Индекс Кейса-Шиллера

Индексы цен на жилье по Кейсу–Шиллеру CoreLogic от Standard & Poor's — это индексы цен на жилье по повторным продажам в США . Существует несколько индексов цен на жилье по Кейсу–Шиллеру: национальный индекс цен на жилье, составной индекс по 20 городам, составной индекс по 10 городам и двадцать отдельных индексов агломераций. Эти индексы были впервые разработаны Case Shiller Weiss в коммерческих целях. Теперь они рассчитываются и ведутся ежемесячно компанией Standard & Poor's, данные рассчитываются с января 1987 года по настоящее время. Индексы, ведущиеся Standard & Poor's, нормализованы до значения 100 в январе 2000 года. Они основаны на оригинальной работе экономистов Карла Кейса и Роберта Шиллера , чья команда рассчитала индекс цен на жилье с 1890 года. Индекс Кейса и Шиллера нормализован до значения 100 в 1890 году. Индекс Кейса–Шиллера на веб-сайте Шиллера обновляется ежеквартально. ^[1] Два набора данных могут сильно различаться из-за разных точек отсчета и расчетов. Например, в 4-м квартале 2013 года индексная точка Standard and Poor 20 city находилась в районе 160, тогда как индексная точка для 4-го квартала по данным Шиллера находилась в районе 130. Шиллер утверждает в своей книге Irrational Exuberance , что такой длинный ряд цен на жилье, похоже, не публиковался ни для одной страны. ^[2]

Индексы рассчитываются на основе данных о повторных продажах односемейных домов, подход, разработанный экономистами Кейсом, Шиллером и Алланом Вайсом, который занимал пост генерального директора Case Shiller Weiss с момента основания компании в 1991 году до ее продажи Fiserv в 2002 году. ^[3] Кейс разработал метод сравнения повторных продаж одних и тех же домов в попытке изучить тенденции ценообразования на жилье. ^[3] Он использовал данные о продажах домов в Бостоне в начале 1980-х годов, который переживал бум цен на жилье . Хотя Кейс утверждал, что такой бум в конечном итоге был неустойчивым, он не считал это пузырем , широко используемым термином для описания аналогичных рыночных тенденций. ^[3] Кейс встретился с Шиллером, который исследовал поведенческие финансы и экономические пузыри, и вместе сформировал индекс повторных продаж, используя данные о ценах продаж домов из других городов по всей стране. ^[3] В 1991 году, когда Вайс учился в аспирантуре, он установил неформальные рабочие отношения с Шиллером. Вайс предложил Кейсу и Шиллеру создать компанию Case Shiller Weiss для периодического выпуска индекса с целью продажи информации на рынках. FinTech- гигант Fiserv купил Case Shiller Weiss в 2002 году и совместно со Standard & Poor's разработал торгуемые индексы на основе данных для рынков, которые теперь обычно называются индексом Case-Shiller. ^[3] CoreLogic приобрела бизнес Case Shiller Weiss у Fiserv в апреле 2013 года. ^[4]

В 2006–2012 годах произошел крупнейший крах на мировых рынках недвижимости в новейшей истории; можно ли было предсказать это с помощью индекса Кейса–Шиллера, остается спорным. Шиллер действительно увидел некоторые ранние признаки. Он выпустил второе издание своей книги «Иррациональное изобилие» в 2005 году, когда, по его словам, данные выглядели как «взлетающая ракета». ^[2] В своей книге он выражает скептицизм по поводу «долгосрочной стабильности цен на жилье», ^[2] учитывая, что рост цен на жилье был намного выше роста доходов. Однако он воздерживается от явного утверждения о том, что это может быть пузырь, после всего периода после Второй мировой войны наблюдался существенный рост реальных цен без последующего падения, как видно на графике. Цены достигли пика в первом квартале 2006 года, когда индекс, поддерживаемый Шиллером, зафиксировал уровень 198,01, но затем быстро упали до 113,89 в первом квартале 2012 года.

Опционы и фьючерсы, основанные на индексе Кейса-Шиллера, торгуются на Чикагской товарной бирже . ^[5]

Индекс представляет собой упрощенную оценку стоимости жилья и не учитывает вычет вмененной арендной платы и процентов по ипотеке , которые включаются в расчет прибыли/убытка в инвестиционных целях.

