Предположение об ипотеке

Принятие ипотеки — это передача условий и баланса существующей ипотеки покупателю финансируемой недвижимости , обычно требующая, чтобы принимающая сторона соответствовала требованиям кредитора или гаранта. [1] Все ипотечные кредиты потенциально принимаются, хотя кредиторы могут попытаться предотвратить принятие ипотечного кредита с помощью пункта о выплате при продаже . Некоторые типы ипотечных кредитов неопровержимо принимаются, например, те, которые застрахованы FHA , гарантированы VA или гарантированы USDA . По состоянию на 2014 год предполагаемые ипотечные кредиты FHA и VA составляют приблизительно 18%, или один из каждых шести, ипотечных кредитов в Соединенных Штатах. [1]

Обзор

Принятие ипотеки покупателем обычно включается в акт, хотя нет требования, чтобы это было в письменной форме. В большинстве юрисдикций требуется явное принятие. Если акт умалчивает или двусмысленно говорит об этом, суд будет считать, что покупатель не намеревался принимать ипотеку.

Однако некоторые допускают, чтобы предположение подразумевалось на основе поведения сторон. Например, внесение платежей по ипотеке может свидетельствовать о намерении принять ее, как и выплата суммы, меньшей стоимости имущества (если разница составляет непогашенную сумму по ипотеке). При отсутствии принятия ипотеки покупателем покупатель покупает имущество, подлежащее ипотеке, что означает, что имущество по-прежнему обременено, и у кредитора есть интерес к этому имуществу.

Пример

Например, домовладелец должен 30-летний ипотечный кредит в размере $250 000 за свой дом. Потенциальный покупатель хочет купить дом за $300 000 и сохранить ту же ипотеку, чтобы избежать процесса и расходов на подачу заявки на новый кредит. Покупатель платит $50 000 наличными за собственный капитал и берет на себя ипотеку в размере $250 000, становясь ответственным за долг.

Распространенные предполагаемые ипотечные кредиты

  1. Кредиты, застрахованные FHA . Все ипотечные кредиты, оформленные после 1 декабря 1986 года, требуют, чтобы покупатель был кредитоспособным , чтобы взять на себя ипотеку продавца.
  2. Кредиты VA - Все ипотечные кредиты, оформленные после 1 марта 1988 года, требуют, чтобы покупатель был кредитоспособным, чтобы взять на себя ипотеку продавца. Если кредит VA берется ветераном, имеющим право на ипотечный кредит, продавец также может потребовать восстановить его право на получение кредита после завершения принятия.
  3. Кредиты USDA – все ипотечные кредиты USDA 502 могут быть приняты кредитоспособным покупателем, но в качестве предположения о новой ставке и условиях. [2]
  4. Ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой — обычно допускаются, хотя и не все.

Для принятия существующего ипотечного кредита обычно необходимо получить согласие кредитора до процесса принятия. Передача имущества с существующим ипотечным кредитом, которая производится без согласия кредитора, иногда называется продажей «подлежащего» существующему кредиту. В большинстве случаев этот тип передачи не исключает права кредитора потребовать погашение кредита в соответствии с положением о необходимости погашения при продаже в кредите.

Исключения

  1. Кредиты VA, выданные до 1 марта 1988 года, могут быть переданы без одобрения кредитора, а продавец все равно может быть освобожден от ответственности по ипотечному кредиту. [3]
  2. Застрахованные FHA кредиты, выданные до 1 декабря 1986 года, обычно не содержат ограничений на возможность принятия. В связи с Законом о реформе HUD 1989 года ипотечные кредиты FHA, выданные между 1986 и 1989 годами, являются свободно принимаемыми, несмотря на любые ограничения, указанные в ипотеке. [4]

Освобождение от ответственности

После завершения принятия продавец запрашивает освобождение от ответственности у кредитора. Если ипотека принимается без согласия кредитора, продавец будет нести ответственность за любой дефолт со стороны покупателя. В случае займа VA освобождение от ответственности может быть получено после принятия, даже если одобрение кредитора не было дано до завершения процесса принятия.

Ограничение на предположение

В Соединенных Штатах принятие ипотеки большинства типов ипотечных кредитов ограничено включением пункта о выплате при продаже . Этот тип положения позволяет кредитору требовать выплаты полного остатка по кредиту, если имущество передается новому владельцу без согласия кредитора. Однако все кредиты, застрахованные FHA, и кредиты VA (датированные после 1 марта 1988 года) принимаются, пока покупатель является кредитоспособным, поскольку они намеренно не включают пункты о выплате при продаже.

Смотрите также

Ссылки

  1. ^ ab "Zumption FAQ – Общие FAQ" . Получено 2014-06-18 .
  2. ^ "USDA HB-1-3550 - ГЛАВА 2: ОБЗОР РАЗДЕЛА 502" (PDF) . Получено 2014-06-18 .
  3. ^ "VA Pamphlet 26-7, Revised - Глава 5: Как обрабатывать ссуды VA и подавать их в VA" (PDF) . Получено 2014-06-18 .
  4. ^ "HUD 4155.1REV-5 - Глава 4: Допущение" (DOC) . Получено 2014-06-18 .
  • Департамент по делам ветеранов США
  • Министерство жилищного строительства и городского развития США
  • Министерство сельского хозяйства США (USDA) Развитие сельских районов-RD Главная
Взято с "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Ипотечное_предположение&oldid=1175407382"