ГородСевер
Многофункциональная застройка в Финиксе, Аризона

CityNorth — это запланированный городской многофункциональный комплекс в северо-восточной долине Финикса, штат Аризона , США; включающий розничную торговлю, рестораны, жилые помещения, гостиницы, офисы, культурные, гражданские и развлекательные заведения в удобной для пешеходов среде. По завершении строительства CityNorth будет включать более 5 500 000 квадратных футов (0,51 км 2 ; 0,20 кв. миль) застройки на 144 акрах (0,58 км 2 ; 0,23 кв. миль). Задуманный Томасом Дж. Клутцником как городской центр северо-восточной долины Финикса и коммерческий центр для мастер-планируемого сообщества Desert Ridge , CityNorth расположен недалеко от пересечения двух основных автомагистралей — Loop 101 и State Route 51 , что делает его доступным из всей столичной области Финикса. [1] Комплекс будет открываться поэтапно, начиная с первой фазы, High Street, которая открылась в ноябре 2008 года.

CityNorth разрабатывается с помощью пакета налоговых льгот на сумму 97,4 млн долларов, который был в центре судебного разбирательства между Phoenix и Goldwater Institute . Будущие этапы CityNorth были приостановлены из-за экономических условий.

Первоначально предполагалось, что основными универмагами проекта станут Bloomingdale's , Macy's и Nordstrom , однако из-за Великой рецессии 2009 года они были исключены из проекта.

Строительство проекта началось 25 июня 2019 года, отправной точкой была инфраструктура водоснабжения и канализации. Официальное начало строительства запланировано на начало октября 2019 года. [2] В 2020 году «предварительные работы по благоустройству участка включали выравнивание того, что в конечном итоге станет четырехполосной дорогой». [3]

Разработчики

CityNorth разрабатывается компанией Thomas J. Klutznick Company. Начальные этапы, называемые CityCenter of CityNorth, разрабатываются совместно компанией Thomas J. Klutznick Company и связанными компаниями. Некоторые предыдущие разработки этих компаний включают Water Tower Place в Чикаго , 730 North Michigan Avenue, 340 on the Park и 333 West Wacker Drive ; офисную башню Fox Plaza в Лос-Анджелесе ; Copley Place в Бостоне; Time Warner Center в Нью-Йорке ; Reston Town Center , Рестон, Вирджиния; CityPlace , Уэст-Палм-Бич, Калифорния; The Inn & Links в Spanish Bay, Пеббл-Бич, Калифорния ; и отель The Little Nell, Аспен, Колорадо .

Краткое изложение генерального плана CityNorth

+/- 5 500 000 квадратных футов (0,51 км 2 ; 0,20 кв. миль) до +/- 6 000 000 квадратных футов (0,56 км 2 ; 0,22 кв. миль) застройки
ИспользоватьТипРазмер
Смешанное использование (3 000 000 квадратных футов (0,28 км 2 ; 0,11 кв. миль))Офис над розничной торговлей450 000 квадратных футов (0,04 км 2 ; 0,02 кв. мили)
Розничная торговля и рестораны1 200 000 квадратных футов (0,11 км 2 ; 0,04 кв. мили)
Жилая недвижимость над торговой1 300 000 квадратных футов (0,12 км 2 ; 0,05 кв. миль)
Одноразового использования (2 500 000 квадратных футов (0,23 км 2 ; 0,09 квадратных миль))Офис2 500 000 квадратных футов (0,23 км 2 ; 0,09 кв. миль)
Жилой1500 – 2000 единиц
Отель200-500 номеров

Фаза 1 – Хай-стрит

Торговый центр High Street открылся в ноябре 2008 года. Он включает в себя ресторан, магазины, жилые помещения и офисы общей площадью около 20 акров (81 000 м2 ) .

