Пузырь на рынке недвижимости
Тип экономического пузыря

Пузырь на рынке недвижимости или пузырь на рынке недвижимости (или пузырь на рынке жилья для рынков жилья ) — это тип экономического пузыря , который периодически возникает на местных или глобальных рынках недвижимости и обычно следует за бумом на рынке земли или снижением процентных ставок. [1] Бум на рынке земли — это быстрый рост рыночной цены на недвижимость , например, на жилье, пока она не достигнет неустойчивого уровня, а затем не пойдет на спад. Этот период, предшествующий краху, также известен как пена. На вопросы о том, можно ли идентифицировать и предотвратить пузыри на рынке недвижимости и имеют ли они более широкое макроэкономическое значение, школы экономической мысли отвечают по-разному , как подробно описано ниже. [1]

Пузыри на рынках жилья более критичны, чем пузыри на фондовом рынке . Исторически обвалы цен на акции происходят в среднем каждые 13 лет, длятся 2,5 года и приводят к потере ВВП примерно на 4 процента . Обвалы цен на жилье случаются реже, но длятся почти в два раза дольше и приводят к потерям производства, которые в два раза больше ( IMF World Economic Outlook, 2003). Недавнее лабораторное экспериментальное исследование [2] также показывает, что по сравнению с финансовыми рынками, рынки недвижимости включают более продолжительные периоды подъема и спада. Цены снижаются медленнее, поскольку рынок недвижимости менее ликвиден.

Финансовый кризис 2007–2008 годов был вызван лопнувшими пузырями на рынке недвижимости, которые возникли в разных странах в 2000-х годах. [3]

Выявление и профилактика

Тенденция цен на жилье в США (1998–2008 гг.), измеренная индексом Кейса–Шиллера
Цены на жилье и заработная плата в Мельбурне с 1965 по 2010 г.
Соотношение средней цены на жилье в Мельбурне и годовой заработной платы в Австралии, 1965-2010 гг.

Как и в случае со всеми типами экономических пузырей , существуют разногласия по поводу того, можно ли идентифицировать или предсказать пузырь на рынке недвижимости, а затем, возможно, предотвратить его. Спекулятивные пузыри представляют собой постоянные, систематические и увеличивающиеся отклонения фактических цен от их фундаментальных значений. [4] Пузыри на рынке недвижимости может быть трудно идентифицировать даже в момент их возникновения из-за сложности определения внутренней стоимости недвижимости. Как и в случае с другими среднесрочными и долгосрочными экономическими тенденциями, точное предсказание будущих пузырей оказалось затруднительным. [1]

В сфере недвижимости фундаментальные показатели можно оценить на основе доходности аренды (где недвижимость затем рассматривается в том же ключе, что и акции и другие финансовые активы ) или на основе регрессии фактических цен на набор переменных спроса и/или предложения. [5] [6]

Американский экономист Роберт Шиллер из индекса цен на жилье Case–Shiller Home Price Index цен на жилье в 20 крупных городах по всей территории Соединенных Штатов указал 31 мая 2011 года, что «двойной спад цен на жилье [подтвержден]» [7] и британский журнал The Economist , утверждают, что индикаторы рынка жилья могут быть использованы для выявления пузырей на рынке недвижимости. Некоторые [ кто? ] далее утверждают, что правительства и центральные банки могут и должны принимать меры для предотвращения образования пузырей или для сдувания существующих пузырей. [8]

Налог на стоимость земли (LVT) может быть введен для предотвращения спекуляций на земле. Пузыри на рынке недвижимости направляют сбережения на деятельность по поиску ренты, а не на другие инвестиции. Налог на стоимость земли устраняет финансовые стимулы удерживать неиспользуемую землю исключительно для повышения цены, делая больше земли доступной для продуктивного использования. [9] При достаточно высоком уровне налог на стоимость земли приведет к падению цен на недвижимость за счет устранения арендной платы за землю, которая в противном случае стала бы « капитализированной » в цене недвижимости. Он также побуждает землевладельцев продавать или отказываться от прав собственности на места, которые они не используют, тем самым не давая спекулянтам накапливать неиспользуемую землю.