Шиллер извлекает некоторые ключевые идеи из своего анализа долгосрочных цен на жилье в своей книге «Иррациональное изобилие» . Вопреки распространенному мнению, в США не наблюдалось непрерывного восходящего тренда цен на жилье, и цены на жилье демонстрируют сильную тенденцию к возвращению к уровню 1890 года в реальном выражении. Более того, он иллюстрирует, как модель изменения цен на жилье не имеет никакого отношения к изменениям в стоимости строительства, процентных ставках или численности населения. ^[6]

Шиллер отмечает, что во всем мире существует устойчивое восприятие того, что цены на жилье постоянно растут, и что такого рода настроения и парадигма могут подпитывать пузыри на рынках недвижимости. Он указывает на некоторые психологические эвристики, которые могут быть ответственны за создание такого восприятия. Он говорит, что поскольку дома покупаются относительно редко, люди склонны помнить цену покупки дома из далекого прошлого и удивляются разнице между тем временем и настоящим. ^[7] Однако большую часть разницы в ценах можно объяснить инфляцией. Он также обсуждает, как люди постоянно переоценивают рост стоимости своих домов. Перепись населения США с 1940 года просила владельцев домов оценить стоимость своих домов. Оценки владельцев домов отражают рост на 2% в год в реальном выражении, что значительно больше фактического роста на 0,7% за тот же интервал, отраженного в индексе Кейса-Шиллера.

Шиллер также предлагает некоторые объяснения того, почему не наблюдается непрерывной тенденции к росту реальных цен на жилье:

• Мобильность: Шиллер утверждает, что «люди и бизнес, если цены на жилье достаточно высоки, будут переезжать далеко, даже полностью покидая территорию». ^[8] Земли может быть мало на местном уровне, но городская площадь земель составляет всего 2,6% от общей площади земель в Соединенных Штатах. ^[8]
• Смягчение ограничений на землю: рост цен заставляет правительство смягчать ограничения на землю с точки зрения того, сколько можно построить на определенном участке земли, а также на площадь земли, доступную для застройки.
• Улучшение технологий: строительные технологии значительно усовершенствовались, что сделало строительство домов более дешевым и быстрым, что оказывает понижательное давление на цены на жилье. ^[8]

Таким образом, реальные цены на жилье по сути не имеют тренда и не показывают непрерывного восходящего или нисходящего тренда в долгосрочной перспективе. Это не ограничивается США, поскольку это также наблюдается в индексах реальных цен на жилье в Нидерландах и Норвегии. ^[9]

Ключевое наблюдение Шиллера, изложенное в его книге «Иррациональное изобилие» , заключается в том, что реальные цены на жилье демонстрируют замечательную тенденцию к возвращению к уровню 1890 года. Однако были некоторые ключевые периоды, когда цены отклонялись от этого уровня. Шиллер предлагает некоторые объяснения этих эпизодов в своей книге:

• 1921–1942 : Это был единственный период, когда цены были значительно ниже уровня 1890 года. Начало спада примерно совпадает с началом Первой мировой войны , за которой последовала Великая пандемия гриппа 1918 года , Великая депрессия и, наконец, Вторая мировая война , все из которых, как утверждает Шиллер, могли негативно повлиять на цены на жилье. ^[10]
• 1953–1977: Цены оставались стабильно выше уровня 1890 года в течение этого периода, хотя они постепенно снижались. Шиллер ссылается на окончание Второй мировой войны, начало бэби-бума и Билль о правах военнослужащих (GI Bill of Rights, 1944), который субсидировал покупку жилья. ^[11] Он также утверждает, что шрамы Великой депрессии отклонили любые спекулятивные тенденции.
• 1976–1982 : Отражает региональный пузырь в Калифорнии. ^[10]
• 1985–1989 : Отражает региональные пузыри как на Западном, так и на Восточном побережье. ^[10]
• 1997–2012 : Глобальный бум и спад на рынке недвижимости.

Индекс цен на жилье S&P CoreLogic Case–Shiller US National Home Price Index представляет собой композит индексов цен на односемейные дома для девяти округов США, охваченных переписью . Он рассчитывается ежемесячно с использованием трехмесячной скользящей средней. Национальный индекс S&P нормализован до значения 100 в январе 2000 года.