1 июля 2010 года Хай-стрит, посредством принудительного взыскания, вернулась к кредиторам, которые предоставили финансирование строительства. [4]

Фаза 2 - Бульвар

Первоначально открытие было запланировано на ноябрь 2009 года, [4] но вторая фаза была отложена, отчасти из-за спада в экономике Аризоны, а отчасти из-за иска Института Голдуотера «Туркен против Гордона » против соглашения об экономическом развитии с городом Финикс на сумму 97,4 млн долларов США для этого проекта.

Разногласия по поводу экономической выгоды

Город и застройщики утверждают

Следующие прогнозы основаны на оценках, предоставленных городом Финикс и компанией Thomas J. Klutznick.

Муниципальные налоговые поступления

  • 1 миллиард долларов городу Финикс за время существования CityNorth [5]
  • 22 миллиона долларов в среднем ежегодно в течение 1-го по 10-й годы

Налог с продаж в строительстве

  • Город - 21 200 000 долларов США
  • Штат - 57 300 000 долларов США

Созданные рабочие места

  • 16 000 во время строительства
  • 19 000 во время эксплуатации [5]

Другой

  • 6,5 млн долларов в виде сборов за разработку, а также налогов на коммерческую деятельность, рестораны, строительство, розничную торговлю и аренду жилья.
  • 75 субподрядчиков и около 600 рабочих мест на стройке для первой фазы.
  • Многочисленные нематериальные активы для города Финикс. [6]

Позиция Института Голдуотера

Институт Голдуотера оспаривает эти утверждения, считая их преувеличениями. [7] [8] В одном из исследований обнаружено две ошибки в оценке экономического воздействия CityNorth:

  • Город Финикс предполагает, что ни один торговый центр не будет построен без субсидии, а также предполагает, что каждый доллар налога с продаж, полученный от CityNorth, в противном случае ушел бы в другой город, если бы не было торговых центров.
  • Город предполагает, что товары и услуги в CityNorth не имеют себестоимости, поскольку он не вычитает розничные издержки из прибыли. Например, город предполагает, что розничный магазин в CityNorth также создает одежду, которую он продает.

По словам доктора Дейва Уэллса, «валовые экономические последствия преувеличивают фактические последствия, поскольку они предполагают, что в противном случае не было бы никакой экономической активности — например, если бы вы не покупали обувь в CityNorth, вы бы вообще не покупали обувь. И они предполагают, что ничего не было бы построено, если бы CityNorth не был застроен так, как предполагалось. Кроме того, оценки Elliot Pollack and Company преувеличивают валовое воздействие розничной торговли на 50 процентов с точки зрения рабочих мест и на 75 процентов с точки зрения экономического производства». [7]

По данным Института Голдуотера, экономический ущерб составляет менее 500 миллионов долларов в год, что составляет почти четверть предполагаемого ущерба для города. [7]

Иск, Туркен против Гордона

Для развития CityNorth компания Thomas J. Klutznick Company заключила соглашение о налоговых льготах с городом Финикс , по которому компания Klutznick будет удерживать 50% всех налогов с продаж, собранных в CityNorth, до 97,4 млн долларов в течение 11,3 лет. Эта налоговая льгота с продаж поставила CityNorth в центр судебного процесса, возбужденного Goldwater Institute , который пытается оспорить корпоративные субсидии в Аризоне. В обмен на 97,4 млн долларов Klutznick позволит Phoenix арендовать 3180 парковочных мест, 200 из которых будут зарезервированы для попутчиков городских автобусов . Аренда будет действовать 45 лет.

2 апреля 2008 года судья Высшего суда округа Марикопа Роберт Майлз вынес решение в пользу города Финикс и компании Thomas J. Klutznick Company. Судья Майлз отклонил заявление Института Голдуотера о том, что соглашение города с CityNorth нарушает Конституцию Аризоны . Он постановил, что экономическая деятельность, создаваемая CityNorth, «несомненно» отвечает общественным интересам. [9] С тех пор Институт Голдуотера ответил апелляцией на это решение. [10]