Макроэкономическое значение

В некоторых школах неортодоксальной экономики , напротив, пузыри на рынке недвижимости считаются критически важными и основной причиной финансовых кризисов и последующих экономических кризисов .

Доминирующая экономическая точка зрения заключается в том, что рост цен на жилье приводит к незначительному или отсутствию эффекта богатства , а именно, он не влияет на потребительское поведение домохозяйств, не желающих продавать. Цена дома становится компенсацией более высоких неявных расходов на аренду для владения. Рост цен на жилье может иметь отрицательное влияние на потребление через увеличение инфляции арендной платы и более высокую склонность к сбережению с учетом ожидаемого повышения арендной платы. [10]

В некоторых школах неортодоксальной экономики, в частности, в австрийской экономике и посткейнсианской экономике , пузыри на рынке недвижимости рассматриваются как пример кредитных пузырей (уничижительно [11] спекулятивных пузырей ), поскольку владельцы недвижимости обычно используют заемные деньги для покупки недвижимости в форме ипотечных кредитов . Затем утверждается, что они вызывают финансовые и, следовательно, экономические кризисы. Сначала это утверждается эмпирически — многочисленные пузыри на рынке недвижимости сопровождались экономическими спадами, и утверждается, что между ними существует причинно-следственная связь.

Посткейнсианская теория дефляции долга рассматривает вопрос со стороны спроса, утверждая, что владельцы недвижимости не только чувствуют себя богаче, но и берут в долг, чтобы (i) потреблять за счет возросшей стоимости своей недвижимости — например, путем получения кредитной линии под залог жилья ; или (ii) спекулировать, покупая недвижимость на заемные деньги в ожидании, что она вырастет в цене. Когда пузырь лопается, стоимость недвижимости снижается, но не уровень задолженности. Утверждается, что бремя погашения или невыплаты кредита подавляет совокупный спрос и является непосредственной причиной последующего экономического спада.

Индикаторы рынка жилья

Цены на жилье в Великобритании в период с 1975 по 2006 год, с поправкой на инфляцию
График Роберта Шиллера по ценам на жилье в США, численности населения, расходам на строительство и доходности облигаций из Irrational Exuberance , 2-е изд. Шиллер показывает, что с поправкой на инфляцию цены на жилье в США росли на 0,4% в год в период с 1890 по 2004 год и на 0,7% в год в период с 1940 по 2004 год, тогда как данные переписи населения США за 1940–2004 годы показывают, что самооценка стоимости росла на 2% в год.

В попытке определить пузыри до того, как они лопнут, экономисты разработали ряд финансовых коэффициентов и экономических показателей , которые можно использовать для оценки того, справедливо ли оценены дома в данном районе. Сравнивая текущие уровни с предыдущими уровнями, которые оказались неустойчивыми в прошлом ( т. е. привели к или, по крайней мере, сопровождали крахи), можно сделать обоснованное предположение о том, переживает ли данный рынок недвижимости пузырь. Индикаторы описывают два переплетенных аспекта пузыря на рынке жилья: компонент оценки и компонент долга (или кредитного плеча). Компонент оценки измеряет, насколько дороги дома относительно того, что может себе позволить большинство людей, а компонент долга измеряет, насколько домохозяйства становятся задолжавшими, покупая их для жилья или получения прибыли (а также насколько сильно банки накапливают риски, выдавая им кредиты). Базовое резюме прогресса показателей рынка жилья для городов США предоставлено Business Week . [12] См. также: экономика недвижимости и тенденции в сфере недвижимости .