Индекс, который ведет Шиллер (доступен на его веб-сайте по адресу http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm), обновляется ежеквартально и нормализован до значения 100 в 1890 году.

Семейство индексов S&P включает 20 индексов столичных зон и два композитных индекса как агрегатов столичных зон. Эти индексы являются трехмесячными скользящими средними. Композитные и городские индексы нормализованы до значения 100 в январе 2000 года.

CSXR — это составной индекс индекса цен на жилье для 10 основных столичных статистических зон в Соединенных Штатах. Индекс публикуется ежемесячно Standard & Poor's и использует метод Кейса и Шиллера индекса цен на жилье с использованием модифицированной версии методологии взвешенных повторных продаж. Этот метод способен корректировать качество проданных домов, в отличие от простых индексов, основанных на средних значениях. CSXR — это трехмесячная скользящая средняя, ​​как и индексы, которые ее составляют.

Для создания композитного индекса CXSR объединяются следующие индексы:

SPCS20R — это составной индекс индекса цен на жилье для 20 основных столичных статистических зон в Соединенных Штатах. Индекс публикуется ежемесячно Standard & Poor's и использует метод Кейса и Шиллера индекса цен на жилье с использованием модифицированной версии методологии взвешенных повторных продаж. Этот метод способен корректировать качество проданных домов, в отличие от простых индексов, основанных на средних значениях.

Для создания составного индекса SPCS20R объединяются следующие индексы:

Macromarkets.com сообщает, что индекс США имеет слегка отрицательную корреляцию с акциями и облигациями , но слегка положительную корреляцию с товарами и инвестиционными трастами недвижимости (REIT) ^{[ необходимо разъяснение ]} . ^[12] REIT отслеживают коммерческую недвижимость наиболее внимательно, а не цены на жилье, что объясняет низкую корреляцию. ^[13]

Используя оригинальные методы Кейса и Шиллера, национальный индекс достиг своего исторического максимума в 198,01 в первом квартале 2006 года. Индекс S&P достиг исторического максимума в июле 2006 года, составив 206,52. 30 декабря 2008 года индекс зафиксировал самое большое падение из года в год. Со времен Второй мировой войны исходный индекс в основном колебался между 100 и 120, с пиками (за которыми следовали резкие падения) в первом квартале 1979 года (где пик был на уровне 122), третьем квартале 1989 года (на уровне 126) и первом квартале 2006 года (на уровне 198). После пузыря на рынке жилья 2000-х годов нижняя точка индекса пришлась на 1 квартал 2012 года и составила 114 пунктов. К 4 кварталу 2013 года индекс вырос до 134 пунктов. По состоянию на декабрь 2019 года (по данным: "fred.stlouisfed.org") национальный индекс цен на жилье в США S&P/Case-Shiller составлял 213,789.

• 
  Индекс цен на жилье Кейса-Шиллера с 1890 по 2012 гг.
• 
  Сравнение процентного изменения для коррекции на рынке жилья, начавшейся в 2006 году ( красный ) и коррекции ( синий ), начавшейся в 1989 году.

Индексы Case–Shiller доступны для торговли в виде фьючерсов и фьючерсных опционов. Котировки доступны на CME. По словам Шиллера, одна из основных целей торговли фьючерсами и опционами на индексы Case–Shiller заключается в том, чтобы позволить людям хеджировать рынок недвижимости. ^[14] Проблема, однако, заключается в том, что объем торговли на этих рынках достаточно мал, что делает их относительно неликвидными, что создает риск для инвесторов в эти ценные бумаги. Сам Шиллер сказал, что «на этих фьючерсных рынках наблюдался разочаровывающий объем торговли». ^[14] Объем торговли по индексу CME S&P Case–Shiller за весь 2007 год составил 2995 контрактов. Это число снижалось в последующие годы, и в течение 2017 года было продано всего 136 контрактов. ^[15]

• Индекс цен на жилье
• Оценка недвижимости
• Цены на недвижимость

• Мантелл, Рут (30.12.2008). «Цены на жилье упали на рекордные 18% за последний год, утверждает Кейс-Шиллер». MarketWatch . Получено 02.12.2012 .

• Индексы цен на жилье S&P/Case–Shiller
• Приобретение CoreLogic и обзор индексов Кейса-Шиллера
• Блог S&P о рынке жилья
• Сайт онлайн-данных Шиллера