Закон Эллиса
Закон штата Калифорния 1985 г.

Закон Эллиса (глава 12.75 Кодекса правительства Калифорнии) [1] — закон штата Калифорния, принятый в 1985 году, который позволяет арендодателям выселять арендаторов жилья, чтобы они «прекратили заниматься арендным бизнесом», несмотря на желание местных органов власти заставить их продолжать предоставлять арендное жилье.

Законодательный орган принял Закон Эллиса в ответ на решение Верховного суда Калифорнии по делу Нэш против города Санта-Моника [2] (1984) 37 Cal. 3d 97, в котором говорилось, что муниципалитеты могут помешать домовладельцам выселять своих арендаторов, чтобы «прекратить деятельность» и изъять их собственность с рынка аренды. [3] :  1 

Краткое содержание

Закон Эллиса запрещает действия местных органов власти, таких как города, которые заставляют владельцев жилой недвижимости продолжать предлагать жилье в аренду или лизинг, пока владелец недвижимости намерен изъять недвижимость из рынка аренды. Закон не ограничивает постановления, которые контролируют арендодателей, которые продолжают сдавать жилье в аренду. Например, постановление может запрещать арендодателю выселять арендатора и затем сдавать его в аренду другому арендатору.

Чтобы воспользоваться Законом Эллиса, арендодатель должен расторгнуть все договоры аренды жилья и изъять все «размещения», что примерно означает все «жилые помещения для сдачи в аренду». Например, арендодатель не может расторгнуть договоры аренды помещений для сдачи в аренду с более низкой арендной платой, контролируемой арендной платой, и одновременно сохранить договоры аренды по рыночной ставке.

Местным организациям разрешено устанавливать различные ограничения на возможность арендодателя выйти из бизнеса. Например, города могут потребовать от арендодателей подать «уведомление о намерении выйти», предоставить городу информацию об аренде (такую ​​как имена арендаторов, даты начала и арендные ставки). Города могут потребовать выплаты помощи при переезде «для смягчения любого неблагоприятного воздействия на перемещенных лиц» или продления даты прекращения аренды со стандартных 120 дней до целого года с начала процесса выхода, если арендаторы утверждают, что им не менее 62 лет или они являются инвалидами. [4]

Город также может наложить ограничения на будущее использование имущества в аренду. Он может потребовать, чтобы если арендодатель предлагает изъятые единицы для сдачи в аренду в течение десяти лет с момента изъятия, единица должна быть предложена перемещенному(ым) арендатору(ам), и чтобы если единица предлагается в течение первых пяти лет, она должна быть предложена перемещенному(ым) арендатору(ам) по прежней арендной ставке. [5]

Закон требует, чтобы арендодатели действовали «добросовестно, чтобы навсегда снять объект с рынка аренды» при снятии недвижимости с рынка аренды. Семья в Лос-Анджелесе успешно подала в суд на арендодателя и в суде присяжных выиграла право остаться в арендованном жилье, поскольку они продемонстрировали, что арендодатель действовал недобросовестно. [6]

История

Закон Эллиса назван в честь сенатора штата от Республиканской партии (1981-1988) Джеймса «Джима» Л. Эллиса , бывшего представителя Сан-Диего.

Законодательное собрание Калифорнии приняло Закон Эллиса в ответ на постановление Верховного суда Калифорнии в деле Нэш против города Санта-Моника [2], согласно которому муниципалитеты могут запретить арендодателям выселять своих арендаторов, чтобы «прекратить деятельность» и изъять их собственность с рынка аренды. [3] :  1 

Выполнение

Законодательные акты различаются в зависимости от города, поэтому в каждой юрисдикции существуют разные требования:

Сан-Франциско

Сан-Франциско требует компенсации, [7] которая увеличивается вместе с индексом потребительских цен . [8] По состоянию на 2019 год она составляла 6 985,23 долл. США на одного арендатора с дополнительными 4 656,81 долл. США на одного арендатора с ограниченными возможностями или пожилого возраста, с ограничением в 20 955,68 долл. США на единицу жилья. [9]