Меры по обеспечению доступности жилья

  • Соотношение цены и дохода является основным показателем доступности жилья в данном районе. Обычно это отношение медианной цены на жилье к медианному располагаемому семейному доходу , выраженное в процентах или в годах дохода. Иногда оно рассчитывается отдельно для покупателей, впервые приобретающих жилье , и называется достижимостью . [ требуется цитирование ] Это отношение, применяемое к физическим лицам, является основным компонентом решений об ипотечном кредитовании. [ требуется цитирование ] Согласно предварительному расчету Goldman Sachs , сравнение медианной цены на жилье со медианным доходом домохозяйства показывает, что жилье в США в 2005 году было переоценено на 10%. «Однако эта оценка основана на средней ставке по ипотеке около 6%, и мы ожидаем, что ставки вырастут», — написала экономическая группа фирмы в недавнем [ когда? ] отчете. [13] Согласно данным Goldman, повышение ставок по ипотеке на один процентный пункт снизит справедливую стоимость цен на жилье на 8%. [ требуется цитирование ]
  • Соотношение депозита к доходу — это минимальный требуемый первоначальный взнос для типичной ипотеки [ указать ] , выраженный в месяцах или годах дохода. Это особенно важно для покупателей, впервые приобретающих жилье без существующего капитала ; если первоначальный взнос становится слишком высоким, то эти покупатели могут оказаться «вытесненными» с рынка. Например, по состоянию на 2004 год [update]это соотношение было равно одному году дохода в Великобритании. [14] Другой вариант — это то, что Национальная ассоциация риэлторов
    США называет в своих публикациях «индексом доступности жилья». [15] (Некоторые аналитики подвергали сомнению обоснованность методологии NAR, поскольку она не учитывает инфляцию. [16] ).
  • Индекс доступности измеряет отношение фактической ежемесячной стоимости ипотеки к чистому доходу. Он больше используется в Соединенном Королевстве, где почти все ипотечные кредиты являются переменными и привязаны к банковским ставкам кредитования. Он предлагает гораздо более реалистичную меру способности домохозяйств позволить себе жилье, чем грубое отношение цены к доходу. Однако его сложнее рассчитать, и поэтому соотношение цены к доходу по-прежнему чаще используется экспертами. [ кто? ] В последние годы [ когда? ] практика кредитования смягчилась, что позволило брать в долг более крупные суммы, превышающие доход.
  • Медианный мультипликатор измеряет отношение медианной цены дома к медианному годовому доходу домохозяйства. Этот показатель исторически колебался около значения 3,0 или ниже, но в последние годы [ когда? ] резко вырос, особенно на рынках с жесткими ограничениями государственной политики в отношении земли и развития. [17]
Цены на жилье в Японии с поправкой на инфляцию (1980–2005 гг.) по сравнению с ростом цен на жилье в США , Великобритании и Австралии (1995–2005 гг.)

Меры по жилищному долгу

  • Коэффициент задолженности по жилищному кредиту к доходу или коэффициент обслуживания долга — это отношение ипотечных платежей к располагаемому доходу. Когда коэффициент становится слишком высоким, домохозяйства становятся все более зависимыми от растущих цен на недвижимость для обслуживания своего долга. Вариант этого индикатора измеряет общие расходы на владение жильем, включая ипотечные платежи, коммунальные услуги и налоги на имущество, в процентах от ежемесячного дохода типичного домохозяйства до вычета налогов; например, см. отчеты RBC Economics по канадским рынкам. [18]
  • Коэффициент задолженности по ипотеке к собственному капиталу (не путать с коэффициентом корпоративной задолженности к собственному капиталу ), также называемый отношением кредита к стоимости , представляет собой отношение ипотечного долга к стоимости базовой недвижимости; он измеряет финансовое плечо . Это отношение увеличивается, когда домовладелец берет вторую ипотеку или кредит под залог жилья, используя накопленный капитал в качестве обеспечения. Коэффициент больше 1 означает, что собственный капитал владельца отрицательный.

