк Лоуэлл

• Clocktower Place, Мейнард, Массачусетс
• Champlain Mill, Уинуски, Вермонт
• Проекты преобразования в Нью-Гемпшире
• Royal Mills — Западный Уорик, Род-Айленд