Застройщик CityNorth и город Финикс подали иски в Высший суд округа Марикопа 22 апреля 2008 года, требуя, чтобы суд обязал Goldwater Institute оплатить судебные издержки, понесенные в ходе ведения судебного процесса. [11] [12] В иске CityNorth утверждается, что Институт «усугубил длительность и сложность судебного разбирательства не имеющими отношения к делу «экспертами», которые даже не читали соглашение, и проявил безрассудное пренебрежение к огромным фискальным и деловым интересам, в которые он вмешивался». [13] Согласно иску города Финикс, «Goldwater Institute не только приступил к этому делу, зная, что ему может быть предписано оплатить гонорары и издержки города, но и вел это дело таким образом, что его масштаб и расходы значительно превысили те, которые требовались для полного рассмотрения в суде диспозитивных вопросов». [14] [15]

Институт Голдуотера утверждает, что запрос на гонорары адвокатов нарушает условия, согласованные всеми сторонами в ходе судебного разбирательства. Клинт Болик , главный истец Института Голдуотера, утверждает: «Суды почти никогда не присуждали гонорары адвокатам против фирм, стремящихся защитить общественные права. Причины были сформулированы судьей Верховного суда Аризоны Стэнли Фельдманом в том же самом деле, Wistuber против Paradise Valley Unified School District, что все стороны согласны установить правовые параметры для Положения о дарении, в соответствии с которым рассматривается дело CityNorth». [16]

Г-н Болик утверждал, что конституционные дела, такие как дело Туркен против Гордона, редко выигрываются в суде низшей инстанции, и ожидал, что победа в апелляционном суде будет более вероятной. [16] [17]

Позиция города Финикс/Сити-Норт

Соглашение между городом Финикс и застройщиком CityNorth позволяет строить CityNorth как плотный городской проект, призванный противостоять разрастанию и сократить трафик. Без стимулирования парковок, вероятно, более половины застройки было бы занято наземными парковками, тем самым ограничивая количество предприятий, приносящих налог с продаж. [18] Как указано в постановлении судьи Майлза, «Соглашение было разработано для того, чтобы гарантировать, что проект, который будет построен, предоставит предполагаемые выгоды — в частности, существенные налоговые поступления — по графику и на уровне, который будет более выгоден для общественности, чем какой-либо другой, по-другому сконфигурированный проект, который может быть построен на этом месте». [9] [15]

Городские фонды не были авансированы, и никакие налоговые поступления города не находятся под угрозой. Застройщик должен понести все предполагаемые 1,5 миллиарда долларов расходов на разработку CityNorth и взять на себя все финансовые риски. CityNorth, как ожидается, принесет сотни миллионов долларов налоговых поступлений для города и тысячи рабочих мест. [19] CityNorth окупит себя за счет доходов, которые он принесет. [18] Судья Майлз заявляет: «Денежный эквивалент, который будет получен по соглашению, основан на доходах от налога с продаж, которые будут получены проектом CityNorth от 1,2 миллиона футов торговых площадей, которые застройщик должен построить, прежде чем он сможет получить какую-либо оплату от города... Согласно соглашению, город, как ожидается, получит сотни миллионов долларов в виде будущих налогов с продаж, которые он сможет использовать в любых общественных целях по своему выбору». [9] [15]

Позиция Института Голдуотера

Институт Голдуотера утверждает, что стимул представляет собой корпоративную субсидию, что является незаконным согласно конституции Аризоны. [20] [21] [22] [23] [24]

По данным Института Голдуотера, Финикс будет платить более 30 000 долларов в год за аренду 200 парковочных мест для совместного пользования автомобилями в течение следующих 45 лет. [25] Город, который утверждает, что стимул не является субсидией, а рыночным стимулом, мог бы купить и владеть 6950 парковочными местами в гараже по той же цене, которую он заплатил за аренду 200. [26] Институт Голдуотера также получил записи о гонорарах адвокатов для города, утверждая, что Финикс тратит более 10 000 долларов в неделю на защиту субсидии. [27]