Меры по владению жильем и арендной плате

  • Пузыри можно определить, когда рост цен на жилье выше, чем рост арендной платы. В США арендная плата в период с 1984 по 2013 год неуклонно росла примерно на 3% в год, тогда как в период с 1997 по 2002 год цены на жилье росли на 6% в год. В период с 2011 года по третий квартал 2013 года цены на жилье выросли на 5,83%, а арендная плата увеличилась на 2%. [19]
  • Коэффициент владения — это доля домохозяйств, которые владеют своими домами, а не арендуют их . Он имеет тенденцию неуклонно расти с ростом доходов. Кроме того, правительства часто принимают такие меры, как снижение налогов или субсидированное финансирование, чтобы поощрять и облегчать владение жильем . [20] Если рост владения не подкрепляется ростом доходов, это может означать, что покупатели пользуются низкими процентными ставками (которые в конечном итоге должны снова вырасти по мере того, как экономика нагревается), или что жилищные кредиты предоставляются более либерально заемщикам с плохой кредитной историей. Таким образом, высокий коэффициент владения в сочетании с возросшей ставкой субстандартного кредитования может сигнализировать о более высоком уровне задолженности, связанном с пузырями.
  • Коэффициент цена /прибыль или коэффициент P/E является общепринятым показателем, используемым для оценки относительной стоимости акций . Чтобы вычислить коэффициент P/E для случая арендованного дома, разделите цену дома на его потенциальную прибыль или чистый доход , который представляет собой рыночную годовую арендную плату за дом за вычетом расходов, которые включают в себя налоги на техническое обслуживание и имущество. Эта формула выглядит следующим образом:
House P/E ratio = House price Rent − Expenses {\displaystyle {\mbox{House P/E ratio}}={\frac {\mbox{House price}}{{\mbox{Rent}}-{\mbox{Expenses}}}}}
Коэффициент цены дома к прибыли обеспечивает прямое сравнение с коэффициентами P/E, используемыми для анализа других вариантов использования денег, вложенных в дом. Сравните этот коэффициент с более простым, но менее точным коэффициентом цены и арендной платы ниже.
  • Соотношение цены и арендной платы — это средняя стоимость владения, деленная на полученный доход от аренды (при покупке для сдачи в аренду) или на предполагаемую арендную плату (при покупке для проживания):
House Price-Rent ratio = House price Monthly Rent × 12 {\displaystyle {\mbox{House Price-Rent ratio}}={\frac {\mbox{House price}}{{\mbox{Monthly Rent}}\times 12}}}
Последнее часто измеряется с использованием цифр «эквивалентной арендной платы владельца», опубликованных Бюро трудовой статистики . Его можно рассматривать как эквивалент коэффициента цены акций к прибыли в сфере недвижимости ; другими словами, он измеряет, сколько покупатель платит за каждый доллар полученного дохода от аренды (или доллар, сэкономленный за счет расходов на аренду). Арендная плата, как и корпоративные и личные доходы, как правило, очень тесно связана с основами спроса и предложения ; редко можно увидеть неустойчивый «пузырь аренды» (или «пузырь доходов», если на то пошло). [ требуется ссылка ] Поэтому быстрый рост цен на жилье в сочетании с фиксированным рынком аренды может сигнализировать о начале пузыря. Коэффициент цены на аренду в США был на 18% выше, чем его долгосрочное среднее значение по состоянию на октябрь 2004 года. [21]
  • Валовой доход от аренды , показатель, используемый в Соединенном Королевстве, представляет собой общую годовую валовую арендную плату, деленную на стоимость дома и выраженную в процентах:
Gross Rental Yield = Monthly rent × 12 House price × 100 % {\displaystyle {\mbox{Gross Rental Yield}}={\frac {{\mbox{Monthly rent}}\times 12}{\mbox{House price}}}\times 100\%}
Это обратная величина коэффициента цена/аренда дома. Чистый доход от аренды вычитает расходы арендодателя (а иногда и предполагаемые арендные пустоты) из валовой арендной платы перед выполнением вышеуказанного расчета; это обратная величина коэффициента цена/прибыль дома.
Поскольку арендная плата поступает в течение всего года, а не в конце года, как валовая, так и чистая арендная плата, рассчитанная выше, несколько меньше истинной арендной платы, полученной с учетом ежемесячного характера арендных платежей.
  • Уровень занятости (противоположность: уровень вакантности ) — это количество занятых жилых единиц, деленное на общее количество единиц в данном регионе (в коммерческой недвижимости, обычно выражается в единицах площади (т. е. в квадратных метрах , акрах и т. д.) для разных классов зданий). Низкий уровень занятости означает, что рынок находится в состоянии избыточного предложения, вызванного спекулятивным строительством и покупкой. В этом контексте цифры спроса и предложения могут быть обманчивыми: спрос на продажу превышает предложение, а спрос на аренду — нет. [ необходима цитата ]