В 2014 и 2015 годах инспектор Сан-Франциско Дэвид Кампос выступил автором двух законодательных актов, направленных на увеличение выплат за переселение с целью предоставления двухлетней субсидии по рыночной ставке для переселяемых арендаторов. [10] Первая попытка в 2014 году с неограниченной общей суммой выплаты и отсутствием требования о том, чтобы деньги были потрачены на переселение, была объявлена ​​неконституционным нарушением прав собственности федеральным судом. [11] :  1  [12] :  1  [13] [14] В 2015 году второй законодательный акт представлял собой сокращенную версию закона 2014 года, которая на этот раз ограничивала переселение максимумом в 50 000 долларов на арендатора и требовала, чтобы деньги были потрачены на переселение. [15] :  1  Этот закон был отменен судом штата, поскольку он «устанавливал запретительную цену на право арендодателя покинуть рынок аренды». [15] :  1  [16] :  1 

Поправка к Закону Эллиса для округа Сан-Франциско была предложена в 2014 году в законодательном собрании штата Калифорния, SB1439. [17] В случае принятия законопроект SB 1439 потребовал бы, чтобы владельцы недвижимости, подавшие заявление о выселении по закону Эллиса, ждали пять лет, прежде чем подать такое же заявление в отношении другого здания. [18] Мера не была принята. [19]

Санта Моника

В Санта-Монике требуется, чтобы владелец получил разрешение на повторное занятие, прежде чем здание можно будет использовать в любых целях после выселения по Закону Эллиса. [20]

Лос-Анджелес

Лос-Анджелес применяет положения о контроле арендной платы к объектам, построенным на той же территории, в течение пяти лет. [21] :  1 

Приложение

Если изъятые жилые помещения больше не могут сдаваться в аренду, владельцы недвижимости, ссылающиеся на Закон Эллиса, часто продают квартиры как отдельные жилые помещения с общей арендой («TIC»). Некоторые города, такие как Сан-Франциско, налагают строгие ограничения на изъятую недвижимость (например, запрещают преобразование в кондоминиум или добавление дополнительных жилых помещений [22] :  1  ). Однако решение Апелляционного суда Первого округа от 2016 года удовлетворило иск против постановления Сан-Франциско, запрещающего «слияние» жилых помещений по Закону Эллиса, и установило, что закон штата занимает область материального контроля за выселением «для владельцев, пытающихся изъять жилые помещения с рынка аренды жилья», и предположило, что Закон Эллиса может налагать ограничение на «штрафы» после изъятия, которые направлены на то, чтобы воспрепятствовать использованию этого права в соответствии с законодательством штата.

Критика и ответ

Группы арендаторов в Сан-Франциско и Лос-Анджелесе утверждают, что арендодатели Калифорнии часто злоупотребляют Законом Эллиса, «чтобы обойти контроль за арендной платой» [23] [24] и нажиться в периоды пиковой нагрузки на рынке жилья [25], управляя объектами недвижимости со стабилизированной арендной платой как пустующими, когда они могут снести здания, чтобы построить дорогие кондоминиумы, повторно сдать недавно освобожденные квартиры по самым высоким рыночным ставкам или перепродать здания по гораздо более высоким ценам, чем они купили, как только они перестанут быть обремененными наличием долгосрочных арендаторов со стабилизированной арендной платой.

В 2014 году сенатор штата Марк Лено представил законопроект SB 1439, который запрещал бы арендодателям использовать Закон Эллиса в течение пяти лет после покупки недвижимости. Salesforce, Twilio, а также такие технологические компании, как Accela, AfterCollege, Peerspace, Squaretrade и Xoom, выступили в поддержку законопроекта SB 1439. [26]