Институт Голдуотера также считает, что город переоценил выгоды от проекта. Город оценивает воздействие в 1,9 миллиарда долларов, в то время как исследование Института Голдуотера утверждает, что реальное воздействие составит менее 500 миллионов долларов. [7] Институт Голдуотера также утверждает, что никакой чистой выгоды от субсидии не будет, поскольку торговый центр был бы построен в любом случае из-за высокого спроса на покупки в быстрорастущем и богатом районе Финикса. [25] Доктор Уэллс также ставит под сомнение общественную выгоду от проекта CityNorth, обнаружив, что район, в котором строится CityNorth, имеет средний доход на душу населения на 21 000 долларов выше, чем в остальной части Финикса, а демографическое население вокруг CityNorth в 3 раза чаще бывает белым, чем в остальной части Финикса.

По данным Института Голдуотера, субсидия нарушает три положения конституции штата Аризона: пункт о дарении, пункт о привилегиях и иммунитетах и ​​пункт о специальных законах. [28] Институт Голдуотера считает, что стимул — это не что иное, как корпоративная субсидия, направленная на вознаграждение лиц с хорошими политическими связями. [26]

Решение Верховного суда Аризоны

25 января 2010 года Верховный суд Аризоны отменил постановление Апелляционного суда и оставил соглашение CityNorth в силе. [29] Суд подтвердил, что город Финикс и компания Klutznick действовали добросовестно, основываясь на более чем 25-летней судебной практике. Постановление суда ясно дало понять, что сделки между правительством и частными застройщиками, такими как CityNorth, должны иметь прямую выгоду для правительства. В результате любые косвенные выгоды, такие как рабочие места и повышение налога с продаж, не могут применяться к сделке. [30] Таким образом, будущие сделки должны выполнять две функции: указывать, что правительство получит взамен, и гарантировать, что выгоды, которые правительство получит взамен, удовлетворят инвестиции правительства в сделку. [31]