Индексы цен на жилье

Индекс Кейса-Шиллера 1890–2016 гг., показывающий, что пузырь на рынке жилья достиг пика в 2006 г.

Показатели цен на жилье также используются для выявления пузырей на рынке жилья; они известны как индексы цен на жилье (HPI).

Известный ряд индексов HPI для США — это индексы Кейса–Шиллера , разработанные американскими экономистами Карлом Кейсом , Робертом Дж. Шиллером и Алланом Вайсом . Согласно индексу Кейса–Шиллера, США пережили пик пузыря на рынке жилья во втором квартале 2006 года (2006 Q2).

Список пузырей на рынке недвижимости

С концахолодная войнадо Великой рецессии 2008 года

Крах японского ценового пузыря активов, начавшийся в 1990 году, нанес огромный ущерб японской экономике . [22] Крах 2005 года затронул Шанхай , крупнейший город Китая. [ 23]

По состоянию на 2007 год [update]пузыри на рынке недвижимости существовали в недавнем прошлом или, как широко считалось, все еще существуют во многих частях мира. [24] включая Аргентину , [25] Новую Зеландию , Ирландию , Испанию , Ливан , Польшу , [26] и Хорватию . [27] Тогдашний председатель Федеральной резервной системы США Алан Гринспен сказал в середине 2005 года, что «как минимум, есть небольшая «пена» (на рынке жилья США)… трудно не заметить, что существует множество локальных пузырей». [28] Журнал The Economist , писавший в то же время, пошел дальше, заявив, что «всемирный рост цен на жилье является крупнейшим пузырем в истории». [29]

Во Франции экономист Жак Фриггит ежегодно публикует исследование под названием «Эволюция цены, стоимости и количества продаж недвижимости во Франции с 19 века», [30] показывающее высокий рост цен с 2001 года. Тем не менее, существование пузыря на рынке недвижимости во Франции обсуждается экономистами. [31] Пузыри на рынке недвижимости неизменно сопровождаются резким падением цен (также известным как крах цен на жилье ), что может привести к тому, что многие владельцы будут держать ипотечные кредиты, превышающие стоимость их домов. [32] 11,1 миллиона жилых объектов недвижимости, или 23,1% всех домов США, имели отрицательный капитал по состоянию на 31 декабря 2010 года. [33] Стоимость коммерческой недвижимости оставалась примерно на 35% ниже пикового значения середины 2007 года в Соединенном Королевстве . В результате банки стали менее склонны держать большие суммы обеспеченных недвижимостью долгов, что, вероятно, является ключевой проблемой, влияющей на восстановление мировой экономики в краткосрочной перспективе.

