Плата за обслуживание мест общего пользования

Плата за обслуживание общей площади ( CAM ) является одним из чистых платежей, взимаемых с арендаторов в коммерческой аренде Triple Net (NNN) , и выплачивается арендаторами арендодателю коммерческой недвижимости . Плата за обслуживание общей площади представляет собой дополнительную арендную плату, взимаемую сверх базовой арендной платы, и в основном состоит из платы за обслуживание за работу, выполненную на общей площади недвижимости

Каждый арендатор платит свою пропорциональную долю от общей суммы сборов CAM за недвижимость, которая представляет собой процент арендуемой арендатором площади в квадратных футах от общей арендуемой площади недвижимости.

Типичным примером элемента CAM является стоимость уборки проходов в торговом центре . Предполагается, что каждый арендатор получает выгоду от чистой среды и должен разделить эти расходы. Примером CAM, который взимается только с подгруппы арендаторов, может быть плата за уборку зоны фуд-корта , где все продавцы в зале коллективно покрывают более высокую стоимость уборки столов по частому графику.

Арендодатель и арендатор договариваются о сборах CAM до подписания договора аренды , поэтому сборы различаются от договора аренды к договору аренды, а эксплуатационные расходы, которые могут быть выставлены арендодателем в качестве сборов CAM, различаются от арендатора к арендатору. Как правило, арендодатели хотят, чтобы сборы CAM были определены настолько широко, чтобы они могли переложить большую часть своих эксплуатационных расходов на арендаторов. Арендатор обычно хочет, чтобы сборы CAM были определены узко, в надежде, что арендодатель оплатит большую часть эксплуатационных расходов.

Примерами услуг, часто взимаемых с арендаторов в качестве сборов CAM, являются услуги носильщиков, разметка парковки, освещение парковки и благоустройство. ^[1] Сборы CAM можно разделить на две подкатегории — контролируемые и неконтролируемые . Неконтролируемые сборы CAM — это налоги, расходы на безопасность, коммунальные услуги и расходы на уборку снега. Все остальные расходы, взимаемые в качестве сбора CAM, считаются контролируемыми.

В некоторых договорах аренды сборы CAM также состоят из административных и управленческих сборов. Административные сборы представляют собой согласованный процент от всех расходов на эксплуатацию и содержание недвижимости. Сборы за управление представляют собой процент от валовой собранной арендной платы, который определяется в соглашении об управлении между управляющей компанией и владельцем недвижимости. ^[2]

Сборы CAM подвержены значительным колебаниям, поскольку арендаторы въезжают и выезжают, а также возникают различные инфляционные ситуации. Это может затруднить как для арендатора, так и для арендодателя прогнозирование их будущих денежных потоков с какой-либо точностью. Чтобы решить эту проблему, некоторые договоры аренды включают условия «cap» и «floor», которые ограничивают эти изменения фиксированными значениями на годовой основе.

Верхний предел на сборы CAM ограничивает сумму, на которую сборы CAM могут расти каждый год, и представлен в процентах. Опять же, как и в случае с самими сборами CAM, верхние пределы также согласовываются между арендатором и арендодателем и, таким образом, различаются от договора аренды к договору аренды. Верхние пределы могут быть кумулятивными или сложными и рассчитываться из года в год по сравнению с базовым или из года в год. ^[3]

Годовые лимиты позволяют увеличивать лимит каждый год на определенный, заранее определенный процент от заранее определенного, начального (базового) сбора CAM. Годовые лимиты означают, что процентное увеличение применяется не к базовой сумме, а к фактическому сбору CAM предыдущего года. Кумулятивные лимиты позволяют накапливать годовой процентный прирост лимита CAM. Таким образом, годовой лимит в 5% будет увеличивать лимит каждый год на 5%, так что в первый год он был 5%, во второй год — 10%, в третий год — 15% и т. д. Сложные лимиты позволяют ежегодному процентному приросту лимита CAM расти по сложной ставке каждый год.

Если фактические сборы CAM ниже, чем предел, предел не применяется. ^[2] В этих случаях вместо этого может использоваться нижний предел. Нижний предел полезен, когда есть некоторое предположение, что со временем будет инфляция сборов CAM, даже если в данном году инфляции не было. Нижний предел будет предусматривать минимальное увеличение сборов, с ожиданием, что он уменьшит более значительное увеличение в будущем.

Возвраты CAM-платежей, также известные как сверки, сверки, предварительные счета или возвратные счета, представляют собой ежегодную сверку фактических расходов на содержание мест общего пользования за финансовый год с ежемесячными платежами, выставленными арендатору.

Ежемесячные сборы CAM, которые арендатор платит как часть арендной платы, на самом деле являются оценками ежемесячной, пропорциональной платы CAM этого арендатора за текущий финансовый год. Оценка создается на основе бюджета собственности управляющим недвижимостью. После окончания финансового года проводится аудит оплаченных сборов CAM по сравнению с фактическими сборами CAM, и разница выплачивается либо арендодателю, либо арендатору. ^[1]