Ссылки

  1. ^ www.bizjournals.com https://www.bizjournals.com/phoenix/stories/2006/05/08/story6.html . Получено 18.02.2021 . {{cite web}}: Отсутствует или пусто |title=( помощь )
  2. ^ "Строительство начинается на City North в северо-восточной части Финикса". yourvalley.net. 25 июня 2019 г. Получено 17 сентября 2019 г.
  3. ^ www.bizjournals.com https://www.bizjournals.com/phoenix/news/2020/02/14/developers-aim-for-city-in-the-city-at-desert.html . Получено 18.02.2021 . {{cite web}}: Отсутствует или пусто |title=( помощь )
  4. ^ ab Clancy, Michael (2 июля 2010 г.). «High Street в CityNorth захвачена первоначальными кредиторами». The Arizona Republic . Получено 21 июля 2020 г.
  5. ^ ab Гордон, Фил и Пегги Нили. «Проект CityNorth — большая победа для Финикса», The Arizona Republic , 7 апреля 2008 г.
  6. ↑ Фэрбенкс, Фрэнк (26 июля 2009 г.). «Заковылял ради будущего». The Arizona Republic . Получено 21 июля 2020 г.
  7. ^ abcd Уэллс, Дэйв. "CityNorth Retail Economic Analysis" Архивировано 14.04.2012 в Wayback Machine 30 октября 2007 г.
  8. ^ Павлов, Андрей. "Обзор проекта CityNorth" Архивировано 14.04.2012 на Wayback Machine 30 октября 2007 г.
  9. ^ abc Майлз, судья Роберт. «Постановление Туркена против Гордона» Архивировано 14 апреля 2012 г. в Wayback Machine . Высший суд Аризоны , округ Марикопа . 2 апреля 2008 г.
  10. ^ «Институт Голдуотера незамедлительно подаст апелляцию на решение о субсидии CityNorth» Институт Голдуотера , 2 апреля 2008 г.
  11. ↑ Букхольц, Ян. «Застройщик CityNorth, город Финикс подали в суд на Институт Голдуотера за судебные издержки», The Business Journal of Phoenix, 23 апреля 2008 г.
  12. ↑ «Застройщик и город Финикс подали иски о возмещении гонораров адвокатам», 22 апреля 2008 г.
  13. ^ «Петиция застройщика о гонорарах адвокатов» [ постоянная неработающая ссылка ‍ ] , Высший суд Аризоны, округ Марикопа, № CV2007-013766, 22 апреля 2008 г.
  14. ^ «Петиция города Финикс о гонорарах адвокатов» [ постоянная неработающая ссылка ‍ ] , Высший суд Аризоны, округ Марикопа, № CV2007-013766, 22 апреля 2008 г.
  15. ^ abc Buccholtz, Jan. «Застройщик CityNorth, город Финикс подали в суд на Goldwater Institute за судебные издержки», The Business Journal of Phoenix, 23 апреля 2008 г.
  16. ^ ab Bolick, Clint. «Империя наносит ответный удар, требуя огромного гонорара адвоката в деле CityNorth» Архивировано 06.10.2014 в Wayback Machine Goldwater Institute , 24 апреля 2008 г.
  17. ^ Клэнси, Майкл. «Институт надеется заблокировать соглашение CityNorth в апелляции» The Arizona Republic , 16 апреля 2008 г.
  18. ^ ab "Информационный листок соглашения о стимулировании CityNorth" (PDF) . 0162f72.netsolhost.com . 2011-07-14. Архивировано (PDF) из оригинала 2011-07-14 . Получено 2020-07-21 .
  19. ↑ Кейт, Дон. «CityNorth deal an promotion, not a supposition» Архивировано 14 июля 2011 г. в Wayback Machine , The Tribune, 20 мая 2008 г.
  20. ↑ Фенске, Сара. «Отвратительное развитие», New Times, 9 сентября 2008 г.
  21. ^ Бойд, Линдси. «Обновление иска Института Голдуотера против города Финикс» Townhall.com , 5 марта 2008 г.
  22. ^ Дьюси, Линн (15 февраля 2008 г.). «Bloomingdale's присоединяется к CityNorth mix, поскольку судебный процесс по налоговым сделкам проекта продолжается». Phoenix Business Journal . Архивировано из оригинала 21.02.2008 . Получено 21.07.2020 .
  23. ^ Уилл, Джордж Ф. (2008-03-16). «За что налогоплательщики не знают, что они платят». seattlepi.com . Архивировано из оригинала 2012-10-12 . Получено 2020-07-21 .
  24. ^ Клэнси, Майкл. «Судья выслушивает аргументы по делу CityNorth», Arizona Republic , 12 февраля 2008 г.
  25. ^ ab Шломах, Байрон. «Разрыв сделки: критика субсидии Phoenix's CityNorth» Институт Голдуотера , 8 августа 2007 г.
  26. ^ ab Гиббонс, Патрик. «Проблемная парковка» Институт Голдуотера , 4 марта 2008 г.
  27. ^ «Город Финикс тратит 10 000 долларов в неделю на адвокатов, защищающих субсидию CityNorth» Институт Голдуотера , 8 января 2008 г.
  28. ^ «Конституция Аризоны запрещает корпоративные субсидии» [ постоянная неработающая ссылка ‍ ] Институт Голдуотера , 09 августа 2007 г.
  29. ^ Клэнси, Майкл (26 января 2010 г.). «Соглашение CityNorth пока остается в силе, но суд разъясняет позицию по будущим делам». The Arizona Republic . Получено 21 июля 2020 г.
  30. ↑ Клэнси, Майкл. «Соглашение CityNorth остается в силе», The Arizona Republic, 25 января 2010 г.
  31. ^ Клэнси, Майкл. «Решение CityNorth повлияет на будущие сделки по развитию», The Arizona Republic, 1 февраля 2010 г.
  • www.CityNorthAZ.com

33°41′00″N 112°00′00″W / 33.68333°N 112.00000°W / 33.68333; -112.00000

Retrieved from "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=CityNorth&oldid=1177330045"