Ссылки

  1. ^ «Кодекс правительства Калифорнии, глава 12.75».
  2. ^ Аб Нэш против города Санта-Моника , 37 Cal. 3д 97 (1984).
  3. ^ ab Green, Matthew (2013-11-08). «Знакомьтесь с законом Эллиса, законом, приводящим к многочисленным выселениям в Сан-Франциско». KQED . Архивировано из оригинала 21-06-2019 . Получено 21-06-2019 .
  4. ^ "Кодекс Калифорнии, GOV 7060.4". leginfo.legislature.ca.gov . Получено 2024-06-20 .
  5. ^ "Кодекс Калифорнии, GOV 7060.2". leginfo.legislature.ca.gov . Получено 2024-06-20 .
  6. ^ «Они боролись с выселением по закону Эллиса и победили. Теперь они единственные, кто остался в историческом здании». Los Angeles Times . 2023-12-06 . Получено 2024-02-26 .
  7. ^ "Раздел 37.9A Права арендатора при определенных перемещениях в соответствии с разделом 37.9(a)(13) | Совет по аренде". sfrb.org . Совет по аренде Сан-Франциско . Получено 2 июня 2019 г. §37.9A (a)(3): "… выплаты за переселение должны быть выплачены арендаторам следующим образом:"
  8. ^ "Раздел 37.9A Права арендатора при определенных перемещениях в соответствии с разделом 37.9(a)(13) | Совет по аренде". sfrb.org . Совет по аренде Сан-Франциско . Получено 2 июня 2019 г. §37.9A (a)(3)(D): "… ежегодно увеличивается на ставку … Индекса потребительских цен…"
  9. ^ "Выплаты за переезд арендаторам, выселенным по Закону Эллиса" (PDF) . sfrb.org . Совет по аренде жилья Сан-Франциско . Получено 2 июня 2019 г. .
  10. ^ "Высший суд Калифорнии отменил поправку к постановлению об увеличении выплат арендаторам при выселении в Эллисе". sfrb.org . Совет по аренде в Сан-Франциско . Получено 2 июня 2019 г. .
  11. ↑ Тейлор, Барбара (22 октября 2014 г.). «Прокурор города Сан-Франциско подаст апелляцию на постановление суда об отмене выплат по закону Эллиса за переселение». CBS News . Архивировано из оригинала 27 октября 2014 г. Получено 15 апреля 2019 г.
  12. ^ Кендалл, Мариса (30 ноября 2018 г.). «Защита арендаторов в Нью-Окленде подверглась нападению в суде — иск направлен на прекращение выплат арендаторам за переселение». San Jose Mercury News . Архивировано из оригинала 2018-12-03 . Получено 2019-04-15 .
  13. ^ «Закон о выплатах по закону Эллиса Кампоса признан недействительным федеральным судьей». sfexaminer.com . San Francisco Examiner. 22 октября 2014 г. Получено 2 июня 2019 г.
  14. ^ «Судья отменил еще один закон о выплате компенсации за выселение в Сан-Франциско». sfexaminer.com . San Francisco Examiner. 6 октября 2015 г. Получено 2 июня 2019 г.
  15. ^ ab "Апелляционный суд отменил закон Сан-Франциско о выплатах за переселение арендаторов". CBS News . 22 марта 2017 г. Архивировано из оригинала 23-03-2017 . Получено 15-04-2019 .
  16. ^ Макдермид, Райли (23 марта 2017 г.). «Суд отменил закон Сан-Франциско, регулирующий размер платы, которую арендодатели должны платить за переселение арендаторов». San Francisco Business Times . Bizjournals . Архивировано из оригинала 20-06-2017 . Получено 15-04-2019 .
  17. ^ «Текст законопроекта - SB-1439 Жилая недвижимость: изъятие жилых помещений».
  18. ↑ Мелоди Гутьеррес (30 мая 2014 г.). «Законопроект о реформе Закона SF Ellis принят в Сенате штата». SFGate .
  19. ^ "California Legislative Information". California Legislative Information . CA Government . Получено 28 июля 2016 г.
  20. ^ "Жильцы вместе: арендодатели арестованы городской оперативной группой". Архивировано из оригинала 2010-12-01.
  21. ^ "Rent Control Of Replacement Units Upholded". California Planning & Development Report . 2009-05-13. Архивировано из оригинала 20-06-2016 . Получено 27-06-2019 .
  22. ^ Гудман, Джастин (19.09.2016). «Обновление законодательства Сан-Франциско (2016): Постановление о дополнительных жилых помещениях находит дополнительный жилой фонд в существующем пространстве». Costa-Hawkins.com . Архивировано из оригинала 10.10.2016 . Получено 27.06.2019 .
  23. ^ «Выселенные жители обещают следить за зданием». 14 мая 2015 г.
  24. ^ Проект картирования антивыселений. «Выселения по Закону Эллиса — проект картирования антивыселений».
  25. ↑ Southern California Public Radio (24 апреля 2015 г.). «В Лос-Анджелесе растет число выселений по закону Эллиса». Southern California Public Radio .
  26. ^ "Salesforce и некоторые другие технологические компании борются за блокирование выселений в Сан-Франциско - San Francisco Business Times". Архивировано из оригинала 22.04.2014.
  • Выселения по закону Эллиса в Сан-Франциско Выселения по закону Эллиса в Сан-Франциско об арендной плате (Сан-Франциско, Калифорния)
Взято с "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Ellis_Act&oldid=1249280539"