К 2006 году большинство регионов мира, как считалось, находились в состоянии пузыря, хотя эта гипотеза, основанная на наблюдении за схожими моделями на рынках недвижимости самых разных стран, [34] была предметом споров. Такие модели включают в себя модели переоценки и, как следствие, чрезмерного заимствования, основанные на этих переоценках. [35] [36] Кризис субстандартного ипотечного кредитования в США 2007–2010 годов, наряду с его влиянием и воздействием на экономику разных стран, подразумевал, что эти тенденции могут иметь некоторые [ какие? ] общие характеристики. [24]

Для отдельных стран см.:

От Великой рецессии 2008 года до наших дней

Пузырь на рынке недвижимости США 2012–настоящее время

Автор Washington Post Лиза Стертевант считает, что ее аудитория будет покупать статьи, в которых говорится, что рынок жилья 2013 года не был показателем жилищного пузыря. «Критическим отличием между текущим рынком и перегретым рынком середины прошлого десятилетия является природа ипотечного рынка. Более строгие стандарты андеррайтинга ограничили круг потенциальных покупателей жилья теми, кто наиболее квалифицирован и, скорее всего, сможет вернуть кредиты. На этот раз спрос больше основан на фундаментальных рыночных принципах. И рост цен, который мы недавно наблюдали, является «реальным». Или «более реальным». [38] Другие недавние исследования показывают, что менеджеры среднего звена в секьюритизированном финансировании не продемонстрировали осведомленности о проблемах на рынках жилья в целом. [39]

Экономист Дэвид Стокман полагает, что второй пузырь на рынке жилья начался в 2012 году и все еще раздувался по состоянию на февраль 2013 года. [40] Жилищный фонд начал сокращаться с начала 2012 года, поскольку инвесторы хедж-фондов и частные инвестиционные компании покупали односемейные дома в надежде сдать их в аренду, ожидая восстановления рынка жилья. [41] [42] Из-за политики QE3 процентные ставки по ипотечным кредитам зависли на рекордно низком уровне, что привело к росту стоимости недвижимости. Цены на жилье неестественно выросли на 25% в течение одного года в таких мегаполисах, как район залива Сан-Франциско и Лас-Вегас. [43]

После пандемии COVID-19 на рынке жилья США наблюдался значительный рост цен на жилье, [44] вызванный серьезным дисбалансом спроса и предложения. Пандемия нарушила цепочки поставок и замедлила строительство жилья, что привело к нехватке доступного жилья. Этот дефицит в сочетании с возросшими затратами по займам из-за повышения процентных ставок Федеральной резервной системы способствовал резкому росту цен. Эксперты отмечают, что текущий рост цен основан на рыночных принципах, а не на спекулятивном поведении, что подчеркивает сохраняющуюся проблему доступности жилья. [45]

Пузырь на рынке недвижимости в еврозоне Пандемия COVID

Цены на жилье в еврозоне резко выросли во время пандемии COVID. [46]

Например, в Праге человеку понадобится 17,3 года зарплаты, чтобы купить квартиру площадью 70 кв. м. [47]

