Менка против Маркома

Дело «Менка и другие против Маркома и других» ^[1] является важным делом в южноафриканском имущественном праве , которое рассматривалось в Верховном апелляционном суде (SCA) ^[2] 5 ноября 2007 года, а решение было вынесено 30 ноября.

В соответствии с заочным решением против Маркома, первого ответчика, его жилая недвижимость была продана в порядке исполнения Менке, первому апеллянту (который впоследствии продал ее второму апеллянту). Ордер на исполнение был выдан клерком магистратского суда без судебного надзора, но до решения по делу Джафта против Шумана; Ван Ройен против Штольца [ ^3] , в котором Конституционный суд объявил неконституционным соответствующее положение Закона о магистратских судах ^{[4] [5]} и постановил внести в него поправки.

Таким образом, Менка действовал добросовестно, не зная на момент выдачи ордера о дефекте. Однако в отделении провинции Кейп судья Зонди постановил, что продажа в порядке исполнения, как и все последующие продажи, тем не менее была недействительной, поскольку она могла поставить под угрозу право Маркома, закрепленное в Конституции, на доступ к достаточному жилью. ^{[6] Таким образом,} постановление Джафта было применено ретроспективно, и суд a quo предписал Регистратору по делам о сделках перерегистрировать Маркома в качестве владельца имущества.

В апелляции SCA согласилась, что продажи в порядке исполнения недвижимого имущества, а также все последующие продажи, были недействительны, если ордер на исполнение был выдан клерком магистрата без судебного надзора. Отсутствие этой процессуальной гарантии поставило бы под угрозу конституционные права стороны, ^[7] даже если ордер был выдан до Джафты , и не могло быть спасено применением Закона о судах магистратов. ^[8]

Суд также постановил, что если продажа в порядке исполнения была недействительной, поскольку она нарушала принцип законности, шериф не имел полномочий передавать право собственности покупателю, который, таким образом, не приобретал право собственности, несмотря на регистрацию собственности на его или ее имя. По фактам, Марком теоретически имел право истребовать собственность в рамках виндикативного производства. ^[9]

Суд далее постановил, что, дав указание Регистратору перерегистрировать недвижимость на имя Маркома, он не будет принимать во внимание

• сколько Менка заплатил за недвижимость; и
• Возможное необоснованное обогащение Маркома . ^[10]

Таким образом, решение суда a quo было частично подтверждено и частично отменено.

В совпадающем решении судья Клоэте установил, что в общем праве продажа в порядке исполнения является недействительной из-за несоблюдения существенной формальности, но что несоблюдение несущественных формальностей не приводит к такому результату. По его мнению, раздел 70 Закона о судах магистратов следует толковать как имеющий тот же эффект, что и общее право, за исключением того, что продажа в порядке исполнения в суде магистратов может быть оспорена даже из-за несоблюдения несущественных формальностей, когда покупатель действовал недобросовестно или был уведомлен о несоблюдении. Кроме того, раздел 70 не следует толковать как защиту продажи, которая является недействительной, поскольку это противоречит основному принципу законности, а также Конституции. ^[11]

• Джафта против Шумана и других; Ван Ройен против Штольца и других , 2005 (2) SA 140 (CC).
• Менка и другие против Маркома и других , 2008 (2) SA 120 (SCA). 2007 год Дело 604/06 САФЛИИ.

• Закон о магистратских судах № 32 от 1944 года.