Смотрите также

Ссылки

  1. ^ abc Mayer, Christopher (сентябрь 2011 г.). «Жилищные пузыри: обзор». Annual Review of Economics . 3 (1): 559– 577. doi :10.1146/annurev.economics.012809.103822. ISSN  1941-1383.
  2. ^ Икромов, Нуриддинг и Абдулла Явас, 2012a, «Характеристики активов и периоды подъема и спада: экспериментальное исследование». Экономика недвижимости . 40, 508–535.
  3. ↑ Кляйн, Эзра (28 мая 2009 г.). «Билл Клинтон и пузырь на рынке жилья». Washington Post . Архивировано из оригинала 15 октября 2012 г. Получено 22 сентября 2011 г.
  4. ^ Брукс, Крис ; Катсарис, Апостолос (2005). «Правила торговли, основанные на прогнозировании краха спекулятивных пузырей для составного индекса S&P 500» (PDF) . The Journal of Business . 78 (5): 2003–2036 . doi :10.1086/431450. ISSN  0740-9168.
  5. ^ Ннеджи, Огонна; Брукс, Крис ; Уорд, Чарльз (2013). «Внутренние и рациональные спекулятивные пузыри на рынке жилья США 1960-2011». Журнал исследований недвижимости . 35 (2): 121– 151. doi :10.1080/10835547.2013.12091360. ISSN  0896-5803.
  6. ^ Ннеджи, Огонна; Брукс, Крис ; Уорд, Чарльз В. Р. (2013). «Динамика цен на жилье и их реакция на макроэкономические изменения» (PDF) . Экономическое моделирование . 32 : 172–178 . doi :10.1016/j.econmod.2013.02.007. ISSN  0264-9993.
  7. ^ Кристи, Лес (31 мая 2011 г.). «Цены на жилье: подтвержден «двойной спад». CNN Money .
  8. ^ "Рынки жилья сталкиваются с жестоким сжатием". The Economist . ISSN  0013-0613 . Получено 16 февраля 2023 г.
  9. ↑ Wetzel, Dave (20 сентября 2004 г.). «Дело о налогообложении земли». New Statesman . Архивировано из оригинала 14 августа 2007 г. Получено 13 июня 2008 г.
  10. ^ Ночера, Андреа (июнь 2017 г.). «Цены на жилье и денежно-кредитная политика в еврозоне: структурный анализ VAR» (PDF) . Европейский центральный банк — Рабочие документы (2073).
  11. ^ "Спекулятивный пузырь: что это такое, как он работает". Investopedia . Получено 11 апреля 2024 г.
  12. ^ "Интерактивная таблица: насколько пузырьковый у вас рынок жилья?". Business Week . 11 апреля 2005 г. Архивировано из оригинала 30 ноября 2007 г. Получено 23 июня 2009 г.
  13. ^ искать.имущество
  14. ^ "Home - SecurityNational Mortgage Company". snmcblog.com . Получено 6 января 2017 г. .
  15. ^ "Ресурс доступного жилья: Индекс доступности жилья". Национальная ассоциация риэлторов . Получено 23 июня 2009 г.
  16. ^ искать.имущество
  17. ^ "10-й ежегодный опрос Demographia International о доступности жилья: 2014" (PDF) . Получено 11 ноября 2014 г.
  18. ↑ Отчет от 2 июня 2005 г.
  19. ↑ Wallison, Peter J (5 января 2014 г.), «Пузырь вернулся», The New York Times , Нью-Йорк, стр. A15 , получено 14 апреля 2014 г.
  20. ^ Руководство по инвестициям в жилую недвижимость и бизнесу в США для иностранцев. Lulu.com . 1 января 2006 г. ISBN 978-0-73-976778-8.
  21. ^ Крайнер, Джон; Вэй, Чишен (1 октября 2004 г.). «Цены на жилье и фундаментальная стоимость». Федеральный резервный банк Сан-Франциско .
  22. ↑ Fackler, Martin (25 декабря 2005 г.). «Take It From Japan: Bubbles Hurt». New York Times . Получено 23 июня 2009 г.
  23. ↑ Ли, Дон (8 января 2006 г.). «A Home Boom Busts». Los Angeles Times . Получено 23 июня 2009 г.
  24. ^ ab Putland, Gavin R. (1 июня 2009 г.). «От субстандартного ипотечного кредитования к terrigenous: рецессия начинается дома». Land Values ​​Research Group . Получено 23 июня 2009 г.
  25. ^ "Хорошие времена снова здесь". Global Property Guide. 28 февраля 2008 г. Получено 23 июня 2009 г.
  26. ^ "Конец бума цен на жилье в Польше". Global Property Guide. 25 августа 2008 г. Получено 23 июня 2009 г.
  27. ^ "Цены на недвижимость на Адриатическом побережье растут, в Загребе падают". Global Property Guide. 19 августа 2008 г. Получено 23 июня 2009 г.
  28. ^ Леонхардт, Дэвид (25 декабря 2005 г.). "2005: Одним словом: пенистый". New York Times . Получено 23 июня 2009 г.
  29. ^ "Глобальный жилищный бум". The Economist . 16 июня 2005 г.
  30. ^ «Французский рынок жилья и его среда с 1800 года». Генеральный совет по окружающей среде и устойчивому развитию . Проверено 21 декабря 2016 г.
  31. ^ "Bulle immobilière: de quoi parle-t-on et que faut-il crindre?". Идеал-инвестор . Проверено 21 декабря 2016 г.
  32. ^ Келлингтон, Том (25 мая 2021 г.). «Что происходит, когда лопаются пузыри на рынке недвижимости?». The Business Daily . Получено 26 мая 2021 г.
  33. ^ Филиау, Джейсон (8 марта 2011 г.). «Подводные ипотечные кредиты превысили 11 миллионов в 4 квартале». CoreLogic . Получено 14 апреля 2014 г.
  34. ^ "House Prices Worldwide". Global Property Guide . Получено 23 июня 2009 г.
  35. ^ "Заголовки в финансовой прессе варьировались от «Замедление на рынке недвижимости подогревает страхи Китая» до «Коррекция рынка недвижимости в Китае будет болезненной, но благотворной» (Financial Times, 2014e, стр. 3). Спрос на жилье растет из-за более высоких доходов, быстрой урбанизации и стратегии миграции из сельских районов в города Китая"
  36. ^ «Взлеты и падения рынка недвижимости и его отношения с остальной экономикой Китая». Недвижимость, строительство и экономическое развитие в странах с формирующимся рынком . 2015. С.  108–124 . doi :10.4324/9781315762289-13. ISBN 9781315762289.
  37. ^ Bajaj, Vikas; Leonhardt, David (18 декабря 2008 г.). «Налоговые льготы, возможно, помогли вызвать пузырь на рынке жилья». New York Times . Получено 6 мая 2012 г.
  38. ^ Стертевант, Лиза А. (26 марта 2013 г.). «Рынок жилья в районе Вашингтона, округ Колумбия, снова пузырится?». The Washington Post .
  39. ^ Уолл-стрит и пузырь на рынке жилья, Принстонский университет, сентябрь 2013 г.
  40. ^ «Это жилищный пузырь 2.0: Дэвид Стокман». Yahoo Finance . 4 февраля 2013 г.
  41. ^ StreetAuthority (15 января 2013 г.). «Почему Blackstone купила 16 000 домов». SeekingAlpha.com . Получено 6 января 2017 г. .
  42. ^ "Иммобильер в Сенегале" . Проверено 19 мая 2024 г.
  43. ^ "Возвращение цен на жилье в Калифорнии". NBCLosAngeles.com . 29 января 2013 г. Получено 6 января 2017 г.
  44. ^ Бек, Рэй Хартли (23 августа 2023 г.). «Как COVID-19 повлиял на рынок жилья?». Bankrate . Получено 29 июля 2024 г. .
  45. ^ «Цены на жилье стремительно растут. Это очередной пузырь?». ABC News . Получено 29 июля 2024 г.
  46. ^ Баттистини, Никколо; Фаладжарда, Маттео; Гарейс, Йоханнес; Хакманн, Анджелина; Рома, Морено (9 ноября 2021 г.). «Рынок жилья еврозоны во время пандемии COVID-19».
  47. ^ "Доступность бытия была ужасной. На новый быт в Празе е потржеба уже 17,3 позднего месяца" . www.central-group.cz (на чешском языке). 14 июня 2022 года. Архивировано из оригинала 12 октября 2022 года . Проверено 19 августа 2023 г.

Дальнейшее чтение

Retrieved from "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Real-estate_bubble&oldid=1267767195#2007:_many_countries"